Đánh giá đúng và đủ các yếu tố cấu thành chi phí

Thưa ông, Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất (bản mới nhất ngày 18/08/2023) đã đưa trở lại phương pháp thặng dư và loại bỏ những điều kiện ràng buộc như trong dự thảo trước. Cụ thể: “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển do thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch khi xác định được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển”. Ông đánh giá thế nào về những sửa đổi mới nhất lần này của Dự thảo?

Việc cơ quan soạn thảo đã có những thay đổi về quy định trong cách tính định giá đất bằng phương pháp thặng dư thể hiện sự cầu thị lắng nghe ý kiến góp ý của cơ quan soạn thảo khi các chuyên gia phân tích, mổ xẻ những quy định còn chưa phù hợp.

Đặc biệt trong bối cảnh đất nước đang phát triển như Việt Nam, quá trình chuyển dịch đất đai phần lớn gắn liền với chuyển mục đích sử dụng đất. Ví dụ đất nông nghiệp thành đất xây dựng nhà ở, cũng như gắn liền với đó là quá trình thay đổi của các quy hoạch. Do vậy, giá trị của đất đai thay đổi rất lớn khi thực hiện thay đổi quy định hoặc thay đổi về quy hoạch.

Trong trường hợp này không có một phương pháp nào thay thế được phương pháp thặng dư. Chỉ có phương pháp thặng dư mới là phương pháp phù hợp nhất để định giá đất khi thay đổi mục đích sử dụng, quy hoạch của khu đất.

Qua quá trình nghiên cứu các phương pháp định giá đất, ông nhận thấy tính ưu việt của phương pháp thặng dư so với các phương pháp khác như thế nào, đặc biệt trong điều kiện thực tế của Việt Nam như ông vừa phân tích?

Không thể nói rằng phương pháp thặng dư là ưu việt hơn phương pháp khác. Mỗi phương pháp sẽ phù hợp với một điều kiện của loại đất đai đưa vào để định giá. Ví dụ, trường hợp đất đai có sự thay đổi về mục đích sử dụng và có sự thay đổi quy hoạch, phát triển tạo ra giá trị mới thì chỉ có phương pháp thặng dư là phù hợp.

Còn những trường hợp đất đai không thay đổi về mục đích sử dụng hay quy hoạch thì sẽ có những phương pháp phù hợp hơn. Như vậy, không thể nói rằng phương pháp này phù hợp hơn phương pháp khác mà phải sử dụng phương pháp phù hợp với mỗi một điều kiện, mỗi một trường hợp định giá đất đai cụ thể.

Tuy nhiên, trong điều kiện Việt Nam phần lớn quá trình chuyển dịch đất đai là chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp nên phương pháp thặng dư trở thành một phương pháp phổ biến.

Trong quá trình áp dụng phương pháp thặng dư, theo ông cần lưu ý điều gì để đảm bảo hiệu quả tối ưu?

Tôi cho rằng chúng ta cần vận dụng đúng các điều kiện và đúng các quy trình, đúng các yêu cầu khi sử dụng định giá đất bằng phương pháp thặng dư. Chúng ta phải đánh giá đúng và đủ các yếu tố cấu thành chi phí, ước tính đúng các luồng thu nhập mang lại khi chuyển đổi đất đai.

Khi xác định chi phí hay ước tính doanh thu đều sử dụng yếu tố giả định mang tính chất phổ biến. Thường trong quy định của pháp luật chúng ta lấy định mức về chi phí, định mức về đơn giá đầu tư đã được pháp luật quy định. Tuy nhiên, trên thực tế mỗi một nhà đầu tư có cách thức đầu tư khác nhau, thiết kế khác nhau nên chi phí khác nhau, doanh thu cũng khác so với các sản phẩm phổ biến. Do vậy, khi định giá bằng phương pháp thặng dư chúng ta phải quản lý được hiệu quả đầu tư của phương pháp đó.

Ví dụ, khi hiệu quả đầu tư khu đất tăng lên vượt giả định ban đầu, chúng ta có thể điều chỉnh bằng chính sách thuế của Nhà nước thông gia thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, như vậy đảm bảo sự công bằng cho Xã hội – Nhà nước – Nhà đầu tư. Sử dụng phương pháp thặng dư và điều chỉnh bằng chính sách thuế mới khuyến khích các nhà đầu tư, khuyến khích các doanh nghiệp làm thế nào để tạo ra được nhiều sự phát triển.

Cần chốt nhanh phương pháp định giá đất

Theo phản ánh của các địa phương, việc định giá đất hiện đang rất chậm chạp do cán bộ sợ sai khiến nhiều dự án bị ùn tắc thủ tục pháp lý. Theo ông cần đẩy nhanh tiến độ như thế nào?

Chúng ta cần phải chốt nhanh phương pháp định giá đất và ban hành Nghị định. Hiện thông tư sửa đổi lần này đã chỉ ra cách thức cụ thể để định giá trong mỗi phương pháp, cho mỗi trường hợp. Nếu chúng ta thực hiện đúng những hướng dẫn tại các phương pháp thì kết quả tạo ra được tin cậy.

Để tránh việc cán bộ sợ trách nhiệm, tôi cho rằng chúng ta cần phải quy định rõ trách nhiệm của những người tham gia quá trình định giá, đảm bảo tính trung thực, tuân thủ đúng các quy định của pháp luật về phương pháp, cách thức tính toán quy trình thực hiện các bước định giá cũng như tính xác thực của thông tin đầu vào, không nên quy định về kết quả con số định giá, giá bởi người định giá sẽ e ngại khi biến động giá trên thị trường.

Khi chúng ta chỉ quy định trách nhiệm của họ trong việc đảm bảo tính xác thực, đầy đủ của thông tin, phương thức quy trình trách nhiệm một cách khách quan trung thực, như vậy, người định giá không e ngại thực hiện định giá và khi đó công tác định giá sẽ được thực hiện thuận lợi hơn chứ không biến dạng như thời gian vừa qua.

Việc khai thác đúng, khai thác đủ nguồn lực đất đai có ý nghĩa như thế nào trong phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt tại các địa bàn giàu tiềm năng nhưng chưa được đầu tư, phát triển xứng tầm?

Chúng ta biết rằng tại những quốc gia đang phát triển, nguồn lực đất đai có vai trò rất quan trọng khi tạo ra lực đẩy cho quá trình đầu tư phát triển. Nguồn lực đất đai được khai thác hợp lý không chỉ tạo ra được khả năng sinh sôi nảy nở giá trị trong tương lai mà còn đảm bảo tính chất ổn định, cạnh tranh bình đẳng giữa các nhà đầu tư.

Do vậy, việc phải định giá đất, xác định cơ chế đúng về định giá đất cũng như nghĩa vụ liên quan đến định giá đất không phải mục tiêu là để thu được nhiều tiền về cho Nhà nước, mà cần biến nguồn lực đất đai thành nguồn lực phát triển một cách công bằng, công khai minh bạch và tạo được những tiền đề biến đất đai thành nguồn lực phát triển.

Xin cảm ơn ông!