Sau thời kỳ huy hoàng, dòng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã rơi vào tình trạng “đóng băng” mà nguyên nhân đến từ sự lúng túng trong việc thực thi chính sách.

“Con nuôi” chưa được quan tâm

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), tính đến tháng 9.2021, cả nước có tổng số 239 dự án bất động sản du lịch, trong đó ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỉ đồng; dự án villas ước tính 243.990 tỉ đồng và dự án shophouse ước tính khoảng 154.245 tỉ đồng. Tổng giá trị 3 sản phẩm này khoảng 681.886 tỉ đồng, tương đương 30 tỉ USD.

Các dự án bất động sản du lịch chủ yếu tập trung tại 15 địa phương bao gồm: Hoà Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hoá, Quảng Bình, Huế (Thừa Thiên – Huế), Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn (Bình Định), Phú Yên, Nha Trang và Cam Ranh (Khánh Hoà), Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Phú Quốc (Kiên Giang).

Đáng chú ý, hầu hết các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đến nay đều chưa được cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) cho nhà đầu tư thứ cấp, nên chưa thể giao dịch, mua bán.

Nguyên nhân cốt lõi là do hành lang pháp lý cho loại hình này vẫn đang thiếu và yếu, những vướng mắc trong quá trình quản lý, thực thi chính sách đến nay vẫn chưa được tháo gỡ.

Theo TS. Cấn Văn Lực, tư duy phát triển hiện nay vẫn coi bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là xa xỉ, là “con nuôi”, nên chưa thực sự quan tâm quy hoạch, xây dựng và phát triển bài bản.

Khái niệm bất động sản du lịch chưa được nêu cụ thể trong các văn bản pháp lý ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản. Hơn nữa, lĩnh vực này còn chịu sự điều chỉnh chung của nhiều hệ thống văn bản pháp lý khác nhau.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, cho biết hiện nay bất động sản du lịch chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống quy định khác nhau, từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, sử dụng.

Tuy nhiên, quy định của pháp luật đất đai hay pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành thì không có các khái niệm riêng cho loại hình bất động sản du lịch, trong đó có resort villa, condotel, shophouse, farmhouse… mà chỉ có khái niệm chung là nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ.

Đáng chú ý, sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức năng về thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho các khách hàng mua bất động sản xây dựng trên phạm vi đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) đã gây ra nhiều bức xúc.

Công nhận “đất ở không hình thành đơn vị ở”?

Sau đợt thanh tra 2019-2020 của Thanh tra Chính phủ, nhiều giải pháp đã được đặt ra cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, trong đó những dự án đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) nhưng chưa triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ.

Các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).

Luật sư Hà cho rằng, với tình hình hiện tại, đây là giải pháp khả thi, vừa hài hòa lợi ích các bên, vừa gỡ khó cho doanh nghiệp, tránh khiếu kiện, ảnh hưởng môi trường đầu tư kinh doanh.

Loại hình “đất ở tại nông thôn” thuộc một trong ba nhóm đất quy định tại Điều 10 Luật Đất đai và người mua được sở hữu lâu dài.

Cũng theo luật sư Hà, khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” nhằm hạn chế một số quyền như: không được đăng ký hộ khẩu, không hình thành nên các khu dân cư, thôn xóm… chứ không làm thay đổi bản chất, nguồn gốc “đất ở tại nông thôn”.

Ông Hà đề nghị cơ quan chức năng cần xem xét và tạo điều kiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho các chủ sở hữu theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài với điều kiện không được đăng ký hộ khẩu, không được hình thành làng xóm, ở đây là các căn biệt thự nghỉ dưỡng trong dự án xây dựng trên đất ở nông thôn theo hồ sơ pháp lý đã cấp cho doanh nghiệp.

“Việc cấp đất ở tại nông thôn đi kèm điều kiện “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại khu du lịch nghỉ dưỡng theo quan điểm của tôi là cần thiết và phù hợp nhằm đáp ứng mục đích chung của dự án là du lịch, nghỉ dưỡng”, ông Hà nêu quan điểm.

Trong khi đó, GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, cứ đương nhiên phải thừa nhận đây là một sản phẩm phát triển bình thường và hiện nay không có ngăn cấm.

Mặt khác, không nên dùng những quy định hành chính khác để can thiệp vào loại hình này. Ví dụ, một số ý kiến nói cấp cho sản phẩm này giấy chứng nhận đất ở không hình thành đơn vị ở nhưng nhà đầu tư phải giao sản phẩm cho chủ đầu tư kinh doanh.

“Tại sao lại phải như vậy khi đây là tài sản và quyền của chủ sở hữu. Không được quyền bắt người này phải giao cho người kia kinh doanh. Tuy nhiên, chủ đầu tư có quyền đưa ra các tiêu chuẩn của sản phẩm này về thiết kế, kiến trúc”, ông Cường nói.

Theo vị này, việc nói bất động sản trên đất ở không hình thành đơn vị ở là người ta không được ở lâu dài, nhưng thực tế là ai có tiền thuê khách sạn ở cả đời cũng được, không ai cấm.

“Rõ ràng, phải cấp giấy chứng nhận sở hữu cho loại hình này. Quy định có rồi, tại sao không cấp? Cái không cấp hiện nay là mong muốn phải cấp đất ở lâu dài, vì lý do đó nên mới không cấp, chứ còn nếu cấp quyền sở hữu tài sản trên đất là có rồi”, ông Cường khẳng định.