Sự trầm lắng của thị trường mới chỉ kéo dài chưa đầy một năm, nhưng những khó khăn của các nhà đầu tư đang phải đối mặt chất chồng. Không ít nhà đầu tư than thở khi khó thoát hàng, khi phải gồng nợ lãi và thậm chí có nhà đầu tư đứng trước tình cảnh phá sản. Cũng bởi thị trường trầm lắng mà nhà đầu tư đang mất dần niềm tin vào bất động sản.

Thậm chí, ngay cả những nhà đầu tư tay ngang có sẵn “tiền thịt” dè chừng khi rót tiền vào bất động sản. Khi thị trường lên, tâm lý của những người tham gia vào cuộc chơi và ngay cả người đứng ngoài cuộc đều chung nhận định: Cứ bỏ tiền vào đất sẽ có lời. Thế nhưng, khi thị trường trầm lắng, tâm lý “hết thời mua đất có lời” lại xuất hiện. Họ chờ đợi để vào bắt đáy.

Câu chuyện mua đất lỗ chỉ xảy ra với 2 nhóm. Thứ nhất là nhóm lướt sóng trong ngắn hạn. Giá đất sẽ không thể tăng mãi mà buộc phải có thời điểm chững, hoặc hạ sau khoảng thời gian tăng ảo. Với người sử dụng đòn bẩy tài chính, khi thị trường gặp khó, lỗ là điều hoàn toàn xảy ra. Thậm chí, nếu họ mua đất, vay ngân hàng tới 70%, dù để trong vòng 3 năm, khả năng vẫn lỗ lớn, nhất là khi lãi suất cho vay ngân hàng tăng.

Trong khi đó, đến điểm hiện tại, rất khó xảy ra cơn sốt đất bùng nổ khiến giá đất tăng gấp 4, gấp 6 lần chỉ trong ngắn hạn như trước. Giả sử, người mua bỏ 1 tỷ vào lô đất Sóc Sơn (Hà Nội) và vay 500 triệu tiền ngân hàng. Với mức lãi suất thả nổi khoảng 13%/năm, mỗi năm, nhà đầu tư này phải trả 65 triệu tiền lãi. 3 năm, số lãi này lên tới 195 triệu đồng.

Với tình cảnh thị trường trầm lắng như hiện tại, ngay cả khi nhà đầu tư bán lời 200 triệu đồng, thì vẫn bị lỗ do phải chịu chi phí như môi giới, chuyển nhượng sang tên. Xét cả chi phí cơ hội, người mua vẫn lỗ.

Thứ hai là nhóm mua đất nằm trong quy hoạch, bị thu hồi, hoặc không có pháp lý đầy đủ. Với loại hình đất dính lỗi nghiêm trọng, khả năng lỗ xảy ra cao hơn so với lãi.

Nhìn về dài hạn, mua đất sẽ chẳng bao giờ phải lo lỗ nếu như người mua sử dụng “tiền thịt”, không dính lỗi nghiêm trọng về pháp lý, quy hoạch và xác định để từ 3-5 năm. Thậm chí nếu để 6-10 năm, nhà đầu tư chắc chắn có lời.

Đơn cử như ngay ở những vùng nông thôn, giá đất đều tăng mạnh trong vòng 10 năm. Ví dụ như ở Nam Định, một lô đất nằm trên trục đường xã Yên Phú, huyện Ý Yên, hơn 10 năm trước, được trả bằng 300.000 đồng/lô. Đến năm 2013, lô đất này chỉ có giá khoảng 70 triệu đồng. Năm 2018, giá lô đất này tăng tới 400 triệu đồng. Và năm 2022, giá của lô đất này được giao dịch lên tới 1,1 tỷ đồng.

Tại Hà Nội, năm 2016, một căn nhà 4 tầng trong ngõ phố Lê Quang Đạo (Mỹ Đình, Hà Nội), diện tích 37m2 có giá 2,1 tỷ đồng. Đến năm 2018, giá căn nhà này dao động 2,8 tỷ đồng và đến năm 2022, với tài chính 4 tỷ khó mua được căn nhà như vậy.

Một nghiên cứu của Batdongsan.com.vn đã chỉ ra, giá nhà tại trung tâm Tp.HCM tăng 21 lần chỉ sau 16 năm. Giá nhà ở quận trung tâm Hà Nội có mức tăng “khủng khiếp” sau gần 2 thập kỷ, tăng tới 33 lần, từ 11 triệu đồng/m2 lên tới 360 triệu đồng/m2 giai đoạn từ 2002 – 2020.

Cụ thể, giá nhà quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) năm 2002 có giá bình quân khoảng 11 triệu đồng/m2. Sang đến năm 2020, giá nhà bình quân khu vực này đã lên tới 360 triệu đồng/m2.

Trong giai đoạn 2018 -2020, giá bất động sản khu vực quanh TP HCM và Hà Nội luôn có mức tăng trên 10%.

Dựa vào con số thống kê của đơn vị này cho thấy, trung bình 3 năm, giá bất động sản đều tăng ngay cả khi thị trường xuống đáy. Và người mua chỉ cần “đợi”. Đấy là lý do mà nhiều người nhà giàu, họ càng giàu lên. Họ chẳng cần phải là những người có đầu óc tư duy mua bán bất động sản. Họ chỉ cần có tiền, mua lô đất để dành vài năm. Ít năm sau, thậm chí 10 năm sau, họ có khoản tiền dự phòng lớn. Thế nên, mua đất chẳng bao giờ lỗ… nếu như người mua biết “đợi”.

*Chia sẻ của một nhà đầu tư bất động sản có 13 năm kinh nghiệm trong nghề.