Ám ảnh ‘game’ phân lô bán nền đất nông thôn

Đáng chú ý, sau thời gian dài lao vào những cơn sốt, “ôm” đất nông thôn, nhiều nhà đầu tư đang rơi vào thế khó bởi những quy định siết phân lô, tách thửa đất nông nghiệp. Để thoát hàng, không ít người đã dùng đủ mọi chiêu trò, bắt tay với cò đất để gây sốt ảo, “lùa gà” mua đất giá cao hơn giá trị thực.

Ai mua đất nông thôn?

Có hơn 10 năm gắn bó với nghề môi giới, anh Nguyễn Thế (Hà Nội) cho hay trong khoảng 2 năm trở lại đây, đất nền nông thôn phân lô là một trong những phân khúc “màu mỡ”, dễ kiếm tiền nhất của giới đầu cơ, lướt sóng. Người chịu thiệt là những nhà đầu tư non tay và thị trường rơi vào hỗn loạn.

“Có một thực trạng là nếu mua với giá trị thực, ít có nông dân nào chịu bán, nhưng khi đẩy giá lên gấp 2, gấp 3, không ít người sẽ “quay xe”. Ví dụ, một mảnh đất trước vốn có giá 500-700 triệu đồng, nay được trả 1 – 1,2 tỷ đồng, nhiều chủ đất sẽ chấp nhận… “bán bớt”. Đây cũng là chiêu thức để nhóm người mua thúc đẩy nguồn cung ở những vùng đất mới”, anh Thế chia sẻ.

Câu hỏi đặt ra là những ai có nhu cầu mua đất nông thôn, mua với mục đích gì? theo anh Thế, có nhiều nhóm khách hàng khác nhau, mới đây công ty của anh bán thành công khu đất rộng hơn 1,2 ha cho một khách hàng (là nông dân bản địa) ở Đắk Nông với giá 3 tỷ đồng giữa lúc đỉnh sốt.

Ngay sau đó, cũng chính vị khách này liên hệ để nhờ công ty của anh Thế môi giới và mua thành công một khu đất rộng hơn 3 ha ở Đắk Lắk với giá chỉ gần 2 tỷ đồng. Như vậy, có thể thấy người có nhu cầu mua đất nông thôn có thể là người nông dân ở vùng khác, có nhu cầu mở rộng đất trồng trọt.

Loạn phân lô, tách thửa có thể gây ra những hệ lụy nghiêm trọng nếu không được quản lý chặt.

Bên cạnh những nông dân “thừa nước đục thả câu” với nhu cầu mở rộng đất trồng, nhóm mua đất nông thôn còn có thể là những chủ đầu tư gom quỹ đất để xây dựng trang trại, khu công nghiệp. Những người ở thành phố muốn mua đất để xây “căn nhà thứ 2”, với mục đích nghỉ dưỡng, dưỡng già…

Tuy nhiên, nhóm người “khát” đất phân lô tại nông thôn nhất là những nhà đầu cơ, với 2 mục đích chính là mua để dài hạn (bỏ hoang nhiều năm đợi giá tăng x2, x3 lần) và phân lô bán nền (lô 1 ha giá 3 tỷ đồng, tách ra 10 lô, mỗi lô 1.000m2 bán 400-600 triệu đồng, hoặc cao hơn cho nhà đầu tư nhỏ lẻ).

“Không ít nhà đầu tư gom đất lớn sau đó tách thửa, phân lô. Để bán được hàng, họ tung ra các chiêu trò tạo sốt ảo, liên kết với các công ty môi giới tung “quân xanh” đi “lùa gà”, lừa các nhà đầu tư mới mua đất với giá trị cao hơn giá trị thực nhiều lần, gây ra những hệ lụy khó lường”, anh Nguyễn Thế nói.

Nên quản hay nên cấm?

Theo HOREA, tình trạng loạn phân lô, bán nền hiện tại là do có “kẽ hở” trong luật. Cụ thể, tại điều 143, điều 144 của Luật đất đai quy định rõ “chỉ cho tách thửa đối với đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị”. Đất nông nghiệp chỉ được chuyển mục đích nếu phù hợp với quy hoạch, đồng thời có dự án.

Tuy nhiên, đến năm 2017, Chính phủ ban hành nghị định 01 cho phép tách thửa đối với “từng loại đất” đã tạo ra thông thoáng quá mức so với quy định của Luật đất đai, bởi “từng loại đất” thì có thể hiểu là cả đất nông nghiệp (vì Luật quy định có 3 loại đất là nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng).

Lợi dụng những thay đổi của luật quy định, không ít nhà đầu tư từ thành phố đổ xô về các địa phương mua các mảnh đất lớn có diện tích từ 5.000 – 7.000m2, tới vài ha rồi hiến đất làm đường, tách sổ để bán. Điều này không những gây thiệt hại cho nhiều nhà đầu tư mà còn làm loạn thị trường.

Những hệ lụy của việc phân lô, bán nền dấy lên một vấn đề với cơ quan chức năng và địa phương hiện tại là nên quản hay nên cấm tình trạng này. Theo các chuyên gia, về ngắn hạn, các địa phương cần minh bạch, bám sát quy hoạch sử dụng đất để siết lại hoạt động phân lô, tách thửa.

Về dài hạn, cần có những điều chỉnh để hoàn thiện luật, đồng thời có các quy định chi tiết, chặt chẽ hơn. Ngoài ra, cần kiểm soát chặt hoạt động phân lô, tách thửa của các nhà đầu cơ, doanh nghiệp. Điều này sẽ giúp ổn định lại thị trường, đặc biệt là bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư.

Giới chuyên gia cảnh báo, trước tình trạng phân lô tràn lan, các nhà đầu tư cần cẩn trọng để tránh mua phải các lô đất tách thửa không nằm trong quy hoạch đất ở. Hiện, có nhiều khu đất tách thửa chưa đủ pháp lý đã tung tin rao bán, người mua cần tỉnh táo khi xuống tiền, tránh “chôn tiền”, vướng khiếu kiện.

“Trước hết cần siết chặt tình trạng tách thửa, phân lô đất nông nghiệp. Với đất ở, dù không thể cấm nhưng cần kiểm soát để đảm bảo, phát huy những lợi ích chung cho thị trường, bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư chân chính, giảm thiểu những hệ lụy tại nông thôn”, một chuyên gia nhấn mạnh.

Với người dân nông thôn, giới chuyên gia cũng nhận định đất đai là tài sản có giá trị bền vững. Đất nông nghiệp chắc chắn sẽ còn tăng giá mạnh trong thời gian tới, đây là kênh có mức độ an toàn cao để trú ẩn trong bối cảnh lạm phát. Vì vậy, trừ trường hợp bất khả kháng, càng giữ đất được lâu thì càng tốt.