Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị Chính phủ, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉnh sửa một số điểm trong Dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (dự thảo).

Trong các kiến nghị này, HoREA đặc biệt nhấn mạnh việc áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” (hệ số K) của dự thảo.

Áp dụng phương pháp hệ số K cho tất cả các bất động sản

Cụ thể, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, hiện nay, tại Điều 4 dự thảo quy định 3 phương pháp định giá đất, gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số K, và không còn quy định phương pháp thặng dư.

Còn tại điểm D, Khoản 3, Điều 5 quy định phương pháp hệ số K được áp dụng để định giá đất cho trường hợp: Xác định giá đất của thửa đất, khu đất mà thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng (trong các trường hợp quy định tại các điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai) và trường hợp tính tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê, khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

HoREA cho rằng, quy định áp dụng phương pháp hệ số K để xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giúp “công thức hóa” việc định giá đất, thẩm định giá đất, Nhà nước và doanh nghiệp sẽ “tiên lượng” được số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án nộp vào ngân sách nhà nước.

Phương pháp này cũng góp phần đảm bảo tính minh bạch, công bằng, không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Đặc biệt, khắc phục được tình trạng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hiện nay đang là “ẩn số” tạo ra cơ chế “xin-cho”, tham nhũng, tiêu cực, hoặc tiềm ẩn “rủi ro vướng pháp luật” đối với công chức, viên chức nhà nước trong thực thi công vụ và người liên quan.

“Tuy nhiên, quy định áp dụng phương pháp hệ số K đối với thửa đất, khu đất định giá kèm điều kiện “có mức giá dưới 200 tỷ đồng” so với Bảng giá đất, là chưa sát thực tiễn, do đã ‘bỏ sót’ rất nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn trên 200 tỷ đồng, thậm chí lên đến hàng ngàn tỷ đồng tại các đô thị lớn, nhất là tại Hà Nội, TP.HCM”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định.

Theo ông Châu, lý do là không có phương pháp định giá đất nào phù hợp để áp dụng định giá đất cho các trường hợp này. Trong đó, không thể áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập để định giá đất, nhằm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

“Việc quy định áp dụng phương pháp hệ số K đối với tất cả dự án không phân biệt “thửa đất, khu đất có giá trị dưới 200 tỷ đồng” hoặc ” trên 200 tỷ đồng” sẽ góp phần đảm bảo tính minh bạch, công bằng, không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công”, ông Châu khẳng định.

Từ những luận giải như trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, kiến nghị “Trường hợp vẫn quy định áp dụng phương pháp hệ số K đối với thửa đất, khu đất có giá trị “dưới 200 tỷ đồng” thì phải giữ lại phương pháp thặng dư tại Điều 4 Dự thảo Nghị định 44, để xác định giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển, có quy mô lớn,có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng, do không được phép áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cho các dự án này.

Nhà nước “không tận thu” từ tiền sử dụng đất

Theo ông Lê Hoàng Châu, việc áp dụng phương pháp hệ số K để xác định giá đất nhằm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án hiệu quả, cần phải có 2 điều kiện chủ yếu.

Điều kiện 1 là phải xây dựng bảng giá đất theo tuyến đường, để xác định chỉ số giá đất là giá trung bình của các giao dịch nhà đất cùng loại đã thực hiện trong một khu vực, và trong một khoảng thời gian nhất định.

Hoặc phải xây dựng bảng giá đất theo khu vực là chỉ số giá đất được xác định bằng các phương pháp định giá. Mục tiêu trong khoảng 5 năm tới, sẽ xây dựng được “cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào” đầy đủ, chính xác, được cập nhật kịp thời theo thời gian thực…

Nhưng, “bất cập và hạn chế lớn nhất” của công tác xây dựng “cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào” hiện nay chưa bảo đảm tính chính xác, và chưa cập nhật được theo thời gian thực.

Điều kiện 2 là phải xây dựng “các hệ số K” phù hợp theo từng khu vực; hoặc theo từng loại dự án bất động sản; hoặc theo hệ số sử dụng đất của dự án…

Và 1 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có thể được điều chỉnh bởi 1 hoặc một số “hệ số điều chỉnh giá đất” để định giá đất.

Một vấn đề cũng rất cần đặt ra, là Nhà nước nên thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quan điểm “không tận thu”, “lọt sàng xuống nia”.