Kiếm tiền tỷ từ phân lô bán nền

Năm 2020, anh Nguyễn Đình (Long Biên, Hà Nội) nhận được lời đề nghị góp vốn chung vào các thương vụ đầu tư đất nền. Đứng đầu đội nhóm đầu tư này là một người phụ nữ ngoài 40 tuổi, tên N.

Từ giữa năm 2020 đến năm 2021, anh Đình tham gia 3 lần rót vốn cùng đội nhóm đầu tư của chị N. Theo đó, nhóm đầu tư này sẽ tìm kiếm quỹ đất rộng từ 100-300m2, thậm chí 500m2. Những lô đất to được cắt nhỏ thành các lô với diện tích trung bình từ 30-70m2. Ngoài việc lên bản vẽ các lô đất dự kiến sẽ cắt, nhóm đầu tư còn phải bỏ chi phí ra làm hạ tầng cơ bản như ngõ chung.

“Cứ trung bình sau 3 tháng, nhóm bán hết hàng. Chi phí vốn ban đầu bỏ ra chỉ khoảng 8 triệu đồng/m2, nhưng khi chào bán, giá lên tới 15 triệu đồng/m2. Chưa kể, khoản hoa hồng môi giới chuyển nhượng từ F0 (nhà đầu tư đầu tiên mua hàng), đến F1, F2. Tỷ suất lợi nhuận trung bình trong 3 tháng thu về lên tới 50%, sau khi trừ chi phí”, anh Đình tiết lộ.

Cũng theo nhà đầu tư này, chỉ với hình thức phân lô bán nền mà rất nhiều người kiếm vài tỷ mỗi năm. “Khi trò chuyện với chị N., người đứng đầu của nhóm đầu tư. Tôi mới biết, chỉ 4 năm trước, vợ chồng chị phải đi thuê nhà và vất vả kiếm tiền từ mảng hàng ăn. Sau đó, chị và chồng kiêm thêm làm môi giới cho thuê hoặc mua-bán chung cư. Từ đầu năm 2020, có một chút vốn, vợ chồng chị kêu gọi thêm vài người bạn chung tiền mua đất để phân lô. Chỉ trong 2 năm, 2020 – 2021, số tiền mà hai vợ chồng kiếm được lên tới gần 5 tỷ đồng”, anh Đình cho biết. Riêng anh Đình, chỉ 1 năm đầu tư chung, anh kiếm được gần 1 tỷ đồng tiền lợi nhuận dựa trên số vốn đã góp. 

Tham gia vào góp vốn đầu tư mua đất phân lô, anh Đình nhận ra, loại hình này giao dịch rất tốt. “Ngay cả khi chỉ mới xuất hiện bản vẽ tách thửa, chưa xong thủ tục pháp lý hay xây hạ tầng, khách đã cọc và chốt mua”, anh Đình nói thêm.

Lợi nhuận “kép” từ phân lô bán nền

7 năm theo đuổi mô hình “mua đất, tách thửa”, anh T.M (lãnh đạo công ty bất động sản ở Hà Nội) gọi giai đoạn 2017-2021 là thời kỳ “huy hoàng, rực rỡ” của phân lô bán nền. Cũng nhờ sự bùng nổ của mô hình kinh doanh này mà nhiều nhà đầu tư, môi giới “đổi đời”.  Anh M. kể lại, trước đó,  anh chuyên thu gom quỹ đất lớn ở khu vực như Long Biên, Đông Anh, Sóc Sơn. Sau đó, đội ngũ nhân sự của anh chuyển dịch về phía Thạch Thất, Ba Vì (Hà Nội).

Theo anh M, mô hình đầu tư “phân lô bán nền” trong các khu dân cư xuất hiện từ những năm 2010, nhưng bắt đầu nở rộ từ giai đoạn 2017 trở lại đây, đặc biệt thời điểm 2019-2021. “Hầu như các công ty bất động sản chỉ tập trung bán đất nền, đất thổ cư, nhà đất đều kiêm thêm mảng “phân lô bán nền”. Do lợi nhuận của loại hình này mang lại rất cao”.

Chia sẻ về tỷ suất lợi nhuận, anh M. tiết lộ: “Mức lợi nhuận trung bình của phân lô bán nền khoảng 30-50%. Thời điểm thị trường tốt, tỷ suất lợi nhuận có thể lên tới 100%. Ví dụ như cuối năm 2019, đầu năm 2020, đất khu vực vùng ven như Thạch Thất “sốt”. Một quỹ đất 200m2 có thể cắt thành công 3 lô đất. Chi phí vốn ban đầu chỉ khoảng 6 triệu đồng/m2. Khi bán, giá có thể lên tơi 16 triệu đồng/m2 với lô đẹp, lô góc. Giá các lô có vị trí xấu hơn dao động ở mức 12-13 triệu đồng/m2. Hàng bán rất nhanh nên nhà đầu tư thu hồi vốn tốt”.

Anh M. kể lại, ngoài khoản tiền bán chênh lần đầu, phía công ty còn thu khoản hoa hồng từ môi giới cho các nhà đầu tư thứ cấp. “Ví dụ, lần đầu tiên đẩy hàng, chúng tôi bán cho nhà đầu tư được gọi là F0. Thông thường, các nhà đầu tư này lại nhờ chúng tôi bán lại hộ. Họ chỉ đặt lợi nhuận 10-20% trong 1-2 tháng. Phí hoa hồng cho một giao dịch thành công là 15-20 triệu đồng. Sau khi môi giới thành công cho F1, nhóm nhà đầu tư này cũng muốn bán lại. Họ lại thông qua công ty tôi để tìm nhà đầu tư mới. Cứ như vậy, chúng tôi có thể kiếm lợi nhuận, tiền hoa hồng từ chính lô đất ban đầu mà mình bán ra”.

Dù thừa nhận mức lợi nhuận cao từ phân lô bán nền, anh T. M cho biết: Có 2 điểm khó ban đầu với nhà đầu tư. Một là phải tìm kiếm được quỹ đất đẹp. Công việc này đòi hỏi môi giới khảo sát thị trường nhiều, “săn” lùng trong các khu dân cư, các ngõ, hẻm. Hai là thủ tục phân lô tách thửa. Để vượt qua giai đoạn này, nhà đầu tư phải am hiểu thủ tục pháp lý. Nhưng nếu vượt qua hai khâu này, nhà đầu tư nhìn chung đều thu lợi nhuận tốt trong thời điểm thị trường “ấm”. 

Việc phân lô tách thửa nở rộ tại các huyện, khu vực vùng ven Hà Nội trong thời gian từ 2017-đầu năm 2022. Tháng 3/2022, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã có văn bản số 1685/STNMT-ĐKTĐĐ gửi UBND các quận, huyện, thị xã và Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội về việc đẩy mạnh công tác quản lý Nhà nước trong thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất.

Theo đó, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất; thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.