Chặn sốt đất nền

Một số tỉnh thành mới đây đã tạm dừng việc chia tách thửa đối với đất nông nghiệp để nhằm hạ nhiệt tình trạng gom đất san nền, phân lô kéo theo những cơn sốt đất. Giải pháp tạm thời như thế này đã lặp đi lặp lại nhiều lần ở nhiều địa phương và lần nào cũng có không ít nhà đầu tư “đu đỉnh”. Nhưng vì sao vòng xoáy này vẫn hút được những nhà đầu tư mới? Có cách nào giải quyết triệt để tình trạng này?

Một dự án đất nền ở ngoại thành TPHCM. Ảnh: N.K

Thích đất nền và nhà ống

Tâm lý ở thị trường bất động sản Việt Nam là nếu được lựa chọn, người dân sẽ chọn nhà riêng gắn liền với đất hơn là căn hộ chung cư. Bên cạnh nguyên nhân thích không gian sống riêng thì nguyên nhân quan trọng nhất đó là trong suy nghĩ của rất nhiều người, mua nhà thì có luôn đất còn mua căn hộ chung cư thì không. Chính vì vậy mà nhu cầu đất nền nhà ống ở những nơi sầm uất luôn cao.

Nhưng thực tế theo quy định của pháp luật hiện hành thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, được gọi chung là sổ hồng, đối với căn hộ chung cư cũng có ghi nhận hình thức sử dụng đất (sử dụng chung). Có điều, với sổ hồng của chung cư thì thời hạn sử dụng đất còn chia ra là có thời hạn (50 năm) và có thể tái tục hoặc thời hạn lâu dài. Và đây là điều mà rất nhiều người không nắm được điểm khác nhau quan trọng giữa các dự án, bên cạnh các tiêu chí khác như chất lượng, vị trí.

Thị trường cũng có nhu cầu đất nền nhà ống cao hơn căn hộ chung cư vì khi sở hữu, người chủ có thể xây dựng theo ý thích của mình trong khuôn khổ pháp luật. Ví dụ, cùng một diện tích thì có người tận dụng tối đa để xây diện tích ở, nâng tầng, trong khi có người thì để dành ra một lối đi hay một khoảnh vườn.

Cần thay đổi nhận thức và quy định pháp luật

Việc phân lô, xây nhà ống từ kinh nghiệm nhiều nước là một hệ lụy xấu về quy hoạch đô thị và không gian sống. Một số thành phố trên thế giới đã trả giá đắt khi phải bỏ một chi phí rất lớn để cải tạo, thay đổi quy hoạch, xóa bỏ nhà ống. Bởi vì quy hoạch nhà ống từ phân lô sẽ thiếu không gian xanh, các yêu cầu về an toàn khi có hỏa hoạn hay cấp cứu không được đảm bảo.

Trong một số trường hợp thì cũng như thổi giá chứng khoán, nghĩa là có một nhóm tự mua tự bán với nhau và tạo mặt bằng giá mới, những người mua cuối cùng sẽ là những người chịu khoản lỗ lớn nhất.

Ở nhà riêng là một nhu cầu chính đáng nhưng nhà riêng phải đạt được tối thiểu những yêu cầu về quy hoạch chung của địa phương, cũng như an toàn. Lấy ví dụ ở Pháp, nhà riêng là phải có một khoảnh vườn dù nhỏ, và có khoảng cách hàng rào giữa hai căn nhà kế nhau. Ở khu vực trung tâm rất hiếm khi có nhà riêng trừ khi đã có rất lâu trước đó.

Với việc xây dựng mới, các khu đô thị mới là kết hợp giữa những căn nhà có vườn và các khối chung cư cao nhất chỉ là 3-4 tầng. Nhưng quan trọng nhất là phải làm hạ tầng trước. Theo đó chủ đầu tư phải hoàn thiện hạ tầng về điện, gas, nước sạch, nước thải và địa phương phải đảm bảo nhà trẻ, trường tiểu học.

Nhu cầu nhà ở tại các các đô thị lớn và đang phát triển luôn có xu hướng tăng, và vì quỹ đất hạn hẹp nên chung cư hiện đại là giải pháp khả dĩ nhất. Một gia đình có một căn nhà trên một mảnh đất rộng nếu muốn chia cho con cái, nhưng như ở Pháp, họ không đủ điều kiện để chia nhỏ mảnh đất thì phải bán cả căn nhà để dùng số tiền đó cho con đi mua căn nhà khác nhỏ hơn hoặc căn hộ chung cư. Nhiều công ty phát triển địa ốc mua dần dần một số căn nhà lớn trong phố để sau này làm các khối chung cư, nhưng cao nhất cũng chỉ 4 tầng.

Các quy định pháp luật về việc tách thửa, phân lô để xây nhà cần được quy định chặt chẽ và xử phạt nghiêm minh, đặc biệt là về hạ tầng như hệ thống điện, nguồn cung cấp nước sạch và xử lý nước thải, trường học. Nếu chưa đạt các yêu cầu thì không thể nhận được giấy phép xây dựng. Và nếu không có được giấy phép xây dựng thì dĩ nhiên giá trị của lô đất sẽ bị giảm giá rất nhiều.

Chặn giao dịch tạo sốt

Những cơn sốt đất nền ở những nơi nhu cầu không rõ ràng phần lớn là đầu cơ thổi giá. Nhiều trường hợp dựa vào thông tin đồn thổi quy hoạch hay phát triển khu công nghiệp để đón đầu, từ đó đánh vào kỳ vọng của nhà đầu tư. Trong một số trường hợp thì cũng như thổi giá chứng khoán, nghĩa là có một nhóm tự mua tự bán với nhau và tạo mặt bằng giá mới, những người mua cuối cùng sẽ là những người chịu khoản lỗ lớn nhất.

Để ngăn chặn những giao dịch tạo sốt đất nền thì giải pháp cũng sẽ như với thị trường bất động sản nói chung. Theo đó cần đánh mạnh thuế chênh lệch giá mua bán nếu tài sản được chuyển đổi quyền sở hữu/sử dụng trong một thời gian ngắn. Cùng với đó là việc định giá tài sản phải sát với giá thị trường.

Với việc kiểm soát chặt chẽ các điều kiện được tách thửa, vì vẫn có những nhu cầu tách thửa hợp lý và chính đáng, nên đánh thuế mạnh các giao dịch sang tay hay mua bán dưới 1-2 năm với giá thị trường sẽ hạn chế rất nhiều việc đầu cơ đất nền.

Nhưng cũng quan trọng không kém là minh bạch trong việc công bố thời hạn có quyền sử dụng đất gắn liền căn hộ chung cư, bắt buộc chủ dự án phải công khai rõ ràng để người dân biết được những lợi ích của tài sản mà mình sẽ đầu tư. Ở các tỉnh thành nhỏ, việc phát triển nhà ở cần ưu tiên các khu chung cư tầng thấp, hài hòa với quy hoạch cảnh quan và môi trường sống xanh.

Khi người dân chưa có đủ điều kiện mua nhà riêng rộng rãi, trong khi có một căn hộ chung cư tươm tất, trong một quy hoạch tốt với giá hợp lý thì nhu cầu đất nền phân lô sẽ giảm. Nhà đầu tư cũng sẽ từ đó mà cân nhắc có nên mạo hiểm đầu tư vào các dự án đất nền. Bởi vì nếu nhu cầu nhà để ở không có thật, chỉ là mua để chờ thời và mua bán qua lại giữa những nhà đầu tư với nhau, thì chắc chắn những nhà đầu tư vào sau sẽ là người gánh hết.

TS. Võ Đình Trí