Báo cáo mới đây của FiinGroup điểm lại những vấn đề – sự kiện năm 2022 của ngành bất động sản và đưa ra triển vọng trong 2023. 

Niềm tin nhà đầu tư lung lay 

Theo FiinGroup, niềm tin nhà đầu tư bị lung lay sau khi lãnh đạo một số tập đoàn lớn bị điều tra, xử lý các sai phạm liên quan đến phát hành trái phiếu, chứng khoán, lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Sự kiện tác động tiêu cực đến tâm lý thị trường và khiến cho sự hoài nghi, lo ngại của nhà đầu tư và ngân hàng về việc cho ngành bất động sản vay vốn gia tăng. 

Sau sự kiện sai phạm, các dự án bất động sản của các Tập đoàn FLC, Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát bị tạm dừng và thu hồi đất, lãi suất tái đầu tư lên tới 20-30% trên nền tảng giao dịch trái phiếu của các công ty chứng khoán. Trái chủ yêu cầu mua lại sớm gây căng thẳng cho tính thanh khoản của các nhà phát triển bất động sản.

Cùng với đó, các quy trình pháp lý trong ngành bất động sản và khó khăn trong việc phê duyệt quy hoạch cũng gây ra chậm trễ cho các dự án không thể mở bán cũng như huy động thêm dòng tiền.

FiinGroup cho rằng, năm 2023, niềm tin của người mua nhà kỳ vọng tiếp tục giảm khi những vướng mắc về khung pháp lý vẫn còn là trở ngại lớn với các chủ đầu tư. Tâm lý chung trên thị trường e ngại, giao dịch bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải tạm dừng, kéo theo doanh số bán sụt giảm.

Những chỉ đạo sát sao về kiểm soát dòng vốn tín dụng và trái phiếu chảy vào lĩnh vực bất động sản

Tín dụng cho ngành bất động sản đã bị kiểm soát chặt chẽ đối với cả chủ đầu tư và người mua nhà. Trong khi tăng trưởng tín dụng năm 2022 được khống chế ở mức 14%, ngành bất động sản càng gặp khó khăn khi (i) Thông tư 16/2021/TT-NHNN cấm TCTD mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành để cơ cấu nợ, góp vốn, mua cổ phần doanh nghiệp khác, tăng vốn lưu động, (ii) Thông tư 39/2016/TT-NHNN cấm các TCTD cho vay đối với nhu cầu góp vốn, hợp tác kinh doanh hoặc ký quỹ cho các dự án hình thành trong tương lai và (iii) Thông tư 08/2020/TT-NHNN về việc hạ tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung/dài hạn xuống 34%.

Tháng 4/2022, NHNN đã có Công văn số 1976 yêu cầu TCTD và ngân hàng triển khai, thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp. Nghị định 65/2022/NĐCP vừa được ban hành cũng yêu cầu các doanh nghiệp phải tuân thủ các quy định chặt chẽ hơn về hoạt động phát hành riêng lẻ.

Như vậy, do hầu hết các tổ chức phát hành BĐS là công ty dự án chưa niêm yết, không có doanh thu, các quy định chặt chẽ về hồ sơ chào bán và minh bạch thông tin đã hạn chế khả năng tiếp cận nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp để tái cấp vốn của các doanh nghiệp này.

Sang năm 2023, FiinGroup cho rằng ngành bất động sản sẽ tiếp tục gặp nhiều bất lợi từ việc thắt chặt các kênh huy động vốn chính trong nửa đầu năm 2023. Việc thắt chặt tín dụng như vậy không chỉ làm giảm nguồn vốn vay của chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng cả đến nguồn vốn trả trước của khách hàng do người mua khó tiếp cận với vốn vay ngân hàng nên sẽ trì hoãn việc mua nhà hoặc tìm đến kênh đầu tư khác. Vì vậy, doanh nghiệp sẽ khó huy động được nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án hoặc không thể tái đầu tư để phát triển doanh nghiệp.

Lãi suất tăng cao trong bối cảnh khó khăn 

Theo FiinGroup, việc Fed tăng lãi suất đã ảnh hưởng đáng kể đến chính sách ổn định tỷ giá hối đoái của Việt Nam, khi NHNN tăng cường rút tiền qua kênh thế chấp OMO và tăng lãi suất cơ bản thêm 100 điểm cơ bản. Việc lãi suất huy động liên tục tăng khiến lãi suất cho vay mua nhà ở mức 12-13%/năm, kết hợp với phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp chiếm chưa đến 1/5 nguồn cung đã khiến nhu cầu thị trường nhà ở sụt giảm nghiêm trọng và khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản lao đao.

Bước sang 2023, FiinGroup cho rằng, chi phí tài chính cao hơn trong khi doanh thu giảm sẽ ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng và vòng quay vốn của doanh nghiệp, buộc họ phải rút tiền từ hoạt động khác hoặc tạm dừng dự án để xoay sở dòng tiền trả nợ.

Ảnh hưởng từ giá bất động sản tăng cao 

Ảnh hưởng từ giá bất động sản tăng cao gây ảnh hưởng lan truyền khi BĐS được sử dụng làm tài sản đảm bảo. Bên cạnh đó, giá thuê đất sau các sự kiện đấu giá và chính sách mới đã ở mặt bằng cao, qua đó đẩy các chi phí đầu vào tăng, giá trị này còn được phản ánh khi định giá làm tài sản đảm bảo để huy động vốn, gây rủi ro và tắc nghẽn thanh khoản trên thị trường này.

Năm 2023, theo FiinGroup, các chủ đầu tư có thể sẽ phải giảm giá sản phẩm trên diện rộng để có nguồn cầu mới trên thị trường và thu hút dòng tiền quay trở lại.

Loạt động thái nhằm hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản của chính phủ

(i) Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường và triển khai thực hiện các dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp.

(ii) Công điện 1164/CĐ-TTg chỉ đạo các bộ ban ngành, yêu cầu triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở ổn định, lành mạnh, bền vững, tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên góp phần phục hồi phát triển kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội. Trước đó, đầu tháng 12, Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành chính sách nới room tín dụng từ 1,5 – 2%.

FiinGroup cho rằng, các chính sách mới là tín hiệu tích cực, cơ sở để thị trường bất động sản có cơ hội hồi phục. Tuy nhiên, chính sách mới sẽ có độ trễ nhất định và cần thời gian để phát huy hiệu quả, giúp vực dậy niềm tin của nhà đầu tư và hồi phục thị trường.

Các chính sách cần giải quyết hiệu quả các vấn đề nêu trên cùng với môi trường lãi suất được cải thiện và “hạ nhiệt” sẽ giúp cho thị trường trái phiếu và ngành bất động sản được khơi thông.