Tình trạng phân lô bán nền tràn lan đã tạo ra những cơn ‘sốt’ đất vùng ven Hà Nội trong khoảng 2 năm qua, khiến thị trường nhiễu loạn. Tình trạng gom đất, san nền, tách thửa, làm giá bán tràn lan cũng diễn ra ở nhiều địa phương khiến một số tỉnh như Bình Phước, Lâm Đồng, Khánh Hòa… cũng đã có những ‘lệnh’ tạm dừng việc tách thửa đất nông nghiệp

Hà Nội mạnh tay khi Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia, tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất, đất phi nông nghiệp không phải đất ở.

Đồng thời, Sở này cũng đề nghị các quận, huyện, thị xã thực hiện kiểm tra, rà soát, báo cáo về việc phân lô, chia tách thửa đất, san hạ đất để xây dựng hạ tầng đường giao thông trên địa bàn trong khoảng thời gian từ ngày 1/1/2017 đến 31/1/2022 đối với thửa đất có diện tích lớn hơn 500m2.

Những ‘lệnh’ tạm dừng này của một số địa phương sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản, đến giá đất hiện nay và thời gian tới?

Theo chuyên gia, nếu chỉ tạm dừng vì địa phương thấy phân lô, tách thửa nhanh quá, tạm dừng để ổn định thì cũng chưa chắc hạ nhiệt được, nó chỉ tạm ‘khựng’ lại một thời gian mà thôi…

Chia sẻ với PV Infonet, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, việc phân lô, tách thửa hiện đang lách luật để tạo ra những sản phẩm cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ đang muốn đầu tư vào đất. Loại đất này chỉ để phục vụ cho việc đầu cơ, tích trữ mua bán đất đai, bản chất là kinh doanh tài chính trên nền tảng đất đai, không phải đầu tư để sử dụng đất đai lâu dài.

“Việc đi gom đất, rồi tách thửa, phân lô ở Hà Nội mấy năm vừa rồi diễn ra rất ‘rộ’, nhất là ở Hòa Lạc, Sơn Tây, Xuân Mai… tạo ra dự án ‘lách luật’, chúng tôi gọi đó là hàng ‘lậu’. Nếu đã là hàng “lậu” thì không nên có trên thị trường.

Các địa phương dung túng cho hoạt động này cũng tạo hệ lụy cho thị trường, đất đai cứ bị ‘đẩy’ giá, sử dụng việc đó để kinh doanh, mua đi bán lại kiếm lời, mà không có mục đích làm gì, khai thác gì trên đất, tạo “sốt đất”, tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn cho cả quy hoạch, phát triển kinh tế của địa phương và cho cả những người mua bán lòng vòng đất đai đó khi họ đều là những người chỉ muốn tạo ‘sóng’, “cưỡi sóng” rồi nhảy ra ngoài thôi”, ông Đính nói.

Đồng thời, theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc phân lô, tách thửa đất nông nghiệp gây hệ lụy như giá đất ở địa phương tăng, găm giữ loại đất đó gây khó khăn cho các hoạt động đầu tư các dự án bất động sản mà địa phương muốn phát triển theo quy hoạch là khó khi việc đền bù đất nặng nề, không làm được. Việc phân lô, tách thửa, mua đi bán lại lấy lời, găm giữ đất không tạo phát triển kinh tế cho khu vực đó mà lại làm cho thị trường bất động sản hỗn loạn, nhà nhà người người mua đất, gom đất, bao nhiêu nguồn tiền chảy vào đó.

“Tạm dừng phân lô, tách thửa là đúng nhưng chỉ mang tính tạm thời nhằm hạn chế hiện tượng; động thái này chỉ như ‘bắt cóc bỏ đĩa’. Cần xử lý mạnh bằng các sắc thuế để kìm hãm triệt để; phải đánh thuế thật nặng việc mua đất chỉ găm giữ để đó, khi mua xong bán chỉ thấy lỗ thì người ta sẽ dừng lại”, ông Đính nói.

Việc tạm dừng tách thửa đất nông nghiệp liệu rằng có tác động ảnh hưởng đến giá đất phân lô ở các dự án bất động sản? Ông Đính cho hay, đất ở các dự án đầy đủ pháp lý hầu hết giá đều cao, không có dự án nào giá thấp nên không sợ việc tạm dừng tách thửa đất nông nghiệp sẽ làm giá đất ở dự án tăng giá thêm bởi giá tăng sẽ càng thanh khoản chậm.

Cũng chia sẻ với PV Infonet, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, trong mấy năm gần đây, người ta đúc kết đầu tư đất nông nghiệp, đặc biệt ở vùng xa lại siêu lợi nhuận. Đất nông nghiệp dần dần được cho chuyển một phần thành đất thổ cư, được hưởng lợi từ hạ tầng; thường khi đầu tư đất nông nghiệp người ta mua vài ngàn mét vuông trở lên, do đó khi tăng giá thì đạt giá trị rất lớn. Từ thực tế đó khiến nhiều người đổ xô đi đầu tư đất nông nghiệp.

“Vài năm gần đây, nhiều địa phương làm không nghiêm, buông lỏng, mỗi nơi thực hiện một kiểu làm méo quy hoạch đất nông nghiệp, giá đất tăng do được tách thửa, làm sai lệch chính sách phát triển đất ở, đất nông thôn. Nếu làm nghiêm, chắc chắn sẽ giúp hạ nhiệt vấn đề đầu tư đất nông nghiệp, giúp cho việc quản lý đất nông nghiệp phù hợp, tránh việc thị trường bất động sản bát nháo, vỡ quy hoạch”, ông Hiển nói.

Tuy nhiên, ông Hiển cho rằng, việc tạm dừng rất khó hiểu, chỉ tạm ngăn ‘sốt đất’ một thời gian bởi sau tạm dừng lại cho phép thì sau này lại phục hồi, sẽ vẫn còn lo lắng cho sự bất ổn của thị trường.

“Nếu việc tạm dừng có thời hạn được một số nhóm biết được thông tin sẽ khiến lợi ích thông tin đó rất lớn, ai có thông tin đó lại càng đi mua đất nhều hơn.

Việc tạm dừng tách thửa, phân lô để tiếp tục ban hành những chính sách pháp luật rõ ràng hơn thì giá đất sẽ xuống; nhưng nếu chỉ tạm dừng vì địa phương thấy phân lô, tách thửa nhanh quá, tạm dừng để ổn định thì cũng chưa chắc hạ nhiệt được giá đất, nó chỉ tạm ‘khựng’ lại một thời gian mà thôi”, chuyên gia Đinh Thế Hiển đánh giá.