Vung tiền mua đất trong tâm dịch

Cơ hội mở rộng quỹ đất

Trong lần bùng phát dịch Covid-19 lần thứ 4, nhiều chuyên gia lo ngại tiến độ hoàn thành pháp lý cho một thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) bất động sản sẽ bị chậm lại, nhất là hoạt động M&A xuyên biên giới. Đặc biệt, tâm lý của các nhà đầu tư đã thận trọng hơn khi họ phải cân nhắc nhiều yếu tố mới đưa ra được quyết định.

Ngay trong thời gian dịch bệnh diễn biến phức tạp, Công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt đã thông qua chủ trương mua 99% vốn tại Công ty đầu tư Bắc Cường – đơn vị sở hữu quỹ đất thuộc nhóm “đất vàng” của TP. Đà Nẵng. Trước đó, trong tháng 6/2021, Phát Đạt cũng gây chú ý khi mua 99,5% vốn của Công ty cổ phần bất động sản đầu tư và phát triển cao ốc Bình Dương để chính thức sở hữu dự án chung cư Bình Dương Tower diện tích 45.510 m2, tổng mức đầu tư dự kiến là 5.600 tỉ đồng.

Tại Đà Nẵng, dự án Khu phức hợp trung tâm thương mại, văn phòng, khách sạn và căn hộ Viễn Đông Meridian ở số 84 Hùng Vương, quận Hải Châu cũng đã được “sang tên, đổi chủ” từ Công ty cổ phần địa ốc Viễn Đông Việt Nam sang Công ty TNHH MTV đầu tư Kinh Bắc – Đà Nẵng (do Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc sở hữu 100% vốn) sau hơn 13 năm nằm “bất động”.

Công ty cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản An Gia đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý và lập quy hoạch dự án tỷ lệ 1/2000, sau khi mua lại một khu đất của Công ty cổ phần Năm Bảy Bảy. Với dự án này, An Gia dự kiến sẽ đưa ra thị trường 7.000-8.000 sản phẩm gồm căn hộ, shophouse, nhà phố thấp tầng vào nửa đầu năm 2022, ước tính mang về cho chủ đầu tư khoảng 4.000 tỉ đồng lợi nhuận.

Công ty cổ phần phát triển Thành phố Xanh (công ty con của Vinhomes) cũng đã chuyển nhượng xong 2 lô đất có diện tích hơn 7 ha thuộc một phần dự án Vinhomes Grand Park tại TP. Thủ Đức cho Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Masterise Homes (Masterise Group).

Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) nâng tỷ lệ sở hữu lên gần 41% tại Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Long An Idico (Long An Idico sở hữu quỹ đất 130 ha tại Long An) thông qua công ty thành viên là Công ty May Tiến Phát mua 11% vốn của Long An Idico. Không những vậy, TTC Land còn hợp tác với Tổng Công ty Tín Nghĩa để phát triển một dự án mới tại khu vực TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai với tổng quy mô hơn 160 ha.

Các chủ đầu tư lớn đến từ nước ngoài như Phú Mỹ Hưng và CapitaLand cũng đã có những động thái quyết liệt trong việc mở rộng quỹ đất. Mới nhất, ngày 13/12, Tập đoàn CapitaLand đã bắt tay với Becamex IDC để đầu tư phát triển dự án nhà ở quy mô 18,9 ha với tổng vốn đầu tư 18.330 tỉ đồng.

Sau gần 10 năm “bất động”, tòa cao ốc Sài Gòn M&C (Saigon One Tower) nằm ở góc đường Hàm Nghi – Tôn Đức Thắng (Quận 1, TP.HCM) đã khởi động trở lại với tên mới là IFC One Saigon. Dự án được phát triển bởi chủ mới là Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Viva Land có văn phòng đặt tại TP.HCM, Hà Nội và Singapore.

Saigon One Tower được xem là một trong những dự án có vị trí đắc địa bậc nhất TP HCM khi nằm trên khu đất vàng rộng hơn 6.600 m2, tổng vốn đầu tư lên đến 256 triệu USD. Dự án được khởi công xây dựng từ năm 2007, được kỳ vọng trở thành một trong những tòa cao ốc biểu tượng của TP.HCM. Tuy nhiên, đến năm 2011, khi dự án chỉ mới xây dựng xong phần thô, hoàn thành khoảng 80% các hạng mục thì bất ngờ ngừng thi công.

Tòa nhà Saigon One Tower

Trong một báo cáo đánh giá về ngành bất động sản, Công ty Chứng khoán VnDirect nhận định các thương vụ M&A giúp thị trường bất động sản năm 2021 sôi động hơn. Bởi lẽ, quá trình phê duyệt pháp lý kéo dài kể từ giữa năm 2018 và tác động của dịch Covid-19 đã khiến nhiều nhà phát triển có quy mô nhỏ đối mặt với các áp lực về tài chính. Điều này đã tạo cơ hội săn tìm quỹ đất cho các công ty bất động sản có tiềm lực mạnh về tài chính.

Tìm vốn từ trái phiếu

Đáng lưu ý, trong năm 2021, làn sóng doanh nghiệp bất động sản huy động dòng tiền từ trái phiếu ngày một tăng, nhiều thương vụ có tổng số tiền huy động lên tới hàng chục nghìn tỉ đồng. Trong đó, phần lớn các doanh nghiệp huy động vốn với mục đích tăng quy mô vốn và phục vụ cho cuộc đua M&A mở rộng quỹ đất.

Cụ thể, Công ty cổ phần Hưng Thịnh Land – công ty thành viên thuộc Tập đoàn Hưng Thịnh – đã thực hiện nhiều đợt phát hành trái phiếu để tiếp tục tăng quy mô vốn hoạt động và thực hiện các chương trình mua bán sáp nhập dự án bất động sản. Riêng trong tháng 3/2021, Hưng Thịnh Land đã phát hành thành công 3 lô trái phiếu tổng giá trị 1.200 tỉ đồng để nhận chuyển nhượng cổ phần và hợp tác với Công ty cổ phần bất động sản Thuận An để phát triển dự án Anderson Park tại TP Thuận An, tỉnh Bình Dương. Vào ngày 2/8, Hưng Thịnh Land tiếp tục phát hành thành công 300 tỉ đồng trái phiếu để nhận chuyển nhượng cổ phần và hợp tác đầu tư dự án này.

Masterise Group – ông chủ của các dự án căn hộ 500-700 trăm triệu đồng/m2 – là tên tuổi gây chú ý trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp khi xuất hiện liên tiếp các đợt phát hành giá trị lớn trong quý 3/2021. Vào cuối tháng 7, một công ty có liên quan đến Masterise Group đã có 3 đợt phát hành với tổng giá trị là 7.200 tỉ đồng. Mục đích của các đợt phát hành này nhằm nhận chuyển nhượng một phần dự án Dream City tại tỉnh Hưng Yên từ Vinhomes. Đây là dự án có quy mô gần 445 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến 37.994 tỉ đồng (tương đương hơn 1,6 tỷ USD).

Phối cảnh dự án Masteri Centre Point

Chưa hết, ba doanh nghiệp khác liên quan đến Masterise Group cũng đã thu hút về tổng cộng 11.200 tỉ đồng thông qua phát hành các lô trái phiếu nhằm mua lại dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An 117 ha tại phường An Phú, TP Thủ Đức, TP.HCM (quận 2 cũ) của chủ đầu tư SDI Corp. Dự án này ra đời từ 2001, sau nhiều năm không triển khai, đến cuối tháng 3/2021 được tái khởi công sau khi SDI Corp có Chủ tịch HĐQT mới.

Doanh nghiệp trong nước dần làm chủ cuộc chơi

Đánh giá vai trò của các doanh nghiệp Việt trên thị trường M&A thời gian qua, bà Lê Phương Lan, Trưởng bộ phận tư vấn đầu tư Savills Hà Nội, nhận xét hiện các nhà đầu tư nước ngoài chỉ chiếm phần nhỏ so với các nhà đầu tư Việt Nam khi xét về hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản. Thời gian qua, số lượng các thương vụ M&A thành công phần nhiều là giữa các nhà đầu tư trong nước.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đã có sự chuyển giao khá mạnh từ các doanh nghiệp không chuyên nghiệp sang các doanh nghiệp chuyên nghiệp, đi đường dài. Sự chuyển giao này là vô cùng cần thiết, làm tăng tính thanh khoản của thị trường, giúp giảm hàng tồn kho và phục hồi niềm tin thị trường.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, cho rằng làn sóng đầu tư vào Việt Nam ngày càng gia tăng với việc các chính sách hành lang pháp lý mới cho phép các doanh nghiệp Việt Nam không chỉ có cơ hội hợp tác phát triển với các trong nội bộ và còn cho phép tiếp cận với các nguồn vốn nước ngoài từ những nhà đầu tư lớn. Các thương vụ mua bán, sáp nhập thường được thực hiện thông qua hình thức M&A công ty hoặc dự án. Việc chuyển nhượng dưới hình thức chuyển nhượng tài sản chủ yếu thực hiện với các tài sản đã vận hành.

Điểm đáng ghi nhận là các nhà đầu tư bất động sản trong nước đã mạnh dạn và năng động hơn trong hoạt động mua bán và sáp nhập cũng như tìm kiếm quỹ đất. Không chỉ năng động trong tìm kiếm giao dịch mà các chủ đầu tư trong nước đã chủ động “săn” những quỹ đất lớn nhỏ để đầu tư.

Về phía nhà đầu tư nước ngoài, vị thế dẫn đầu đang thuộc về các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore. Đây chính là ba quốc gia đứng đầu hoạt động M&A ở cấp độ dự án hoặc công ty tại thị trường bất động sản Việt Nam trong 15 năm trở lại đây.

“Bởi vậy, có thể khẳng định, các nhà đầu tư trong nước vẫn đóng vai trò quan trọng và vốn của nhà đầu tư nước ngoài góp phần “kích hoạt” cho thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn”, luật sư Hà đánh giá.

Thời gian qua, năng lực tài chính của các nhà phát triển bất động sản trong nước đã được hồi phục đáng kể. Trong trường hợp nếu doanh nghiệp sở hữu một quỹ đất có tiềm năng phát triển tốt thì doanh nghiệp có thể tìm kiếm vốn từ các nguồn tài chính khác bên cạnh những nguồn tài chính truyền thống. Nguồn tài chính mới có thể thông qua việc hợp tác với các nhà phát triển bất động sản trong và ngoài nước. Tuy vậy, trong giai đoạn đầu tiên của M&A, nhà đầu tư trong nước đủ khả năng tự thực hiện thay vì phụ thuộc vốn đầu tư nước ngoài. Còn các nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu tham gia đầu tư khi dự án đã có cơ sở pháp lý rõ ràng.

M&A sẽ tiếp tục trong năm 2022

M&A chính là con đường tất yếu để các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mong muốn gia tăng quỹ đất. Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm và tăng giá, thủ tục triển khai dự án siết chặt, doanh nghiệp nào nắm giữ quỹ đất lớn sẽ trở thành sếu đầu đàn trong thị trường.

Những năm qua NovaGroup đã tích lũy được nhiều quỹ đất thông qua hoạt động chuyển nhượng. Tính đến cuối quý 1/2021, tập đoàn này sở hữu hơn 5.400 ha đất, tổng giá trị phát triển dự án của quỹ đất này ước đạt gần 45 tỉ USD. Mục tiêu đến năm 2030 bổ sung thêm 10.000 ha, nâng tổng số quỹ đất lên 15.000 ha để chuẩn bị cho các giai đoạn phát triển tiếp theo.

Một tên tuổi khác là Gamuda Land (Malaysia) có hai dự án mang đậm dấu ấn của nhà phát triển đô thị xanh này tại Việt Nam là Gamuda City rộng 274 ha tại quận Hoàng Mai, Hà Nội, và Celadon City quy mô 82 ha ở quận Tân Phú, TP.HCM. Dù thế mạnh chính là phát triển khu đô thị, nhưng lãnh đạo Gamuda Land cho biết doanh nghiệp này đang quan tâm đến việc đa dạng hóa danh mục sản phẩm của mình tại Việt Nam. Mục tiêu của Gamuda Land là tạo ra các khu đô thị. Thay vì tập trung tại Hà Nội và TP.HCM, công ty này sẽ mở rộng săn tìm quỹ đất tại các địa phương là vùng vệ tinh liền kề TP.HCM.

Như vậy, năm 2021 bất chấp là một năm cực kỳ khó khăn của nền kinh tế do ảnh hưởng của đại dịch, nhưng hoạt động M&A trên thị trường bất động sản vẫn bùng nổ. Những người trong ngành dự báo xu hướng M&A sẽ tiếp tục trong năm 2022.