Người mua dè chừng, thị trường trầm lắng, vốn đầu tư là thách thức

Theo báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield, thị trường căn hộ TPHCM ghi nhận tổng cộng 17.028 căn chào bán, tăng 87% so với năm 2021. Tuy nhiên trong quý IV/2022, doanh số bán mới đạt 983 căn, giảm tới 76% so với quý trước.

“Trong quý này, việc Chính phủ rà soát phát hành trái phiếu cùng chính sách kiểm soát tín dụng thắt chặt đã phần nào tạo nên tâm lý dè chừng của người mua và chủ đầu tư”, đơn vị nghiên cứu thị trường lý giải.

Trong quý cuối năm, thị trường ghi nhận chỉ gần 1.100 căn hộ được mở bán mới, giảm đến 74% so với lượng mở bán mới quý trước, và chiếm 6,5% tổng nguồn cung cả năm 2022.

Việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và vướng mắc pháp lý đã tạo áp lực lên thị trường. Do đó, cả người mua và nhà đầu tư đều có xu hướng chờ xem chính sách mới của năm 2023 trước khi đưa ra quyết định.

Đối với phân khúc nhà liền thổ TPHCM, trong năm 2022 có 1.200 căn mở bán, tăng 12% theo năm do thị trường phục hồi so với năm 2021. Trong khi đó, lượng căn bán giảm 3% do tâm lý thị trường chững lại và người mua do dự trong bối cảnh bất định.

Giá bán sơ cấp giảm nhẹ 0,2% theo quý do một số dự án đưa ra chính sách chiết khấu, nhưng thực tế giá vẫn tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước vì nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp ở các vị trí đắc địa.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản – cũng chỉ ra một trong những nguyên nhân chính dẫn đến khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay là bài toán dòng vốn.

Các doanh nghiệp phát triển bất động sản hiện nay chỉ có sẵn khoảng 20% tiền mặt để giải phóng mặt bằng, còn lại 80% số tiền phát triển dự án phải đi vay. Nguồn vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản là hai kênh dẫn vốn quan trọng nhất.

“Song cả hai kênh này đang đồng loạt bị siết chặt gây ra hệ lụy nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải dừng, giãn tiến độ hoặc hoãn dự án trong thời gian dài vì thiếu vốn; dẫn tới thanh khoản kém và doanh thu sụt giảm. Đối tượng người mua bất động sản cũng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, bị hạn chế nhu cầu vay do lãi suất ngân hàng tăng mạnh”, ông Đính cho hay.

Còn trong báo cáo về xu hướng thị trường bất động sản năm 2023 công bố mới đây, hãng dữ liệu bất động sản toàn cầu CBRE dự báo hoạt động xây dựng chậm lại ở hầu hết phân khúc, bên cạnh sự sụt giảm về giá trị tài sản, khối lượng đầu tư và hoạt động cho thuê.

“Năm tới sẽ không dễ chịu, nhưng cũng không phải là một thảm họa như cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008-2009. Nền kinh tế sẽ ổn định và bắt đầu cải thiện vào năm 2024”, Richard Barkham – Trưởng bộ phận nghiên cứu toàn cầu của CBRE – cho biết.

Đáng chú ý, về thị trường vốn, đơn vị này nhận thấy tỷ lệ vốn hóa – thước đo giá trị của bất động sản liên quan đến dòng tiền của ngành sẽ tăng từ 25 đến 50 điểm cơ bản vào năm nay. Điều đó sẽ khiến giá trị tài sản giảm trung bình từ 5% đến 7% vào năm nay sau mức giảm 10-15% trong 3 quý đầu năm 2022. Khối lượng đầu tư dự kiến giảm 15% so với mức ước tính cả năm 2022.

Vốn đầu tư cho các doanh nghiệp bất động sản và giao dịch trong năm nay sẽ là một thách thức, nhưng việc vay nợ có thể sẽ dễ hơn đối với các nhà phát triển bất động sản quy mô lớn cũng như những người đi vay có điểm tín dụng cao.

Chủ đầu tư tìm cách hạ giá, hút tiền mặt

Trước khó khăn khi tình hình giao dịch trầm lắng, không ít chủ đầu tư đã có những chính sách thanh toán nhắm đến tệp khách hàng có tiền mặt trong tay được đưa ra, chủ yếu ưu tiên thanh toán nhanh với chiết khấu cao và nhiều ưu đãi. Điều này cũng phần nào giải quyết bài toán khó khăn về dòng vốn cho doanh nghiệp khi bị siết tín dụng.

Nhóm nghiên cứu thị trường của Cushman & Wakefield đã chỉ ra nhiều chính sách thanh toán nhanh và mức chiết khấu cao đang dần được áp dụng rộng rãi trên thị trường hiện nay. Chẳng hạn, với phương thức thanh toán nhanh, người mua có thể nhận mức chiết khấu từ 3% đến 16%. Người mua cũng được ân hạn nợ gốc và miễn lãi suất từ 12 tháng đến 36 tháng khi vay ngân hàng. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng tung các hình thức như gói quà tặng nội thất, cam kết cho thuê lại hoặc chiết khấu thẳng vào giá trị căn hộ.

Ông Nguyễn Văn Đính cho biết, lạm phát đang được kiểm soát, để tránh giảm phát thị trường bất động sản, Ngân hàng Nhà nước nên nới room tín dụng cho thị trường bất động sản, đồng thời hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản vượt khó, đồng thời tránh ảnh hưởng đến hệ thống tín dụng của quốc gia, tạo cú hích để thị trường sôi động trở lại.

“Thị trường bất động sản hiện tại đang rất cần những xử lý, điều hành để tháo được các “điểm nghẽn” của thị trường”, ông Đính nói.

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), đầu tháng 12/2022, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định nới room tín dụng thêm 1,5-2% để có thêm khoảng 240.000 tỷ đồng cộng với khoảng 200.000 tỷ đồng còn lại của room tín dụng 14% (cũ) bơm vào nền kinh tế.

Tuy nhiên, dù đã hết năm 2022, song theo HoREA, nhìn chung các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà vẫn rất khó vay được tín dụng do các ngân hàng thương mại không hạ “chuẩn” tín dụng.

HoREA cho rằng, trong tình thế bất thường, Nhà nước nên ban hành các giải pháp “bất thường” để xử lý kịp thời và hiệu quả. Đối với thị trường bất động sản đang rất khó khăn hiện nay, Nhà nước cần có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng.

Hiệp hội này cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét không nên giữ nguyên “chuẩn” tín dụng trong tình thế “bất thường” hiện nay mà nên “nới chuẩn tín dụng một chút” nhưng vẫn không phải là “hạ thấp chuẩn tín dụng” so với “chuẩn tín dụng bình thường” trước đây.

Cũng theo HoREA, hiện nay hầu như không có căn hộ nhà ở xã hội trên thị trường. Trong khi, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đang thực hiện chính sách giảm giá bán nhà, chiết khấu sâu trên dưới 50% dẫn đến giá bán căn hộ tại một số dự án khoảng 2 tỷ đồng/căn, nhưng người mua nhà ở thương mại chưa vay được tín dụng với lãi suất hợp lý.

Do đó, Hiệp hội kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét trình Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định một số chính sách ngắn hạn áp dụng đến hết năm 2023 để hỗ trợ về tín dụng cho doanh nghiệp và người mua nhà.

Còn ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh – Onehousing, cho biết, những gì đang diễn ra cho thấy thị trường chỉ còn chỗ cho những nhu cầu thật. Một phần lớn giới đầu cơ sẽ gặp nhiều khó khăn trong năm sau và phân khúc đầu tiên bị tác động là đất nền. Sau đó là các sản phẩm có giá trị lớn, cụ thể là các căn thấp tầng ở các dự án đã bàn giao, không còn yếu tố hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc từ phía ngân hàng. Bắt đầu từ tháng 8/2022, các sản phẩm này đã có dấu hiệu sụt giảm về cầu và giá.

Cũng theo ông Trung, tâm lý của những người còn tiền mặt chia làm hai hướng. Hướng đầu tiên là ưu tiên giữ tiền mặt, không chấp nhận thêm một rủi ro nào. Họ chấp nhận rằng tài sản của mình không tăng trưởng, bởi lãi ngân hàng chỉ đủ để bù vào mức lạm phát. Hướng thứ hai là vẫn có những nhà đầu tư đang tìm kiếm tài sản tốt để lựa chọn cơ hội đầu tư.