2023 được đánh giá là một năm còn nhiều thách thức, khó khăn với thị trường địa ốc. Song, trong “nguy có cơ”, thị trường vẫn đón nhận những dòng sản phẩm có khả năng mang lại lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư.

Theo nhận định của những lãnh đạo doanh nghiệp chuyên phân phối dự án, loại hình bất động sản đánh vào nhu cầu ở thực sẽ “hút” dòng tiền trong năm 2023.

Đất nền đô thị, bất động sản “ăn theo” khu công nghiệp lên ngôi

Ông Giáp Văn Kiểm, Chủ tịch AVLand chỉ ra 3 phân khúc mà ông cho rằng sẽ hấp dẫn nhà đầu tư. Theo đó, sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực sẽ có tiềm năng tăng trưởng dài hạn và được ưu tiên lựa chọn. Phân khúc đầu tiên mà ông Kiểm khuyến nghị đó là đất nền trong các khu đô thị ven đô, sở hữu pháp lý đảm bảo. Bởi, theo ông Kiểm, xu hướng sử dụng ô tô như một phương tiện di chuyển ngày càng phổ biến, giúp việc di chuyển trở nên dễ dàng, người dân có xu hướng sống tại vùng ven thành phố, tại các khu đô thị.

Phân khúc tiềm năng khác mà ông Kiểm đánh giá cao đó là bất động sản “ăn theo” khu công nghiệp. Những năm trở lại, các khu công nghiệp được đầu tư lớn, hoàn thiện cơ sở hạ tầng, mang đến giá trị lớn cho các bất động sản liền kề khu công nghiệp. Phân khúc này được hưởng lợi nhiều khi lượng lớn các chuyên gia, nhà đầu tư trong và ngoài nước, người lao động đến làm việc tại các khu công nghiệp, kéo theo nhu cầu về nhà ở, dịch vụ.

Một phân khúc khác mà ông Kiểm khuyến nghị sẽ hấp dẫn trong năm 2023, đó là bất động sản nghỉ dưỡng gắn với hệ sinh thái của chủ đầu lớn. Theo ông Kiểm, những sản phẩm nghỉ dưỡng của chủ đầu tư lớn thường đi kèm dịch vụ, tiện ích mang đến trải nghiệm giá trị cho khách hàng, giúp thúc đẩy khả năng tăng giá của sản phẩm cũng như triển vọng khai thác thương mại.

Chung cư “thắng thế”, bất động sản thấp tầng chật vật

Chung quan điểm cho rằng, những phân khúc bất động sản đánh vào nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục “hút” dòng tiền, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Kinh doanh của OneHousing đánh giá cao phân khúc bất động sản công nghiệp, chung cư. Theo ông Trung, bất động sản công nghiệp vẫn sẽ tăng trưởng tốt. Căn hộ cũng mang đến một bức tranh tương tự.

Ông Trung dẫn chứng, từ tháng 8/2022 trở lại đây, đặc biệt là thị trường Hà Nội, phân khúc căn hộ nói chung và căn hộ trung và cao cấp đều có dấu hiệu tăng giá. Theo ông Trung, giá chung cư ở Hà Nội đang tiệm cận với xu hướng giá tại TP.HCM. Mặt khác, tốc độ gia tăng dân số từ dòng người nhập cư của Hà Nội chưa bao giờ suy giảm. Việc nâng cấp chỗ ở, mong muốn có một nơi ở tươm tất hơn, nhiều tiện nghi hơn là xu hướng tất yếu.

“Trước các dấu hiệu suy thoái kinh tế, nhà đầu tư sẽ tìm các sản phẩm neo đậu dòng tiền được, nhưng phải đảm bảo yếu tố có thể cho thuê được. Tính thanh khoản phải cao nhất. Các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở và cho tầng lớp trung lưu mới sẽ an toàn”, ông Trung nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Trung đánh giá, các phân khúc sẽ có thanh khoản kém như đất nền, shophouse.

Vị này lý giải, với đất nền, dù giá có thể đang hạ ở nhiều nơi, không đem lại giá trị kinh doanh. Vốn có nguy cơ bị “chôn”. Chính phủ ngày càng siết chặt hoạt động đầu cơ đất nền, bằng các đề xuất như đánh thuế lũy tiến nặng.

Trong khi đó, shophouse, hay là sản phẩm thấp tầng ở các khu đô thị, thường có mặt bằng giá khá cao. Với các khu đô thị mới thì shophouse chủ yếu bàn giao thô hoàn thiện mặt ngoài. Bỏ thêm tiền vào để đủ điều kiện cho thuê giá tốt là một bài toán không mấy ai dám nghĩ đến. Cho thuê thô, các căn nhà này không đem lại giá trị kinh tế lớn.

Nhà mặt phố – có khả năng kinh doanh – luôn có nhu cầu thật, nhưng không có giá rẻ, đều hàng chục tỷ đồng. Chi phí bỏ vốn là tiền thật, vì thời điểm hiện tại rất khó vay ngân hàng. Theo ông Trung, trong giai đoạn khó khăn, các nhà đầu tư sẽ cẩn thận hơn. Trước đây, có quan niệm cứ có tiền mua đất nền là ăn là thắng. Nhưng đất nền sau một thời gian đã lên đỉnh. Nhà đầu tư bỏ nhiều tiền vào, ở mức giá rất cao, nhưng cũng không còn khả năng tăng giá nhiều lần.

Ở góc nhìn nhận khác, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, loại hình chung cư đánh vào nhu cầu ở thực tiếp tục có giao dịch. Một phân khúc tiếp theo mà ông Quyết đánh giá cao, đó là loại hình nhà phố đáp ứng nhu cầu ở và kinh doanh dù vị này đánh giá, giao dịch khó khăn hơn do tài chính lớn.

Các phân khúc như đất nền, ông Quyết nhấn mạnh: đất nền sẽ còn gặp khó do đây là bất động sản đầu tư để lấy giá trị gia tăng. Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có cải thiện hơn so với năm 2022. Nguyên nhân là do Covid-19 không còn là nỗi sợ và mọi người đã tự do đi du lịch. Nhìn du lịch của Việt Nam trong những tháng vừa qua tăng rất mạnh. Nhưng tốc độ tăng trưởng du lịch của Việt Nam thấp hơn Malaysia, Thái Lan hay Singapore.

Cũng theo ông Quyết, khi Nhà nước có chính sách cải thiện về thu hút du lịch, đặc biệt là hút tệp khách nước ngoài thì du lịch Việt Nam còn tăng trưởng mạnh hơn nữa do nhu cầu thuê bất động sản nghỉ dưỡng tăng. Thanh khoản của bất động sản nghỉ dưỡng sẽ được cải thiện nhưng không đột biến.