Trong văn bản gửi đến Quốc hội, HoREA cho rằng các ý kiến quan ngại của nhiều đại biểu Quốc hội đối với nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 cần được quan tâm xem xét, lý giải thật thấu đáo.

Tuy nhiên, HoREA cũng khẳng định Hiệp hội tán thành nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020) theo Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021 của Chính phủ.

Về 4 quan ngại của các đại biểu Quốc hội, HoREA cũng đưa ra báo cáo giải trình chi tiết:

Thứ nhất, về ý kiến quan ngại “sẽ xảy ra chuyện doanh nghiệp đi gom đất nông nghiệp để sau đó chờ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt sẽ bán đi để thu lợi”, HoREA cho rằng doanh nghiệp muốn đi “mua” đất nông nghiệp thì phải “có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” (là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) mà đất nông nghiệp đó phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và không thuộc trường hợp bị thu hồi đất; đồng thời, doanh nghiệp phải có đủ điều kiện được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.   

Sau khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013. Do vậy, nếu các địa phương thực thi pháp luật về đất đai chặt chẽ, nghiêm túc thì sẽ không “xảy ra chuyện doanh nghiệp đi gom đất nông nghiệp, thâu tóm đất nông nghiệp quy mô lớn”.

Thứ hai, về việc có hay không “sự bất hợp lý, không công bằng giữa quyền chuyển đổi đất của doanh nghiệp và người dân, HoREA cho rằng hiện nay nếu sở hữu đất nông nghiệp, người dân muốn chuyển quyền sử dụng sang đất ở thì phải thông qua đấu giá, trong khi nếu sửa điều luật này thì doanh nghiệp lại không cần khâu này nữa.

“Hiệp hội nhận thấy ý kiến này chưa thật chính xác bởi lẽ Điều 118 Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể 08 trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất; 09 trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất và không hề quy định “người dân muốn chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì phải thông qua đấu giá” như ý kiến quan ngại của đại biểu Quốc hội”, HoREA cho biết.

Cũng theo HoREA, hộ gia đình, cá nhân (kể cả tổ chức kinh tế) đang sử dụng đất nông nghiệp có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013; đối với tổ chức kinh tế còn phải đáp ứng các điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy định Điều 58 Luật Đất đai 2013, nên không xảy ra “sự bất hợp lý, không công bằng giữa quyền chuyển đổi đất của doanh nghiệp và người dân” như ý kiến quan ngại của đại biểu Quốc hội.

Thứ ba, về việc có hay không “việc doanh nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất mà không qua đấu giá sẽ xảy ra thất thoát ngân sách, vì không đấu giá tạo chênh lệch giá, tiền sẽ chảy vào túi doanh nghiệp”, HoREA nhận thấy, khoản 2 Điều 19 Luật Đất đai 2013 quy định: “2. Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi” và điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc giá đất: “c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường…”.  

“Việc có thể xảy ra thất thu ngân sách nhà nước khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất không phải là hệ quả trực tiếp của “việc doanh nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất”, bởi lẽ để có được quỹ đất đầu tư thì doanh nghiệp đã phải “mua lại” quyền sử dụng đất theo cơ chế thị trường (chứ không phải “tự nhiên” mà doanh nghiệp lại có quỹ đất) và tất cả các doanh nghiệp luôn luôn chấp hành và thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Vấn đề định giá đất, tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” thuộc về trách nhiệm của cơ quan nhà nước”, HoREA khẳng định.

Thứ tư, về việc có hay không có “lợi ích nhóm”, hoặc khả năng xảy ra “trục lợi chính sách” trong việc đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở, HoREA cho rằng không có “lợi ích nhóm”, hoặc không có khả năng xảy ra “trục lợi chính sách” trong việc đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, bởi lẽ việc sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 là nhằm để đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ, tính hệ thống của các quy định pháp luật như Hiệp hội đã phân tích trong Báo cáo giải trình này. Vấn đề quan trọng hàng đầu là phải xây dựng hoàn thiện các phương pháp định giá đất để xác định “giá đất cụ thể” để làm căn cứ tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”, hoặc để xác định “giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất”, đảm bảo nguyên tắc việc định giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” để đảm bảo không thất thu ngân sách nhà nước, không thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Cuối cùng, HoREA cho rằng cần sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 được sửa đổi, bổ sung tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 để đảm bảo tính hệ thống, tính liên thông của các quy định pháp luật.

Cụ thể, hiện nay Luật Đầu tư 2020 quy định: “cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai. Hay Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và Luật Đầu tư 2020 quy định “chấp thuận đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” đối với trường hợp nhà đầu tư (tổ chức kinh tế) “có quyền sử dụng đất”. 

Trong khi đó, điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 chỉ quy định trường hợp có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở nên đã bỏ sót 2 trường hợp nhà đầu tư không được công nhận. Đó là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư “chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp (có 100% đất nông nghiệp)”, hoặc “chỉ có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở)”, mặc dù đất đó phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch xây dựng để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

“Hiệp hội kính đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quý vị đại biểu Quốc hội quan tâm xem xét thông qua Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021 của Chính phủ về Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 08 Luật, trong đó có đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020)”, văn bản của HoREA nêu rõ.