Chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, tình trạng mua bán nhà đất 2 giá gây thất thu thuế là một thách thức đối với ngành thuế từ nhiều năm qua.

– Trong bối cảnh nhiều nguồn thu thuế, phí đang được cắt giảm để hỗ trợ doanh nghiệp, nền kinh tế thì việc siết chặt mua bán nhà đất 2 giá càng trở nên cấp thiết, thưa bà?

Sau khi cục thuế một số địa phương như Hà Nội, Lâm Đồng,… có những động thái cảnh báo việc mua bán nhà đất 2 giá đế né thuế thì mới đây Bộ Tài chính tiếp tục có công văn số 14257 gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và Tổng cục Thuế về chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Việc thất thoát thuế trong các giao dịch bất động sản, nhất là giao dịch dân sự xuất phát từ việc có sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá theo quy định tại khung giá đất và bảng giá đất do nhà nước và các địa phương quy định. Theo đó, để tránh bị thu thế cao, các hợp đồng mua bán nhà đất, kể cả hợp đồng công chứng thường được kê khai một mức giá mang tính tượng trưng, thường là thấp hơn rất nhiều lần so với giá trị trường để “né” thuế.

Việc giá đất theo quy định nhà nước thiếu “hơi thở cuộc sống” đang tạo ra thực trạng người dân không khai thật giá trị mua bán khi chuyển nhượng đất đai thông qua hợp đồng né thuế của nhà nước.

Thực tế cho thấy, ngoài các sản phẩm thuộc các dự án nhà ở do các doanh nghiệp lớn làm chủ đầu tư thì gần như 100% các hợp đồng mua bán bất động sản, nhất là phân khúc nhà đất riêng lẻ, đất nền đều là để hợp thức hóa giao dịch. Trong khi, số tiền mua bán thực sẽ được thỏa thuận ngoài hoặc thông qua một hợp đồng khác giữa hai bên, còn bản hợp đồng công chứng chỉ là để làm thủ tục sang tên.

– Hệ quả của hiện tượng trên là gì thưa bà?

Hậu quả nhãn tiền là việc nhà nước sẽ không thu được số tiền thuế lẽ ra ngân sách nhà nước có thể thu được. Trong bối cảnh hiện nay khi mà giá mua bán nhà đất, đăc biệt là đất nền trên cả nước liên tục tăng nóng, nhất là sau khi phiên đấu giá đất Thủ Thiêm ghi nhận mức giá kỷ lục đến 2,4 tỷ đồng/m2. Với đà tăng giá đó, rõ ràng khoảng cách giữa giá thị trường và giá theo quy định của nhà nước là rất lớn.

Dự án Hado Centrosa Garden, TP.HCM – nơi có chuyển nhượng được Cục Thuế chuyển cơ quan điều tra do giao dịch hai giá. Ảnh: TỰ TRUNG

Do đó, các bên tham gia mua bán nhà đất sẽ tìm mọi cách để thực hiện giao dịch với 2 hợp đồng để né thuế và ngân sách nhà nước vốn đang khó khăn do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19 lại bị thất thu một khoản khá lớn lẽ ra có thể thu được.

Bên cạnh đó, việc mua bán nhà đất 2 giá cũng dẫn đến hệ quả, các giao dịch về đất đai không trung thực và không đủ tin cậy để làm số liệu và thông tin giao dịch của loại đất đó trên địa bàn. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng “gặp khó” trong công tác GPMB triển khai dự án khi một số trường hợp người dân cố tình “chây ì” đợi giá đất tăng.

– Vậy giải pháp để giải quyết triệt để hiện tượng trên có thể kể đến là gì thưa bà?

Việc tồn tại 2 hệ thống giá đất như đã nói ở trên là bất cập đã vô tình “cổ súy” cho việc người dân tìm cách để “né” phần thuế lẽ ra phải nộp cho nhà nước khi mua bán bất động sản. Hiện tượng trên chỉ có thể xóa bỏ một cách triệt để khi giải quyết được “cái gốc” của vấn đề là sự chênh lệch giữa giá đất theo quy định của nhà nước và giá thực tế trên thị trường.

Việc khung và bảng giá đất chưa mang “hơi thở của cuộc sống” đã tồn tại từ lâu và là bất cập cần sớm được khắc phục trong lần sửa đổi Luật đất đai tới đây. Cần đưa giá đất tại khung và bảng giá đất do nhà nước và địa phương quy định tiệm cận với giá thị trường thông qua một cơ chế tổ chức Hội đồng định giá đất độc lập tại các địa phương.

Khi giá đất theo quy định của nhà nước dùng để tính thuế cũng ngang với giá thị trường thì không cần phải theo dõi, điều tra, giám sát, cứ mua bán đất qua hợp đồng công chứng, sang tên là mặc nhiên nộp thuế đúng, đủ.

Trước mắt, khi các quy định liên quan đến khung và bảng giá đất còn phải có thời gian để điều chỉnh thì giải pháp trước mắt ngoài việc tăng cường tuyên truyền pháp luật cho người dân thì cũng có thế tính đến kinh nghiệm của một số nước trong công tác này.

Cụ thể, tại một số nước, họ có quy định quyền ưu tiên mua cho cơ quan Nhà nước. Theo đó, trong trường hợp phát hiện có hành vi giao dịch phi thực tế, Nhà nước có quyền đứng ra mua của người vi phạm với mức giá thấp như đang giao dịch. Tất nhiên, biện pháp này cũng cần nghiên cứu kỹ và cân nhắc khi có thể mâu thuẫn với các quy định của Luật Dân sự hiện hành.

– Xin cảm ơn bà!