Nội dung chính:

• Fast-track là kỹ thuật thi công các công trình xây dựng trong đó các bước từ thiết kế, thi công, nghiệm thu… được tiến hành song song nhằm rút ngắn thời gian thực hiện, nhưng vẫn đảm bảo chất lượng công trình.
• Fast-track được các chủ đầu tư (CĐT) lớn và các nhà thầu uy tín ưa thích, nhưng lại là thách thức với phần lớn các CĐT và nhà thầu do yêu cầu cao về tài chính và kỹ thuật. 

The Landmark 81 không chỉ là biểu tượng mới của TP.HCM với chiều cao kỷ lục. Năm 2018, khi tòa tháp được khánh thành, một kỷ lục mới trong ngành xây dựng đã được ghi nhận: Tòa tháp xây nhanh nhất thế giới với thời gian hoàn thành một sàn chỉ mất 3,5 ngày. 

Sau này, nhà máy Vinfast (Hải Phòng) tiếp tục lập kỷ lục, khiến nhiều người phải ngỡ ngàng hơn bởi công trình có diện tích hơn 500.000 m2, đạt quy mô và mức độ hiện đại tiêu chuẩn thế giới nhưng chỉ cần 18 tháng để hoàn công.

Các công trình thi công siêu nhanh ở Việt Nam đang xuất hiện ngày một nhiều. Tất cả đều dùng chung một mô hình mang tên fast-track.

Fast track – điểm sáng của ngành xây dựng

Thông thường, thi công theo kiểu truyền thống sẽ triển khai bắt đầu từ việc thiết kế ý tưởng, nghiên cứu bán hàng, rồi thiết kế, thi công, nghiệm thu và cuối cùng là đưa vào vận hành.

Tuy nhiên, với mô hình fast-track, để tiết kiệm thời gian và chi phí, người ta sẽ thực hiện thiết kế, thi công và nghiệm thu… song song. Có nghĩa, dự án bắt đầu ngay khi CĐT “chốt” phương án thiết kế ý tưởng và bán hàng, sau đó, nhà thầu sẽ tiến hành khởi công vào lúc các bản vẽ thiết kế chưa hoàn thành.

Với fast-track, việc thiết kế và xây dựng được khéo léo phối hợp để rút ngắn tối đa tổng thời gian thi công. Ví dụ, CĐT có thể cho phép nhà thầu bắt đầu phần móng và xây dựng 4 tầng trước khi nhiều chi tiết trong bản vẽ kiến ​​trúc, kết cấu và cơ khí được hoàn thành.

Việc nhận thầu mà không cần đợi thiết kế hoàn thành 100% giúp nhà thầu có thể thi công sớm hơn từ 6 tháng đến 1 năm. Đây là kỹ thuật có nhiều ưu điểm vượt trội, được các CĐT lớn đặc biệt yêu thích.

Tốc độ cao giúp các công trình sớm được đưa vào khai thác, tạo dòng tiền cho chủ đầu tư (Ảnh: Unsplash)

Mô hình này không xa lạ từ những năm 1930, khi nền kinh tế toàn cầu lâm vào khủng hoảng nghiêm trọng, tòa nhà cao nhất thế giới lúc đó tại Mỹ – Empire State – đã được xây dựng chỉ trong vòng 18 tháng dựa theo phương pháp này.

Giữa bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế và ngành xây dựng, fast-track được nhắc tới rất nhiều như một điểm sáng giúp doanh nghiệp xây dựng gỡ thế khó.

Fast track – Một mũi tên trúng 3 đích

Lợi ích đầu tiên mà fast-track đem lại là đối với khách hàng, họ có thể sở hữu tòa nhà/dự án nhanh chóng, đúng tiến độ. Đối với CĐT, fast-track giúp rút ngắn thời gian thi công, tiết kiệm chi phí như: phí thuê đất, chi phí nhân sự, quản lý bộ máy… Khi dự án hoàn thành sớm, CĐT sẽ nhanh chóng có doanh thu. 

Với trường hợp của The Landmark 81, theo tìm hiểu, chỉ sau hơn 1 năm CĐT đã có nguồn thu, tòa nhà văn phòng VinFast biểu tượng tại đảo Cát Hải chỉ trong vòng 5 tháng, tổng thể tổ hợp nhà xưởng sản xuất là 18 tháng, thay vì phải mất tới 2,5-3,5 năm như thông lệ.

Và ngay cả khi doanh thu khổng lồ của một tòa cao ốc không phải vấn đề lớn, fast-track có thể giúp ngành xây dựng giảm chi phí do lạm phát gây ra. 

Tạm tính, nếu lạm phát ở mức 7-10% mỗi năm, việc rút ngắn thời gian chỉ 6 tháng đã giúp tiết kiệm được 3,5-5%. Hơn nữa, thi công nhanh còn giúp CĐT giảm rủi ro về quản trị dự án bởi tất cả đều được dồn nén trong thời gian ngắn thay vì bị dàn trải.

Ở khía cạnh nhà thầu, fast-track giúp giảm rủi ro phát sinh nợ xấu và tạo doanh thu bền vững. 

Được biết, thi công theo mô hình tổng thầu thông thường sẽ yêu cầu có bảo lãnh thực hiện hợp đồng, chiếm khoảng 8-10% tổng giá trị hợp đồng. Nhà thầu sẽ gặp khó khăn với khoản bảo lãnh này nếu dự án chưa được cấp phép. Rủi ro ở chỗ nếu thời gian triển khai dự án kéo dài sẽ dẫn đến trượt tiến độ sẽ phát sinh giá/lạm phát vật tư, vật liệu xây dựng sẽ tăng so với hợp đồng ký giá ban đầu. Và tất cả phần thiệt hại chi phí đó sẽ là áp lực với nhà thầu.

Với mô hình fast-track, việc thanh toán giữa CĐT và nhà thầu sẽ được xét duyệt theo khối lượng thi công thực tế ngoài hiện trường. Rủi ro sót khối lượng, tính thiếu đầu việc gần như khó xảy ra. Đồng thời, với tiến độ triển khai dự án nhanh, nhà thầu giảm rủi ro về chi phí phát sinh do lạm phát, tăng giá vật tư…

Tuy nhiên, lợi ích lớn nhất mà fast-track đem lại cho nhà thầu là tạo ra doanh thu bền vững. 

Hòa Phát Dung Quất – một trong những dự án sản xuất thép lớn nhất Việt Nam (Ảnh: Coteccons)

Các dự án tầm cỡ thường được phân làm nhiều giai đoạn, ví dụ công trình nhà máy VinFast, Hòa Phát, Lego… Những nhà thầu làm tốt giai đoạn đầu sẽ tiếp tục được CĐT giao thêm việc ở các giai đoạn tiếp theo. Hơn nữa, những công trình được triển khai theo mô hình fast-track đều do CĐT lớn, có dòng tiền mạnh mẽ thực hiện.

Tại The Landmark 81, với tổng số vốn xây dựng khoảng 300 triệu USD và giải ngân trong vòng chỉ hơn 1 năm, có nghĩa mỗi tháng, trung bình CĐT phải bỏ ra khoảng 25 triệu USD.

Ở dự án nhà máy VinFast, chỉ tính riêng doanh thu của Coteccons – nhà thầu góp mặt ở cả 3 giai đoạn xây nhà xưởng tại Hải Phòng – đã hơn 10.000 tỷ đồng – theo thông tin từ công ty.

Tất cả đều là số tiền “khủng” mà không phải CĐT nào cũng có khả năng thanh toán. Bởi vậy, các chuyên gia luôn cho rằng, với nhà thầu, fast-track chính là dạng thi công an toàn nhất trong bối cảnh kinh tế gặp khó khăn, giúp họ giảm rủi ro nợ xấu, thu hồi nhanh công nợ và tạo ra doanh thu, lợi nhuận bền vững.

Fast-track yêu cầu cao từ phía CĐT lẫn nhà thầu

Tất nhiên, fast-track vẫn chưa phải là giải pháp thi công hoàn hảo đến mức không tồn tại cạm bẫy. Thi công càng nhanh, sự chồng chéo công việc càng nhiều. Và rủi ro tồi tệ nhất của nó là khả năng xảy ra lỗi thiết kế. Chính vì những rủi ro này, kỹ thuật fast-track trong xây dựng không dành cho tất cả doanh nghiệp. Anh Nguyễn Thành Huy (Coteccons) chia sẻ: “Sai sót trong thiết kế là chuyện bình thường, vấn đề chỉ là nhà thầu có đủ “tầm” để nhận ra hay không”.

Thay vì giúp CĐT tiết kiệm hàng triệu USD chi phí, sai lầm thiết kế – thi công có thể khiến ngân sách xây dựng bị “phình to” so với dự toán ban đầu. Nhiều phần xây xong bị đập đi xây lại. Hoặc CĐT sẽ phải bỏ ra khoản ngân sách lớn để thanh toán cho hàng tá vật liệu bị đặt sai kích thước bởi trong khi thi công mô hình fast-track, bản vẽ sẽ thường xuyên được cập nhật. Chỉ những nhà thầu lớn, có năng lực, kinh nghiệm mới có thể hỗ trợ CĐT trong trường hợp thiết kế không kịp hoặc có nguy cơ sai sót. Thi công nhanh đòi hỏi nhà thầu cần kiến thức chi tiết về quy trình, lập kế hoạch hiệu quả, liêm chính và phối hợp chặt chẽ với các đơn vị khác. Đây chính là lý do tại sao, nhiều chuyên gia thừa nhận, tuy được xem là “điểm sáng” cho ngành xây dựng lúc này, nhưng fast-track thực sự vẫn là cuộc chơi của riêng CĐT lớn và những nhà thầu uy tín hàng đầu.