Mấy năm qua, thị trường bất động sản liên tục tăng giá “sốc”, thậm chí, nhiều nơi chỉ trong thời gian ngắn giá đã tăng gấp 2 – 3 lần. Nhưng, khi đó, nhà đầu tư không ngần ngại chi hàng tỷ đến chục tỷ đồng để tham gia vào thị trường. Đỉnh điểm là đầu năm 2022, giá liên tục tăng mạnh nhưng lượng nhà đầu tư vào thị trường vẫn ngày một đông, theo đó thanh khoản cũng bùng nổ.

Tuy nhiên, thị trường đột ngột rơi vào trầm lắng khiến thanh khoản nhanh chóng đi xuống, cùng đó mức giá bán cũng liên tục sụt giảm. Hiện tại, thị trường bất động sản tràn lan các thông tin rao bán cắt lỗ, giảm giảm nhưng người bán vẫn chật vật tìm khách suốt thời gian dài.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong quý I/2023 lượng giao dịch bất động sản chỉ đạt 106.401 sản phẩm, giảm 38,8% so với cùng kỳ và giảm 35% so với quý IV/2022. Trong đó, lượng giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ tăng mạnh lên mức 39.133 giao dịch, tăng gần gấp 2 so với cùng kỳ và tăng hơn 2,7 lần so với quý IV/2022. Phân khúc đất nền ghi nhận 67.268 giao dịch thành công, giảm gần 55% so với quý trước đó và giảm 56% so với cùng kỳ. Nếu so sánh số lượng trên với thời điểm thị trường diễn biến sôi động nhất (quý II/2022; lượng giao dịch đất nền là 213.018), lượng giao dịch đất nền đã giảm 68,4%.

Qua số liệu mà Bộ Xây dựng thống kê có thể thấy, phân khúc đáp ứng được nhu cầu thực như nhà ở riêng lẻ, chung cư vẫn có lượng thanh khoản tăng rất mạnh, nguyên nhân do sức cầu lớn. Trái lại, ở phân khúc đất nền được đánh giá có tính đầu cơ cao, thanh khoản xuống mức bất, dù giá bất động sản tại nhiều khu vực đang giảm mạnh.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 – 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10 – 30%, thậm chí lên đến 30 – 50% giá trị đầu tư.

Theo ghi nhận của chúng tôi tại một số khu vực vùng ven Hà Nội, Bắc Giang, Hưng Yên, Bắc Ninh,… hầu hết giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền đã giảm sâu từ 25 – 30%, thậm chí cao hơn so với thời điểm thị trường diễn biến sôi động, nhưng thanh khoản vẫn là vấn đề khó khăn. Có thể thấy, thời gian qua nghịch lý đã xảy ra khi người mua đổ xô đi mua lúc giá bất động sản tăng mạnh, đến khi giá giảm lại e dè. Một số người có sẵn tiền mặt có tâm lý sẽ chờ giá bất động sản giảm tiếp, bởi họ chê giá hiện tại vẫn còn cao.

Trao đổi với chúng tôi, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thời gian qua, tình trạng chờ đợi trầm lắng vẫn tồn tại. Theo đó, giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực.

“Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 – 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10 – 30%, thậm chí lên đến 30 – 50% giá trị đầu tư”, ông Đính nói.

Trao đổi với chúng tôi, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, hiện tượng nghịch lý trên phản ánh rõ thị trường thời gian qua mang nặng tính đầu cơ.

“Phải tới 80 – 90% những người đầu tư đất nền trong giai đoạn vừa qua là đầu cơ, không có nhu cầu thực. Thực tế nhiều người khi đó mua đất xong chưa kịp sang tên, thậm chí ngày hôm sau đã tăng giá, theo đó họ mua bất chấp giá cao. Do vậy càng nhiều người đầu tư theo tâm lý đám đông, lướt sóng khiến giao dịch bùng nổ. Một nguyên nhân nữa khiến thanh khoản tăng cao trước đó là do chứng khoán sôi động, lãi suất tiền vay rẻ, họ tiếp cận tiền vay dễ nên những người vốn ít nhưng vẫn mua được bất động sản giá trị rất cao”, ông Toản nói.

Tuy nhiên, Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, hiện nay thị trường trầm lắng, nhiều người sử dụng đòn bẩy tài chính cao trước đó bán cắt lỗ, giảm giá nhiều. Thậm chí, có chủ chỉ bán với giá bằng số tiền nợ ngân hàng để giữ lại CIC sạch sẽ.

“Với những người có tài sản, tiềm lực tài chính vững vẫn đang đi săn các bất động sản tốt, giá hợp lý nhưng số này không có nhiều. Một bộ phần còn lại có suy nghĩ rằng, bất động sản đang giảm giá, lộ rõ chu kỳ chững kéo dài, cùng đó tâm lý đám đông biến mất, thay vào đó là tâm lý e ngại, phòng thủ. Họ có suy nghĩ rằng, biết đâu giá có thể giảm hơn nữa. Do vậy, nhiều người vẫn đang đứng ngoài chờ đợi, quan sát thêm”, ông Toản nói.

Ông Toản cho rằng, một nguyên nhân khiến thanh khoản đất nền thời gian gần đây xuống thấp là do lãi suất ngân hàng neo rất cao, không ai dám vay để mua lúc này. “Chung quy lại thanh khoản đất nền sụt giảm là do người mua hết tiền và khó khăn tài chính”, vị này nói.

Trái lại ở phân khúc chung cư, nhà ở riêng lẻ, ông Toản cho rằng, thanh khoản trong những tháng qua bùng nổ do đây là phân khúc phục vụ nhu cầu thực tế. Sức cầu hiện nay rất lớn, song nguồn cung phân khúc này rất hạn chế nên dù tăng giá vẫn bán được.

Dự báo về phân khúc đất nền, Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, ngắn hạn và trung hạn vẫn còn nhiều khó khăn. Tuy nhiên, về dài hạn đất nền vẫn là kênh đầu tư được ưa chọn, đặc biệt là sản phẩm vị trí tốt, bởi văn hóa của người Việt rất thích tích thổ và vàng.