Vòng luẩn quẩn của bất động sản năm 2023

Người bán nhiều hơn người mua

Chia sẻ về thị trường bất động sản đầu năm 2023, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Group cho hay, các phân khúc bất động sản trong nửa đầu năm 2023 sẽ tiếp tục có những diễn biến trái chiều ở cả hai thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Cụ thể:

Giá bán sơ cấp sẽ duy trì ở mức cao hoặc điều chỉnh tăng nhẹ trước áp lực các chi phí nguyên vật liệu đầu vào, lãi vay tăng cao, quỹ đất nội đô dần cạn kiệt. Tuy nhiên, các chương trình chiết khấu thanh toán nhanh được nhiều chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường phần nào góp phần điều chỉnh giảm giá niêm yết sản phẩm.

Trong khi đó giá bán trên thị trường thứ cấp khó có những đột biến trong ngắn hạn, xu hướng đi ngang hoặc thậm chí điều chỉnh giảm do một số người bán muốn nhanh chóng thu hồi dòng tiền phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân. Các sản phẩm pháp lý hoàn chỉnh, đã bàn giao nhà, tọa lạc vị trí thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố được có lợi thế lớn và được ưu tiên lựa chọn.

“Bức tranh thị trường bất động sản nửa đầu năm 2023 sẽ vẫn sẽ còn bị phủ bởi những gam màu tối. Nút thắt pháp lý dự án vẫn chưa được tháo gỡ, tình trạng “người bán nhiều hơn người mua”, lãi suất tăng cao (hiện nay lãi suất cho vay 12% – 14%/năm) tiếp tục gây sức ép lên nguồn cung – sức cầu chung thị trường.

Theo vị này, thanh khoản thị trường nửa đầu năm 2023 nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp ở thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp trước những khó khăn tồn đọng chưa được tháo gỡ triệt để từ quý 2/2022 đến nay. Nếu lãi suất cho vay tiếp tục duy trì ở mức cao như hiện nay hoặc leo thang, áp lực lên giá bán cũng như thanh khoản thị trường sẽ tiếp tục bị đẩy lên cao. Người bán chấp nhận hạ giá bán, kỳ vọng để bán được sản phẩm trong khi người mua càng tỏ ra thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền mua ở thời điểm này. Vòng luẩn quẩn này có thể khiến thị trường rơi vào suy thoái trên diện rộng.

Theo ông Thắng, nếu không có những tháo gỡ mang tính rõ nét, thị trường bất động sản nửa đầu năm 2023 sẽ gặp rất nhiều khó khăn, trong đó, nguồn cung mới dự báo sẽ tiếp tục giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2022 ở hầu hết các phân khúc.

Đồng thời, thị trường bất động sản sẽ chứng kiến đợt cắt giảm nhân sự, giảm lương sự trên quy mô lớn lần 2 (lần 1 cuối năm 2022) lớn hơn, diện rộng hơn nhiều so với lần 1.

Những con số thách thức

Có thể thấy, còn khá nhiều khó khăn đặt ra đối với thị trường bất động sản năm 2023. Các thách thức này chủ yếu đến từ những vấn đề vẫn còn đang bỏ ngỏ chưa được giải quyết từ giữa quý 2/2022, trong đó nổi bật là vấn đề áp lực dư nợ cũng như đáo hạn trái phiếu bất động sản.

Theo thống kê, năm 2023 có khoảng 309.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Trong đó, số lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn chiếm đến gần 40%, rơi vào khoảng hơn 119.000 tỉ đồng. Chỉ tính riêng trong tháng 1/2023, có gần 17.5 nghìn tỷ đồng trái phiếu đến hạn, trong đó đến 60% tập trung ở nhóm bất động sản với 10.5 nghìn tỷ đồng.

Kế đến đó là việc room tăng trưởng tín dụng 2023 dự kiến tiếp tục bị khống chế ở mức của năm 2022 dao động từ 14% – 15%, khó lòng giải tỏa “cơn khát” của thị trường thời điểm hiện tại, lãi suất cho vay leo thang vượt ngưỡng 15%/năm.

Bên cạnh đó, động thái tăng cường thanh tra các dự án và chủ đầu tư, tâm lý chờ đợi thị trường tiếp tục điều chỉnh để “bắt đáy” cũng là những thách thức đặt ra cho thị trường trong nửa đầu cũng như cả năm 2023.

Với phân khúc đất nền, không giống với giai đoạn năm 2021 – 2022 trở về trước, phân khúc đất nền nửa đầu năm 2023 sẽ khó có nhiều đột biến về giá bán cũng như thanh khoản. Những cơn sốt nóng cục bộ hầu như bị chặn đứng bởi tâm lý thận trọng trước viễn cảnh tăng trưởng kinh tế bị chững lại, lạm phát tăng, lãi xuất cho vay tiếp tục neo ở mức cao từ 13% – trên 15%/năm, nút thắt pháp lý ở các dự án chưa có dấu hiệu được tháo gỡ triệt để.

Để vượt qua những thách thức, theo ông Võ Hồng Thắng, thị trường cần thiết có sự chung tay từ nhiều chủ thể tham gia thị trường.

Dưới góc độ quản lý vĩ mô Nhà nước: Thời gian gần đây nhiều cuộc họp liên ngành được tổ chức nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường liên tiếp được diễn ra, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, Nghị định 65, lộ trình kiểm soát lãi suất cho vay,… được kỳ vọng mở ra những hướng đi mới cho thị trường trong năm 2023.

Dưới góc độ doanh nghiệp bất động sản: Doanh nghiệp cần đẩy mạnh tối ưu chi phí vận hành, tinh gọn bộ máy nhân sự hiện hữu, áp dụng công nghệ vào công tác quản lý, bán hàng giúp cắt giảm chi phí đầu vào. Đồng thời, doanh nghiệp chủ động mua lại trước hạn các lô trái phiếu phát hành sử dụng chưa đúng mục đích, tuân thủ theo Nghị định 65/2022/NĐ-CP.

Đa dạng hóa các kênh huy động vốn trong đó chú trọng kêu gọi vốn từ các quỹ đầu tư nước ngoài. Linh hoạt áp dụng các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh nhằm đảm bảo dòng tiền. Ưu tiên phát triển những dự án chiến lược, đã hoàn thiện pháp lý, tránh việc đầu tư dàn trải, triển khai “cuốn chiếu” nhiều dự án cùng lúc như trước.