Trước diễn biến tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản cùng những bất ổn trong huy động trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực này, các cơ quan quản lý đã có các động thái mạnh mẽ trong kiểm soát, siết chặt nguồn tín dụng vào bất động sản.

Bên cạnh sự ủng hộ những biện pháp mạnh tay của cơ quan chức năng, giới chuyên gia và những doanh nghiệp bất động sản chân chính cho rằng việc điều chỉnh chính sách cần dung hòa giữa 2 yếu tố, vừa “siết chặt” nhưng không “cực đoan” để thị trường bất động sản phát triển một cách ổn định, lành mạnh, góp phần vào ổn định chung cho cả nền kinh tế.

Thông tấn xã Việt Nam giới thiệu chùm bài viết để làm rõ hơn tính hai mặt của việc Siết tín dụng bất động sản.

Bài 1: Tăng trưởng nóng, bất động sản vào vòng kiểm soát vốn

Mặc dù tốc độ tăng dự nợ tín dụng bất động sản đã chậm lại sau nhiều năm nhưng từ đầu năm 2021 đến nay, thị trường này liên tục xảy ra những cơn sốt giá đã khiến các cơ quan chức năng phải thận trọng hơn trong kiểm soát, thắt chặt nguồn tiền đổ vào phân khúc này.

Cùng đó, nhóm doanh nghiệp bất động sản liên tục dẫn đầu về giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp suốt thời gian qua và sau sự việc hơn 10.000 tỷ đồng trái phiếu của nhóm doanh nghiệp Tân Hoàng Minh bị hủy bỏ vì vi phạm quy định… đã khiến lĩnh vực bất động sản chịu nhiều “tai tiếng”.

Siết vốn cho vay

Các chuyên gia nhận định, thời gian qua, khi thị trường bất động sản xuất hiện dấu hiệu tăng trưởng nóng, do đó, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng theo đúng chỉ tiêu được NHNN giao thực hiện trong năm 2022. Điều này cũng nhằm phù hợp với các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng, hoạt động ngân hàng của Chính phủ và NHNN.

Theo Phó thống đốc NHNN Đào Minh Tú, năm 2022 NHNN đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 14%, cao hơn mục tiêu tăng trưởng tín dụng của năm 2021 là 12%. Trong bối cảnh dịch bệnh vẫn lây lan nhưng tiền vào thị trường chứng khoán và bất động sản tăng mạnh thì dòng vốn phải “nắn” để hướng vào lĩnh vực ưu tiên, lĩnh vực khó khăn của nền kinh tế, chịu tác động mạnh của dịch bệnh.

Quan điểm của NHNN là dòng vốn vào các lĩnh vực rủi ro như chứng khoán, bất động sản hay kênh trái phiếu sẽ không tăng thêm mà còn phải kiểm soát chặt. Do đó, năm 2022, NHNN sẽ thanh tra những khoản tín dụng vào trái phiếu mà một số tổ chức tín dụng phát hành không đảm bảo an toàn theo tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ – Phó thống đốc nhấn mạnh.

Cụ thể, với lĩnh vực bất động sản, ngân hàng vẫn tạo điều kiện cho bất động sản nhà ở, tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu thực sự. Còn bất động sản đầu cơ, dự án lớn có hệ số rủi ro cao thì phải kiểm soát chặt chẽ.

Bên cạnh đó, thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP Về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội và triển khai Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng thương mại phải hướng tín dụng vào sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ.

Đồng thời, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp.

Gần đây, tại phiên họp thứ 10 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Thị Hồng đã trình Dự thảo Nghị quyết về việc kéo dài thời hạn áp dụng toàn bộ quy định của Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng.

Với vấn đề hạn chế nợ xấu phát sinh, nhất là do ảnh hưởng của dịch COVID-19 và cho vay các dự án BOT, bất động sản, trái phiếu của doanh nghiệp và ngân hàng là trái chủ, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng lưu ý cần đánh giá kỹ về trách nhiệm của các tổ chức, cơ quan liên quan.

Tính đến hết quý I/2022, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 2,23 triệu tỷ đồng, tăng 2,24% so với đầu năm những đã thấp hơn mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế. Tốc độ tăng dư nợ tín dụng bất động sản đã chậm lại sau nhiều năm cũng chính là kết quả của việc kiểm soát, thắt chặt nguồn tiền đổ vào ngành này.

Đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro hoặc chịu ảnh hưởng của dịch COVID-19, NHNN đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng dư nợ tín dụng và chất lượng tín dụng. Trong số đó có việc tăng cường kiểm soát các khoản cấp tín dụng đối với khách hàng vay vốn để tham gia đấu giá đất đảm bảo đúng quy định của pháp luật, kịp thời báo cáo NHNN khi phát hiện dấu hiệu vi phạm pháp luật để có biện pháp xử lý…

Kiểm soát phát hành trái phiếu

Các doanh nghiệp bất động sản chia sẻ, khi phát triển dự án họ đều phải sử dụng vốn vay từ bên ngoài. Trong số đó, có 3 loại vốn vay thường được các doanh nghiệp lựa chọn huy động bao gồm: vốn vay từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại; vốn từ thị trường chứng khoán và vốn từ trái phiếu doanh nghiệp.

Tuy nhiên, theo các doanh nghiệp, từ năm 2020, NHNN đã có chỉ đạo siết chặt các khoản vay tín dụng đối với doanh nghiệp bất động sản. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp phải trông cậy vào việc phát hành trái phiếu. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến thị trường trái phiếu tăng “nóng”.

Một doanh nghiệp bất động sản giấu tên phản ánh, thị trường trái phiếu bất động sản đang “phình to” cũng là hậu quả của việc siết chặt lại tín dụng. Bởi lẽ, khi không vay vốn được từ các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp buộc phải tìm kiếm nguồn vốn từ những kênh huy động khác; trong đó có trái phiếu. Do đó, cơ quan quản lý Nhà nước cũng có một phần trách nhiệm.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch GP.Invest cho rằng, chưa bao giờ doanh nghiệp bất động sản khó khăn trong việc huy động vốn như hiện nay. Gần đây Việt Nam có chủ trương siết chặt tín dụng bất động sản với cả người mua và người bán. Khi tín dụng siết chặt lại, trái phiếu cũng được quản lý chặt chẽ thì các doanh nghiệp bất động sản sẽ không có nguồn cung về tài chính.

Mặc dù trái phiếu doanh nghiệp là một trong những lựa chọn hàng đầu, chỉ sau nguồn tín dụng ngân hàng nhưng trong quá trình triển khai đã xuất hiện những trường hợp “con sâu bỏ rầu nồi canh” như vụ việc của Tập đoàn Tân Hoàng Minh thời gian qua khiến hàng loạt lãnh đạo của Tập đoàn này vướng vào vòng lao lý là một ví dụ điển hình.

Số liệu thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu cho thấy, tính đến hết tháng 4/2022, toàn thị trường phát hành 72.000 tỷ đồng; trong đó, nhóm doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn dẫn đầu về giá trị phát hành với tổng khối lượng phát hành đạt 27.000 tỷ đồng, chiếm 37,3% tổng giá trị phát hành.

Tuy nhiên, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam lại dẫn chứng, sau sự kiện hơn 10.000 tỷ đồng trái phiếu của nhóm doanh nghiệp Tân Hoàng Minh bị hủy bỏ, cơ quan chức năng lẫn công chúng đang dần trở nên e ngại với hình thức huy động vốn này. Việc không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu trong tháng 4 có thể là hậu quả đầu tiên của những e ngại đó.

Còn theo Bộ Xây dựng, việc nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyển sang thực hiện huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, lượng phát hành với quy mô lớn, lãi suất cao sẽ tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.

Có 3 trường hợp được Bộ Xây dựng cảnh báo. Đầu tiên là việc lượng phát hành trái phiếu lớn gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu; thậm chí có trường hợp gấp 40 lần vốn chủ sở hữu. Tiếp đến là kỳ hạn phát hành ngắn (từ 3 – 5 năm) đặc biệt là đối với doanh nghiệp bất động sản huy động để triển khai dự án; trong khi đó, thời gian triển khai dự án thường dài hơn, trên 5 năm.

Một số doanh nghiệp dùng tài sản đảm bảo là các bất động sản, dự án trong khi việc định giá tài sản đảm bảo có thể không sát với giá thực tế; thậm chí định giá cao hơn giá trị thực.

Trước thực tế này, Bộ Xây dựng đề nghị cơ quan có thẩm quyền liên quan nghiên cứu sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP của Chính phủ về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Bên cạnh đó, diễn biến thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản cần được theo dõi sát nhằm kịp thời kiểm soát, điều chỉnh chính sách để thị trường bất động sản phát triển một cách ổn định, lành mạnh, góp phần vào ổn định chung cho cả nền kinh tế – Bộ Xây dựng khẳng định.

Dưới góc độ chuyên gia, Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, cần dung hòa giữa 2 yếu tố, vừa “siết chặt” nhưng không “cực đoan”. Thị trường trái phiếu Việt Nam cần sự tham gia mạnh mẽ của các nhà đầu tư, tổ chức. Bên cạnh ngân hàng là các quỹ đầu tư trong và ngoài nước, hãng bảo hiểm và công ty tài chính. Cùng đó, cần xây dựng một thị trường với sản phẩm mới đó là chứng khoán hóa các món vay bất động sản của ngân hàng.

“Còn nếu thị trường bất động sản tiếp tục “dựa lưng” vào ngân hàng và thị trường trái phiếu như hiện nay thì e rằng sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ tiếp tục gặp những bất ổn”, ông Hiếu bày tỏ.