Khó khăn của thị trường bất động sản xuất phát từ “khủng hoảng dư cầu”?

TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định, cuộc khủng hoảng của thị trường địa ốc năm 2011 của Việt Nam xuất phát từ vấn đề dư cung. Điểm này cũng giống như cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản Trung Quốc hiện nay.

Đánh giá về thị trường bất động sản giai đoạn hiện nay, vị chuyên gia này cho rằng, khó khăn của thị trường địa ốc xuất phát từ khủng hoảng dư cầu. Một đặc điểm của khủng hoảng dư cầu đó là khó khăn sẽ kết thúc nhanh hơn khủng hoảng dư cung.

Theo ông Thân Thành Vũ, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản du lịch Việt Nam nhận định, khủng hoảng trong kinh tế xảy ra khi: cung thừa, thất bại mang tính hệ thống, con người thay đổi hành vi, quy định pháp lý không hoàn chỉnh, thiên tai đại dịch… Đánh giá thẳng thắn về các vấn đề của thị trường, trước đó, ông Vũ từng cho rằng, nhiều dự án bất động sản được xây dựng và bỏ hoang tràn lan. Trong khi, kinh tế khó khăn, nhu cầu mua bất động sản của người dân giảm mạnh.

Trên góc độ của đơn vị nghiên cứu thị trường, ông David Jackson, Tổng Giám Đốc, Colliers (Vietnam) nhận định, nếu cung khan hiếm, thanh khoản và giá trị sẽ bị đẩy lên cao dưới sức ép của nhu cầu lớn. Tức nhiều người muốn mua cùng một sản phẩm. Thực tế, tình hình trầm lắng chỉ xảy ra ở một vài phân khúc cao cấp nhất định, vốn có giá bán cao nên kén người mua và đòi hỏi nguồn lực tài chính mạnh.

Ví dụ, giá bán căn hộ cao cấp ghi nhận trong quý 2/2023 vừa qua từ 7.000 – 18.000 USD/m2, tương đương 165 triệu – 426 triệu VND/m2. Điều này khiến mặt bằng giá trung bình bị đẩy lên cao, làm giảm tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường xuống còn 37 – 58%.

Trong khi đó, các phân khúc thấp hơn, có giá hợp lý như nhà ở thương mại hạng phổ thông và NOXH (trung bình từ 950 – 1.400 USD/m2) vẫn được đón nhận và hấp thụ cao. Tuy nhiên, số lượng dự án được triển khai và đưa ra thị trường còn hạn chế so với nhu cầu.

Ông David Jackson cho rằng, thị trường đã trải qua giai đoạn tăng trưởng nóng khi các dự án căn hộ mới có xu hướng nghiêng về phân khúc cao cấp và hạng sang. Ngược lại, nhà ở tầm trung, dù có nhu cầu cao từ người có nhu cầu ở thực, lại chưa nhận sự quan tâm đúng mức của các nhà phát triển.

“Sự giảm tốc của thị trường bất động sản hiện tại chắc chắn đến từ yếu tố kinh tế. Các tác nhân vĩ mô như căng thẳng địa chính trị và đứt gãy chuỗi cung ứng ảnh hưởng đến tình hình tăng trưởng của Việt Nam và làm gián đoạn dòng tiền luân chuyển trong nền kinh tế. Khi sức khỏe của nền kinh tế yếu đi thì chắc chắn bất động sản là một trong những thị trường bị ảnh hưởng đầu tiên.

Điều này do đặc thù của bất động sản có tính thanh khoản thấp hơn các loại tài sản khác, đồng thời liên quan mật thiết đến lĩnh vực tài chính – ngân hàng (hầu hết khoản đầu tư BĐS đều sử dụng đòn bẩy tài chính).

Bên cạnh đó, niềm tin công chúng đã hứng chịu một số cú sốc lớn trong thời gian qua, và điều này cần nhiều thời gian để phục hồi”, ông David Jackson phân tích thêm.