Được mệnh danh là “đất kim cương”, các tuyến đường trung tâm Q.1, Tp.HCM chưa bao giờ khiến người ta hết sửng sốt về giá nhà đất. Mỗi m2 tại Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Ngô Đức Kế, Lê Duẩn…lên đến hàng tỉ đồng. Dù hiện tại mức độ biến động tăng giá đã chững lại so với năm 2022, nhưng để chạm vào đất quận 1 vẫn “bỏng tay”.

Còn nhớ, vào năm 2015, một người quen sống tại Q.1 đã bán một căn nhà 15m2 trên đường Ngô Đức Kế với mức giá 6 tỉ đồng. Đó là một căn phòng nằm phía trên gác của một toà nhà tập thể. Tính ra mỗi m2 thời điểm đó có giá 400 triệu đồng. Cùng với tuyến Nguyễn Huệ, Đồng Khởi thì tuyến đường Ngô Đức Kế được mệnh danh là đất vàng của khu vực Q.1. Đến nay, giá nhà đất tại tuyến đường này lên đến hàng tỉ đồng mỗi m2, gấp nhiều lần so với giá thời điểm 2015.

Khảo sát cho thấy, tại đường Đồng Khởi, P.Bến Nghé, Q.1 hiện giá bất động sản đã chạm mốc 1.8 đến 2 tỉ đồng/m2. Có căn vị trí đẹp, giá đã 2.1-2.2 tỉ đồng mỗi m2.

Một căn nhà mặt tiền đường Đồng Khởi diện tích 120m2 đang bán ra với mức 200-220 tỉ đồng/căn. Trong khi, các căn khách sạn hai mặt tiền (căn góc) có giá là 2 -2.1 tỉ đồng mỗi m2. Đây cũng là tuyến đường có mức giá nhà đất cao nhất so với các tuyến đường khác của quận 1. Tính ra, với mức giá này tương đương một căn nhà đất tại các huyện vùng ven Tp.HCM như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh; bằng với giá nền đất diện tích 50m2 tại khu vực Q.9 (cũ, nay là Tp.Thủ Đức)…

Trong khi đó, tại đường Nguyễn Huệ giá nhà mặt tiền rơi vào mức 600 triệu đến 1.5 tỉ đồng/m2 (tuỳ vị trí); riêng với toà nhà văn phòng mức giá chào bán tương đương đường Đồng Khởi từ 1.8-2 tỉ đồng/m2. Giá cho thuê các căn nhà mặt tiền hay văn phòng tại tuyến đường này hàng trăm triệu đồng mỗi tháng. Dù giá cao nhưng gần như không còn mặt bằng trống cho thuê.

Tại đường Ngô Đức Kế hiện căn nhà 65m2 đang bán rao với giá 93 tỉ đồng/căn. Tính ra mỗi m2 chạm mốc hơn 1.4 tỉ đồng/m2. Một căn nhà mặt tiền góc Ngô Đức Kế – Hồ Tùng Mậu có diện tích 73,8m2 đang chào bán 77 tỉ đồng, tương đương 1,04 tỉ đồng/m2. Mức giá này “ngang ngửa” với giá các mảnh đất vườn, đất nông nghiệp diện tích lớn tại các tỉnh lân cận Tp.HCM. Thậm chí bằng căn nhà cấp 4 diện tích rộng tại khu vực Hóc Môn, Củ Chi (Tp.HCM).

Tại tuyến đường Hải Triều, Q.1, giá nhà đất cũng đã chạm mốc từ 900 triệu đến 1.7 tỉ đồng/m2. Trong khi các tuyến đường như Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng, Cô Giang, Cống Quỳnh, Bùi Thị Xuân…mức giá trung bình dao động từ 450-600 triệu đồng/m2 (tuỳ vị trí).

Ghi nhận cho thấy, hiện mức độ biến động giá nhà đất tại Q.1 đã giảm so với năm 2022. Nguyên nhân do nhà đất khu trung tâm liên tục tăng những năm qua. Thời gian gần đây vì ảnh hưởng chung của thị trường, giá nhà đất đã giảm nhiệt. Tuy nhiên, số lượng các căn nhà chào bán “ngộp” ra thị trường rất hiếm.

Có thực tế, dù mức giá bán ra hàng trăm tỉ đồng mỗi căn nhưng chủ nhà gần như không có nhu cầu bán. Họ sử dụng các căn nhà vào mục đích cho thuê. Mức giá thuê hàng chục đến hàng trăm triệu đồng/tháng với các căn nhà phố mặt tiền. Với văn phòng, khách sạn, sự trở lại của khách du lịch nước ngoài đã khiến loại hình bất động sản này hồi sinh về giá thuê cũng giá bán so với giai đoạn năm 2021.

Theo anh Vũ, một môi giới nhà đất quận 1, nhu cầu cho thuê vẫn tăng nhiệt tại các tuyến đường buôn bán nhộn nhịp. Có khoảng thời gian từ cuối năm 2020 đến giữa năm 2021 khi dịch Covid-19 bùng nổ, hoạt động thuê chững, nhiều người trả mặt bằng thuê. Giá thuê mặt bằng hạ nhiệt. Tuy nhiên, từ đầu năm 2022 đến nay, giá mặt bằng cho thuê đã tăng trở lại, mặc dù mức tăng không nhanh bằng giai đoạn trước. Riêng về thị trường bán, nhà đất trung tâm gần như giữ giá và rất ít nguồn hàng được bán ra.

Thời gian trước đó, nhiều khách sạn rao bán cắt lỗ nhưng sau đó giá đã hồi phục và tình trạng này cũng đã chấm dứt sau Covid-19. Theo anh Vũ, mức giá 1-2 tỉ đồng/m2 chưa phải là mức giá cao nhất tại các tuyến đường trung tâm Q.1. Sự biến động giá này phụ thuộc vào tình hình kinh tế, hoạt động kinh doanh buôn bán của khu vực. Có những căn góc mặt tiền, mức giá chủ nhà đưa ra có khi lên đến 2.5 tỉ đồng/m2. Đây là những vị trí đẹp, sử dụng vào hoạt động kinh doanh khách sạn, nhà hàng.

Tuy nhiên, môi giới này cũng thừa nhận, việc rao bán tài sản tại khu trung tâm thời điểm này gặp khó khăn về thanh khoản. Các căn nhà mặt tiền hàng trăm tỉ đồng không dễ chốt giao dịch như thời điểm trước đây. Điều này đến từ sự khó khăn về kinh tế. Những nhà đầu tư sẵn tài chính họ đã phân bổ dòng tiền vào các tài sản khác trước đó. Chưa kể, những khó khăn về thị trường cho thuê thời điểm dịch cũng đã khiến nhiều nhà đầu chững lại trong việc quyết định đầu tư bất động sản trung tâm.

Ngoài ra, lãi suất cho vay cao, khả năng tiếp cận tín dụng khó khăn đã tạo nên rào cản cho thị trường bất động sản trung tâm trong thời gian qua.