Xuống tiền đầu tư bất động sản đến bao giờ?

Kể từ đầu năm 2022, sau thời gian dài chứng kiến những “cơn điên” của giá nhà đất, hầu hết địa phương đã có những giải pháp nhằm ổn định thị trường, trong đó có kiểm soát, hạn chế, thậm chí cấm phân lô, bán nền. Các lệnh siết dồn dập cho thấy cuộc chơi bất động sản ngày càng căng thẳng.

Áp lực ngày càng tăng

Vùng ven Hà Nội, sau lệnh siết tách thửa bán nền, đang có hàng trăm lô đất tiền tỷ bỏ hoang, khó tìm chủ sở hữu. Điều đáng nói là khi cơn sốt đi qua, nhiều nhà đầu tư ngắn hạn đang như ngồi trên đống lửa, có nhu cầu thoát hàng, cắt lỗ nhưng thanh khoản thị trường vô cùng èo uột.

Đang rao bán cắt lỗ lô đất rộng 90m2 tại xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất, anh Lê Phước Thiện (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết vào cuối năm 2021, khi cơ sốt đất nền ven đô được đẩy lên, anh quyết định đầu tư hơn 1,2 tỷ đồng để “chốt” lô đất hiện tại, tức bình quân gần 18 triệu đồng/m2.

“50% vốn rót vào lô đất là vay ngân hàng, tôi dự định mua vào trong 1-2 năm, đợi giá tăng thì bán ra chốt lời. Tuy nhiên, đến nay giá gần như bất động, mỗi tháng lại phải gồng lãi ngân hàng cả chục triệu. Áp lực tài chính khiến tôi buộc phải rao bán lại, cầu cho hòa vốn, nhưng hiện rất khó tìm người mua”, anh Thiện nói.

Chia sẻ với Vnbusiness, anh Ngô Quốc Toàn, môi giới nhà đất khu vực Thạch Thất, cho hay bên cạnh áp lực bởi các lệnh siết tách thửa, phân lô bán nền, các động thái “phanh” dòng tín dụng từ hàng loạt ngân hàng lớn cũng đang tác động vào tâm lý của các nhà đầu cơ.

Theo anh Toàn, có một thực tế dễ nhận thấy là nguyên nhân khiến giá đất nền khu vực vùng ven tăng phi mã trong thời gian qua là do cầu tăng. Nhưng đáng nói, cầu ở đây là “cầu đầu cơ”, tức những nhà đầu tư lớn về gom hàng, thổi giá, tạo sóng. Vì vậy, ngay khi có lệnh siết, giới đầu cơ thoát hàng, rời đi và để lại “trái đắng” cho các nhà đầu tư non kinh nghiệm.

Khi sản xuất bấp bênh, đồng tiền mất giá, đầu tư bất động sản vẫn sẽ là lựa chọn hàng đầu của nhà đầu tư.

“Hầu hết các nhà đầu tư mắc cạn ở vùng ven hiện tại, buộc phải rao bán cắt lỗ, là những F2 (nhà đầu tư mua lại của giới đầu cơ khi giá đã rất cao), sử dụng đòn bẩy tài chính với tham vọng lướt sóng kiếm lời nhưng cái kết trở thành “gà bị lùa”. Một phần các nhà đầu tư lo lãi ngân hàng tăng nên bán sớm”, anh Toàn chia sẻ.

Những diễn biến từ thị trường cho thấy áp lực đầu tư bất động sản đang ngày càng gia tăng. Bài toán lợi ích đang khiến giới đầu tư địa ốc chia làm 2 nửa, một phe khuyến khích rút dòng tiền đưa về sản xuất kinh doanh, tạo ra những lợi ích bền vững, phe còn lại tiếp tục ủng hộ rót tiền vào đất cho… an toàn.

Khi nào nên dừng lại?

Anh Trần Hữu Khoa, một nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, nhận định trong giai đoạn hậu đại dịch Covid-19, các gói kích thích phục hồi kinh tế sẽ đổ vào đầu tư hạ tầng. Do đó, đây vẫn là “thời điểm vàng” để các đại gia giàu tiềm lực kinh tế gom đất, gom nhà có vị trí đẹp chờ thời điểm thích hợp để bán ra chốt lời, trước khi “bong bóng” có dấu hiệu xì hơi.

Với kinh nghiệm gần 20 năm, theo anh Khoa, các đợt sóng sẽ tiếp tục dâng lên trong 3 năm tới. Hoặc, khi xuất hiện 4 động thái từ Ngân hàng Nhà nước, gồm tăng tỉ lệ dự trữ bắt buộc, hạn chế room cho vay dài hạn, tăng trần lãi suất và phát hành trái phiếu chính phủ kỳ hạn dài với mức lãi suất cao.

“Vì vậy, từ nay đến khi xuất hiện các động thái điều chỉnh của ngân hàng, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng. Để không ôm “quả đắng”, các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nhỏ lẻ, ngắn hạn cần bung hàng, chốt lời, tất toán các khoản vay khi các dấu hiệu nêu trên xuất hiện”, anh Khoa cảnh báo.

Trong bối cảnh đầy biến động, giới chuyên gia cho rằng trong ngắn hạn, thị trường bất động sản có thể có áp lực lớn bởi các biện pháp ngừng phân lô, tách thửa, không cho chuyển đổi mục đích, cấm giao dịch, dòng tín dụng bị siết… Nhưng về dài hạn, mọi thứ sẽ lại trở lại bình thường, giá sẽ tiếp tục đi lên.

Do đó, việc đổ tiền vào bất động sản vẫn là một trong những lựa chọn tốt của nhà đầu tư, tuy nhiên nhà đầu tư cần phải nắm vị thế là người đi săn tìm những giao dịch hấp dẫn được bán với một mức giá hợp lý, đồng thời tuyệt đối không chạy theo thị trường, lao vào sốt đất.

Các chuyên gia cũng khuyến khích nhà đầu tư nên tính toán để đi đường dài thay vì “ăn xổi”, với bộ 3 nguyên tắc xác định giá trị bất động sản, gồm thứ nhất là điện, đường, trường, trạm; thứ hai là chính sách phát triển kinh tế tại địa phương; thứ ba là có sự hiện diện của các “ông lớn” về bất động sản hoặc sản xuất, tạo sức hút người dân về sinh sống và làm việc.

“Các nhà đầu tư khôn ngoan thường chọn những nơi có đường lớn, ven đô, thêm triết lý mua khi trầm lắng, bán khi sôi động theo nguyên tắc đầu tư dài hạn. Trước khi rót tiền, cần xét kỹ vị trí, giá, pháp lý của sản phẩm. Và đặc biệt, nên phân chia tiền đầu tư ra nhiều phần, tránh bỏ hết trứng vào một giỏ”, một chuyên gia nhấn mạnh.