Không chỉ Long An mà tại rất nhiều địa phương, trong đó có TP.HCM, việc tính thuế chuyển nhượng bất động sản (BĐS) cũng đang rối rắm, gây nhiều phiền toái, bức xúc cho người dân.

Trả hồ sơ vì không theo giá thị trường

Như trường hợp ông T. ở H.Nhà Bè (TP.HCM) chuyển nhượng một lô đất tại xã Phước Kiển cho bà H. đã bị Chi cục Thuế khu vực Q.7 – Nhà Bè trả lại hồ sơ và yêu cầu ký cam kết mức giá kê khai là đúng mới cho tính thuế. Nội dung cam kết ghi rõ: “Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cam kết việc kê khai thuế trên là đúng sự thật và hoàn toàn chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật và phạt theo luật Quản lý thuế với việc xác nhận kê khai thuế giá chuyển nhượng của mình. Nếu sau này cơ quan chức năng điều tra xác minh việc kê khai thuế trên có hành vi trốn thuế thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật”. Nguyên nhân khiến Chi cục Thuế khu vực Q.7 – Nhà Bè làm việc này vì cho rằng giá chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường.

Người dân tập trung ở Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM để làm thủ tục sang tên sổ đỏ

Một người dân khác ở P.Thảo Điền (TP.Thủ Đức) bán một căn hộ chung cư từ giữa năm 2021 đến nay không được tính thuế với lý do giá kê khai thấp hơn giá thị trường. Để được tính thuế, người dân được yêu cầu làm phụ lục chỉnh sửa giá bán theo hướng tăng lên. Tuy nhiên các khách hàng đã quyết định lấy hồ sơ ra để ký công chứng lại, với mức giá mới. Một trường hợp khác bán đất ở P.Trường Thạnh (TP.Thủ Đức), với giá mua bán khách hàng khai 2 tỉ đồng và bị cơ quan thuế trả hồ sơ về để khai lại. Khi lên nhận hồ sơ, chủ lô đất này được thông báo rằng mức giá này thấp hơn mức giá bình quân trong khu vực!

Trong khi đó, chị Hòa, một người dân ở TP.Thủ Đức, cho biết chị bán 2 miếng đất ở Q.Thủ Đức cũ và đã nộp hồ sơ vào một cửa để tính thuế từ trước Tết Nguyên đán nhưng đến nay vẫn chưa xong, dù chị đã làm phụ lục điều chỉnh giá theo hướng tăng lên và cam kết bán đúng giá theo hướng dẫn của ngành thuế. “Nếu ngành thuế buộc dân phải kê khai thuế lại theo giá thị trường thì phải cho chúng tôi biết giá thị trường là giá nào, chứ dân thường làm sao biết. Hướng dẫn người dân khai giá nào và phải làm nhanh lên cho dân nhờ, chứ hiện nay hồ sơ rất chậm, nhất là ở TP.Thủ Đức”, chị Hòa bức xúc.

Xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường để tính thuế

Ông Nguyễn Ngọc Tịnh, Phó chủ tịch Ban Đào tạo và chính sách, Hội Tư vấn và đại lý thuế TP.HCM, cho biết hiện các địa phương trả hồ sơ lại rất nhiều vì cho rằng khi bán một căn nhà nhưng người dân khai giá thấp hơn thực tế, hoặc cán bộ cảm thấy giá mua bán kê khai thuế thấp nên yêu cầu khai lại.

Khi ra quyết định này, cơ quan thuế dựa vào dữ liệu của các giao dịch tương đương hoặc gần đó để tham chiếu và căn cứ vào bảng giá đất mà các địa phương ban hành để giá mua bán không thấp hơn bảng giá này. Nhưng bảng giá đất thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Tuy nhiên giá nào là giá thị trường thì cơ quan thuế cũng không giải thích được mà chỉ nói chung chung rằng giá thị trường là giá tham chiếu các giao dịch gần đó.

Một giải pháp nữa hiện nay dùng để xác định giá thị trường là dựa vào bảng thẩm định giá của các công ty thẩm định giá độc lập. Nhưng cho dù áp dụng cách nào thì vẫn chưa phản ánh đúng giá thị trường hiện nay. Nên giải pháp tốt nhất là có lộ trình buộc các cá nhân hay tổ chức khi chuyển nhượng BĐS đều phải qua ngân hàng, không dùng tiền mặt để có cơ sở chứng minh giá mua bán. Bước tiếp theo là có lộ trình xây dựng bảng giá đất theo giá thị trường. Từ đây, khi tính thuế sẽ có một biên độ để người dân khai thuế cao hoặc thấp hơn so với biên độ đó được xem là hợp lệ.

“Quyền giao dịch tài sản là quyền của mỗi công dân, miễn không vi phạm pháp luật, nên không có chuyện bắt người dân phải bán nhà này bằng giá nhà kia, thậm chí họ có quyền cho hoặc biếu tặng. Hiện nay pháp luật không có gì ràng buộc người dân phải bán một nhà đất theo giá nào. Do đó, cần phải xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường và một biên độ để xác định giá tính thuế ra sao cho hợp lý để nhà nước không thất thu và người dân cũng không quá thiệt hại vì đóng thuế quá nhiều khi mà đầu tư BĐS có thể bị lỗ”, ông Tịnh phân tích.

Trong khi đó, luật sư (LS) Trần Đức Phượng, Đoàn LS TP.HCM, cũng cho rằng các địa phương cần xây dựng ngay một bảng giá tính thuế cho BĐS để công khai rõ ràng, minh bạch chứ không thể mãi dựa vào sự trung thực của người kê khai nộp thuế, cũng không thể cứ mãi có tình trạng chi cục thuế trả lại hồ sơ vì thửa đất bên cạnh bán với giá cao hơn. Điều này rất không chuyên nghiệp và lãng phí thời gian của các bên. “Không lẽ hồ sơ nào ngành thuế cũng phải đi thẩm định lại xem người dân kê khai có đúng giá thị trường hay chưa. Điều này rất tủn mủn, thậm chí không đủ người để làm nên mới có tình trạng hồ sơ dồn cục ở các chi cục thuế. Không những vậy còn phát sinh tiêu cực”, LS Phượng nói.

Còn LS Trần Minh Cường, Giám đốc điều hành Công ty luật Solution & Partners, cho rằng ngành thuế nên đưa ra một bảng giá đất cụ thể theo từng năm để áp dụng tính thuế, bởi hiện nay cơ quan thuế áp thuế theo giá thị trường sẽ không chính xác vì thị trường luôn biến động theo hình sin, hơn nữa giá rao bán và giá khớp mua bán khác nhau, người mua và người bán giá nào sẽ không bao giờ có con số chính xác, kể cả giao dịch qua ngân hàng. “Hiện nay việc áp dụng tính thuế nhà đất đã làm chậm tiến độ thủ tục sang tên chuyển nhượng của nhân dân mà cơ quan thuế vẫn chưa giải quyết được hồ sơ theo lịch hẹn. Giải pháp căn cơ vẫn là đưa ra bảng giá tính thuế theo giá thị trường để người dân theo đó mà thực hiện”, LS Cường nói.