Vài năm trở lại đây, các khu vực Thạch Thất, Sơn Tây, Quốc Oai,… nở rộ tình trạng phân lô bán nền. Các mảnh đất rộng hàng nghìn m2 được tách thành nhiều mảnh có diện tích từ 60 – 90m2. Còn nhớ, đầu năm 2022, giá các mảnh đất phân lô này được “thổi” lên tới 20 – 24 triệu đồng/m2.

Đến tháng 3/2022, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội có công văn số 1685 yêu cầu UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng việc giải quyết thủ tục về chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, thửa đất gồm đất ở và đất nông nghiệp, thửa đất phi nông nghiệp không có đất ở; chỉ tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất, hợp thửa đất đối với thửa đất ở đảm bảo điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo quy định của pháp luật hiện hành.

Sau một năm “siết” phân lô tách thửa tại Hà Nội, đến cuối tháng 4 vừa qua, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội đã ban hành văn bản số 2869 về việc bãi bỏ văn bản số 1685 trước đó. Theo đó, cơ quan này đề nghị UBND các quận huyện, thị xã, các cơ quan, đơn vị liên quan xem xét, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chỉnh tách thửa đất, hợp thửa đất cho người sử dụng đất theo quy định.

Theo khảo sát của chúng tôi, hiện tại đất nền phân lô tại Thạch Thất, Sơn Tây đang được rao bán với mức giá từ 14 – 18 triệu đồng/m2, thậm chí xuất hiện nhiều lô đất có giá chỉ còn 10 triệu đồng/m2. Mức giá này đã giảm khoảng 30 – 40% so với đầu năm 2022, một số mảnh ở vị trí xấu có thể giảm hơn.

Đơn cử, tại các khu đất được gọi với cái tên mỹ miều “dự án” 108 lô Bãi Dài và 72 lô Bãi Dài ở khu vực Tiến Xuân (Thạch Thất) từng được rao bán rầm rộ, thời điểm đầu năm ngoái có giá khoảng 20 – 22 triệu đồng/m2 thì nay nhiều người đang rao bán với giá từ 13 – 14 triệu đồng/m2.

Hay tại dự án 93 lô Cổ Đông (Sơn Tây) đang có giá bán từ 14 – 16 triệu đồng/m2, giảm từ 25 – 35% so với đầu năm ngoái.

Tuy nhiên, ngay sau thông tin được tách thửa, nhiều môi giới tại khu vực Thạch Thất, Sơn Tây, Quốc Oai,… lại kháo nhau đất nền chuẩn bị tăng giá. Thậm chí, có môi giới còn chèo kéo: “Chốt mua nhanh không lại lỡ sóng”.

Trong vai người cần mua đất, chúng tôi liên hệ tới môi giới tên Tiến tại Thạch Thất (Hà Nội). Người này liên tục giới thiệu với chúng tôi những lô đất có diện tích từ 70 – 80 nằm ở các khu vực Tân Xã, Đồng Trúc, Tiến Xuân, Yên Bình,… với mức giá từ 10 – 16 triệu đồng/m2.

“Giá đất từ năm ngoái tới nay đã giảm nhiều, không ít người muốn mua nhưng tiền đã nằm ở bất động sản từ trước đó nên họ không đủ tiền mua. Anh có tiền mặt bây giờ thì nên mua ngay. Mới được tách thửa trở lại, một thời gian nữa phân lô nhiều kiểu gì các chủ đất cũng đánh sóng lên. Lúc đó, anh chỉ cần bán nhanh cũng lãi lớn”, người này nói.

Chúng tôi tiếp tục liên hệ tới môi giới khác tên Quang tại Sơn Tây (Hà Nội). Người này nói: “Nghe thấy thông tin được tách thửa trở lại nhiều người tới chốt mua đất ngay, có người còn xuống tiền ôm mấy lô liền. Không ít chủ đất từ đầu tháng tới giờ đã bắt đầu tăng giá bán. Anh mua thì chốt nhanh không lỡ sóng lại tiếc”.

Tuy nhiên, ghi nhận thực tế của chúng tôi hiện nay thị trường bất động sản các khu vực Thạch Thất, Sơn Tây, Quốc Oai vẫn khá im ắng và không như những gì các môi giới mời chào.

Trao đổi với chúng tôi, anh Nguyễn Minh Hiếu, chủ một sàn giao dịch bất động sản tại khu vực Thạch Thất, Sơn Tây cho biết, từ giữa năm 2022, thị trường bất động sản chung đã đi vào trầm lắng. Do vậy, dù không bị kiểm soát việc tách thửa thì giá đất nền phân lô vẫn sẽ giảm theo bối cảnh chung.

Anh Hiếu cho biết, sau thời gian liên tục giảm giá, đến cuối năm vừa qua thanh khoản tại hai khu vực này gần như “đứng hình”. Từ giữa tháng 4 tới nay thanh khoản có tăng nhẹ so với trước đó. Tuy nhiên, việc tăng giá bán như các môi giới khác nói vào thời gian này là sai sự thật.

“Nhiều môi giới họ cố tình nói phóng đại để bán được đất. Thực tế, thanh khoản có tăng nhưng không quá nhiều. Việc này có thể đến lý do thời gian qua giá đất liên tục giảm và đến nay đã kỳ vọng của người mua nên họ xuống tiền. Còn trong bối cảnh hiện tại thị trường rất trầm lắng, việc tăng giá là rất phi lý”, anh Hiếu nói.

Theo anh Hiếu, hiện tại giá đất tại Thạch Thất, Sơn Tây vẫn đang có chiều hướng đi xuống. Những mảnh đất có vị trí đẹp, giá hợp lý vẫn sẽ có thanh khoản.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, những người mua đất phân lô tại vùng ven Hà Nội chỉ mang mục đích “lướt sóng” kiếm lời, song thị trường hiện nay đang khó khăn, lượng thanh khoản yếu. Do đó, việc đất nền ven đô tiếp tục “nóng” trở lại sẽ khó xảy ra trong thời điểm này.

“Cho phép tách thửa trở lại có thể sẽ giúp nhà đầu tư cảm thấy yên tâm hơn và sẽ kích thích một phần thanh khoản, dù không nhiều nhưng cũng sẽ cao hơn hơn trước đó. Còn về giá đất phân lô sẽ tăng trong thời gian này là điều rất khó. Nhiều môi giới thời điểm thị trường sôi động cũng đã sử dụng những chiêu thức lợi dụng chính sách để đồn thổi nhằm đánh vào tâm lý nhà đầu tư và sẽ chốt nhanh chóng”, ông Đính nói.