Phương pháp xác định giá đất đấu giá không hiệu quả

UBND TP Hà Nội vừa có Báo cáo về kết quả rà soát công tác đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) trên địa bàn theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Theo UBND TP Hà Nội, trong giai đoạn 2011 – 2021, TP đã tổ chức đấu giá QSDĐ tại 1.708 dự án với diện tích 3,177 triệu m2. Số tiền trúng đấu giá là hơn 59.423 tỷ đồng, góp phần khai thác hiệu quả quỹ đất, tăng nguồn thu cho ngân sách…

Về công tác đấu giá QSDĐ trong những năm qua, UBND TP Hà Nội nhận thấy một số khó khăn, vướng mắc liên quan tới pháp luật về đất đai, đấu giá QSDĐ…

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, UBND TP Hà Nội nhận thấy một số khó khăn, vướng mắc liên quan tới pháp luật về đất đai, đấu giá QSDĐ… Trong đó, còn có những nội dung chưa rõ ràng, chưa thống nhất, chồng chéo, thiếu đồng bộ dẫn đến khó khăn trong thực hiện.

Trong việc xác định giá đất đấu giá, UBND TP. Hà Nội cho rằng, các phương pháp xác định giá đất hiện nay tỏ ra không hiệu quả. Theo quy định pháp luật, việc xác định giá đất thực hiện theo 5 phương pháp: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Tuy nhiên, khi giá chuyển nhượng QSDĐ không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, không tin cậy; nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng QSDĐ, việc điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định phụ thuộc vào kinh nghiệm của thẩm định viên về giá, nhiều chỉ tiêu tính toán chi phí phát triển chưa được hướng dẫn chi tiết…

Ngoài ra, đối tượng, điều kiện áp dụng phương pháp định giá chưa được quy định cụ thể, nhiều trường hợp một thửa đất nếu áp dụng hai phương pháp định giá đất khác nhau sẽ cho ra kết quả định giá khác nhau.

Trong quá trình xác định giá, còn có tình trạng các ý kiến của cơ quan thanh, kiểm tra (Thanh tra Chính phủ, Kiểm toán Nhà nước) chưa thống nhất về phương pháp tính, các khái niệm, định mức, thông số tính toán dẫn tới phải tạm dừng để xin ý kiến cơ quan chuyên môn trung ương.

Từ những vướng mắc trên, UBND TP Hà Nội kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét xác định giá khởi điểm đấu giá QSDĐ theo hướng áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (K).

Đây là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Qua đó đẩy mạnh cải cách hành chính, rút ngắn thời gian xác định giá đất cụ thể, đảm bảo công khai minh bạch; nhà đầu tư chủ động trong việc xác định giá đất, phương án kinh doanh của doanh nghiệp.

Trên thực tế, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà mỗi đơn vị lựa chọn phương pháp xác định giá đất khác nhau. Riêng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (K) hiện chỉ được áp dụng đối với các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

Nhiều vụ đấu giá đất lùm xùm, bỏ cọc không được nhắc

Trong năm 2021 – 2022, có một số vụ việc lùm xùm liên quan đến hoạt động đấu giá QSDĐ trên địa bàn Hà Nội, trúng đấu giá cao bỏ cọc. Tuy nhiên, những vụ việc này chưa được UBND TP Hà Nội đề cập trong Báo cáo.

Khu đất gần 5 ha ở xã Tiên Dương, huyện Đông Anh đã bị bà Nguyễn Thị Loan, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Y Dược Vimedimex dùng “quân xanh, quân đỏ”, cấu kết tổ chức dìm giá

Có thể kể đến như vụ việc “Vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản” xảy ra trên địa bàn huyện Đông Anh (Hà Nội) phát lộ hồi tháng 11/2021 khiến bà Nguyễn Thị Loan, Chủ tịch HĐQT Công ty CP tập đoàn Vimedimex và 3 bị can thuộc nhóm các công ty tham gia đấu giá; 3 bị can thuộc Công ty thẩm định giá và 1 bị can còn lại thuộc Ban quản lý dự án huyện Đông Anh bị khởi tố, bắt tạm giam.

Hay hồi đầu năm 2022, Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp) có Kết luận thanh tra số 05 về việc thanh tra đột xuất việc tổ chức bán đấu giá tài sản của Công ty đấu giá hợp danh Đông Á (trụ sở tại Hà Nội). Theo đó, cơ quan này đã làm rõ hàng loạt vi phạm trong việc tổ chức bán đấu giá đối với tài sản là quyền sử dụng đất tại khu chăn nuôi xã Đồng Tháp, huyện Đan Phượng.Có thể kể đến như vụ việc “Vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản” xảy ra trên địa bàn huyện Đông Anh (Hà Nội) phát lộ hồi tháng 11/2021 khiến bà Nguyễn Thị Loan, Chủ tịch HĐQT Công ty CP tập đoàn Vimedimex và 3 bị can thuộc nhóm các công ty tham gia đấu giá; 3 bị can thuộc Công ty thẩm định giá và 1 bị can còn lại thuộc Ban quản lý dự án huyện Đông Anh bị khởi tố, bắt tạm giam.

Trước đó, cuối năm 2021, tại các quận, huyện: Cầu Giấy, Quốc Oai, Thanh Trì… đã đấu giá QSDĐ. Có những lô đất được trả giá cao gần gấp 3 lần giá khởi điểm khiến dư luận xôn xao.

Cụ thể, 25 lô đất tại khu X, phường Mai Dịch, quận Cầu giấy được bán đấu giá thành công với giá trúng đấu giá cao gấp 2-3 lần so với giá khởi điểm. Trong số đó, lô A12 có giá khởi điểm 110,2 triệu đồng/m2, giá trúng đấu giá lên đến 289,2 triệu đồng/m2 (gấp 2,6 lần giá khởi điểm); Lô B12 diện tích 44,5 m2, có giá khởi điểm 182,3 triệu đồng/m2, giá trúng đấu giá là 364,3 triệu đồng/m2…

Tại huyện Thanh Trì, ngày 20/11/2021, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện Thanh Trì đã tổ chức đấu giá Quyền sử dụng các khu đất nhỏ lẻ xen kẹt tại 3 xã Liên Ninh, Đại Áng, Tả Thanh Oai. 3 khu đất đấu giá là 4.486,5m2, được chia thành 73 lô đất.

Toàn bộ các lô đất đều có giá trúng đấu giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm, đơn cử như khu đấu giá thôn Thọ Am, xã Liên Ninh, mức giá khởi điểm là 21,5 triệu/m2, giá trúng đấu giá đều trên 50 triệu đồng/m2. Riêng lô số 09 diện tích 66,5m2 được một khách hàng trả tới 61,1 triệu/m2.

Đáng chú ý, tại nhiều lô đất trúng đấu giá cao có nhiều lô đất người trúng đấu giá đã bỏ cọc.