Người định giá đất khóc ròng vì rơi vào ‘bẫy thị trường’

Từ vụ bỏ cọc đấu giá đất tại Thủ Thiêm, các chuyên gia phân tích nhiều lỗ hổng trong pháp luật về quản lý đất đai. Việc xác định giá đất thị trường rất khó khăn.

Hơn một tuần sau khi 2/4 doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm bỏ cọc, đến nay những suy đoán về việc nhà đầu tư cố tình thắng giá cao để thao túng thị trường vẫn chưa có bằng chứng xác thực. Tuy nhiên, điều có thể thấy là khuôn khổ pháp luật về đất đai đang tồn tại những khoảng trống.

Bài học là cần nhanh chóng bịt lỗ hổng này để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, hạn chế những tình huống ngoài tầm kiểm soát. Với mục tiêu đó, các chuyên gia có những góc nhìn về cách lấp lỗ hổng trong quản lý và đấu giá đất hiện nay.

Cần minh bạch giá thị trường

Bà Trần Thị Việt Hòa, giảng viên Khoa Quản lý đất đai và bất động sản, Đại học Nông Lâm TP.HCM, đặt vấn đề trước nay, Nhà nước chỉ sợ giá đấu thấp, chưa bao giờ sợ giá đấu cao.

“Đây là lần đầu tiên ta bị khớp bởi mức giá quá cao. Tại sao mức giá quá cao trong cuộc đấu giá lại thành vấn đề?”, bà băn khoăn.

Thêm nữa, lẽ ra giá một cuộc đấu giá không cấu thành giá thị trường, vì giá thị trường không thể do một người bán và một người mua quyết định. Tại sao cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm lại tạo ra sự lan tỏa, tác động tới thị trường? Câu trả lời nằm ở việc thẩm định giá đất.

“Tính công khai của thị trường đã có, nhưng tính minh bạch lại chưa có. Thông tin giá bán của thị trường rất mù mờ. Chính sự mù mờ này khiến tất cả người thẩm định giá hoang mang”, bà chỉ ra vấn đề.

Khi người định giá sử dụng phương pháp thị trường để thẩm định thì lại rơi vào “bẫy thị trường”. Chúng ta căn cứ giao dịch công khai trên thị trường, nhưng do một số đối tượng “làm giá” nên giao dịch bị thao túng, dẫn đến chính nhà thẩm định giá bị thao túng.

Bà Trần Thị Việt Hòa, giảng viên Khoa Quản lý đất đai và bất động sản, Đại học Nông Lâm TP.HCM. Ảnh: Thu Hằng.

Để tránh bẫy này, bà Hòa cho rằng chỉ có một cách là minh bạch giá bán, giá mua và người mua, người bán. Việt Nam hiện chưa quản lý được vấn đề này. Công khai, minh bạch giá thị trường là bài toán không chỉ cho đấu giá quyền sử dụng đất mà còn nhiều vấn đề liên quan đến đất đai, bất động sản.

“Mua bất động sản là chung cư thì rất dễ vì nhà đầu tư minh bạch. Nhưng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không thể công khai được. Vấn đề ở đâu và ta có giải quyết được bài toán này không?”, bà trăn trở.

Chuyên gia cho rằng muốn khuyến khích người dân công khai giá giao dịch đất thực thì cần đưa ra một mặt bằng giá đất và thu thuế theo đó. Người dân mua bán giá bao nhiêu phải trung thực và hoàn toàn chịu trách nhiệm nếu có yếu tố gian lận. Khi đó, Việt Nam sẽ có thị trường minh bạch giá giao dịch đất đai.

“Hiện nay, nhân viên thẩm định giá khóc ròng vì không biết làm sao để thẩm định giá bởi không thẩm định được thông tin. Thông tin giả như thật mà thông tin thật lại nghi là giả”, bà cho hay.

Cũng nói về vấn đề này, tiến sĩ Dư Phước Tân, chuyên gia đô thị, kể lại trước năm 1975, có hiện tượng đầu cơ gạo vào dịp Tết, sau đó tung ra thị trường để bán giá cao. Khi đó, chính quyền cũng lúng túng, không biết làm thế nào. Năm sau, chính quyền liền thu mua tất cả gạo như nhà đầu cơ. Sau đó, Nhà nước bung ra với giá chỉ bằng 50% thị trường khiến người đầu cơ thất bại.

Từ câu chuyện này, ông Tân ngụ ý vai trò điều tiết thị trường của chính quyền là rất quan trọng. “Nếu ta có trong tay một quỹ đất để điều tiết thì dù có hiện tượng tăng giá hay hiện tượng gì cũng có thể kiểm soát được”, ông nói.

Có nên đấu giá đất?

Có góc nhìn khác, ông Phạm Chánh Trực, nguyên Chủ tịch HĐND TP.HCM, nhận định việc đấu giá đất là “sai từ gốc” bởi đất đai không phải là tài sản bình thường.

“Đất đai không thể sinh ra được, do đó không thể đem đất ra đấu giá như một dạng tài sản. Xem đất đai như hàng hóa thông thường là sai”, ông nêu quan điểm.

Thay vì đấu giá bán đất, ông đề nghị phải chọn giải pháp đấu thầu dự án đầu tư. Căn cứ theo quy hoạch, thành phố cần cho nhà đầu tư biết muốn khu đất đó trở thành gì và yêu cầu họ triển khai công trình như thế.

Khu vực Thủ Thiêm được TP.HCM quy hoạch trở thành trung tâm tài chính. Ảnh: Quỳnh Danh.

Cũng có quan điểm nên sử dụng hình thức đấu thầu, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (HoREA), đề xuất phương án vận dụng Luật Đấu thầu vào đấu giá. Nhà đầu tư cần đề xuất hồ sơ dự án đầu tư, sau bước sàng lọc, nếu ban tổ chức đánh giá khả thi thì mới cho vào vòng tham gia đấu giá.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia không đồng tình phương án này.

Bà Phạm Thị Bình, Giám đốc Công ty Thẩm định giá đất Hoàng Gia, cho biết giá khởi điểm trong đấu giá sử dụng đất được định giá dựa trên thị trường tại thời điểm định giá và căn cứ trên quy hoạch 1/500. Do đã có quy hoạch, việc để nhà đầu tư đưa dự án vào đấu thầu là không hợp lý bởi họ phải tuân thủ theo quy hoạch chứ không thể đưa ra một dự án khác.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Như Triển, Viện Chiến lược phát triển (Bộ Kế hoạch Đầu tư), cho rằng không thể áp dụng luật đấu thầu vào đấu giá. Đấu thầu phải có định mức, dự toán cụ thể. Trong khi đất đai đã có quy hoạch và nhà đầu tư phải tuân thủ, không thể đấu thầu giá quyền sử dụng đất. Thay vào đó, ông đề xuất áp dụng đấu thầu dự án thay vì đấu giá như hiện nay.

Thu Hằng