Vốn cho bất động sản – khai thông nhưng phải sử dụng hiệu quả

Vốn cho bất động sản – khai thông nhưng phải sử dụng hiệu quả

Là một trong số ít lĩnh vực đóng góp lớn vào tăng trưởng của nền kinh tế, bất động sản cũng là một trong những kênh hấp thụ vốn mạnh nhất và luôn có nhu cầu tìm kiếm, huy động nguồn vốn ngày càng nhiều hơn. Vì vậy việc khai thông và duy trì hiệu quả dòng vốn cho lĩnh vực này luôn là mục tiêu cần thiết.

Dòng vốn tín dụng khổng lồ từ ngân hàng đang là nguồn lực hỗ trợ quan trọng cho cả phía cung lẫn phía cầu của thị trường bất động sản. Trong ảnh: Một dự án bất động sản tại Long An. Ảnh: N.K

Phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng

Trên hành trình phát triển những năm qua, thị trường này đã phần nào đa dạng hóa được nguồn vốn tài trợ, từ nguồn tín dụng ngân hàng, thị trường chứng khoán (TTCK), trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), quỹ đầu tư…

Tuy nhiên, trên hết có lẽ vẫn là dòng vốn tín dụng từ ngân hàng, khi đây không chỉ là nơi cấp vốn cho các doanh nghiệp – các thực thể tạo ra nguồn cung, mà còn cho các khách hàng cá nhân – lực cầu chính trên thị trường nhà đất. Nói cách khác, dòng vốn tín dụng khổng lồ từ ngân hàng đang là nguồn lực hỗ trợ quan trọng cho cả phía cung lẫn phía cầu của thị trường này. Do đó, chỉ cần bất kỳ một chính sách tín dụng, cơ chế nào dành cho lĩnh vực bất động sản thay đổi, thị trường này sẽ bị ảnh hưởng đáng kể.

Theo chia sẻ từ đại diện Ngân hàng Nhà nước mới đây, tín dụng vào bất động sản chiếm gần 20% trong tổng dư nợ, không có biến động nhiều kể từ đầu năm tới nay, tuy nhiên đã giảm đáng kể so với giai đoạn trước. Với tăng trưởng dư nợ tín dụng bốn tháng đầu năm nay đạt 6,75%, quy mô tổng dư nợ toàn hệ thống xấp xỉ hơn 11,1 triệu tỉ đồng, ước dư nợ dành cho lĩnh vực bất động sản lên tới hơn 2,2 triệu tỉ đồng. Trong khi đó, theo số liệu từ Bộ Xây dựng, riêng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản vào cuối quí 1 là 783.942 tỉ đồng.

Những con số này dĩ nhiên chưa tính đến không ít khoản cho vay bất động sản đang ẩn mình dưới dạng các khoản cho vay tiêu dùng, thậm chí cho vay sản xuất mà ngân hàng không kiểm soát được. Chính sách ngày càng thắt chặt nguồn vốn tín dụng vào bất động sản, từ việc tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản hay giảm dần tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn tại các ngân hàng, càng thúc đẩy các khoản cho vay bất động sản tìm cách ẩn mình.

Nguồn vốn tài trợ quan trọng thứ hai đến từ TTCK, cụ thể là việc phát hành thêm cổ phiếu để tăng vốn đáp ứng các mục tiêu kinh doanh và phát triển các dự án mới của nhóm doanh nghiệp bất động sản trên sàn. Trong hai năm qua, tận dụng đà tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường, không ít doanh nghiệp bất động sản đã thành công trong việc tăng vốn “khủng” nhờ giá cổ phiếu liên tục leo cao.

Ngoài ra, một xu hướng nổi bật trong ba năm trở lại đây là sự chuyển dịch của các doanh nghiệp bất động sản từ kênh vay vốn ngân hàng sang phát hành TPDN, tuy phần nào giảm bớt áp lực cung vốn cho ngành ngân hàng nhưng đã tạo ra những rủi ro cho các khách hàng cá nhân đầu tư vào các TPDN này.

Theo số liệu gần đây của SSI Research, chỉ riêng trong năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành tổng cộng 318.200 tỉ đồng, chiếm 44% tổng lượng TPDN phát hành. Trong khi đó, một thống kê của FiinPro chỉ ra rằng, năm 2021, khoảng 20 doanh nghiệp bất động sản lên kế hoạch tăng vốn với khối lượng phát hành gần 1,7 tỉ cổ phiếu, trong đó 1,1 tỉ cổ phiếu được dự kiến chào bán cho cổ đông hiện hữu.

Qua rồi thời tiền dễ

Trước những rủi ro bong bóng tài sản hay hiện tượng nóng sốt ở thị trường nhà đất tại một số khu vực, cộng thêm những chính sách kiểm soát chặt chẽ, gắt gao từ cơ quan quản lý để ổn định vĩ mô, nhiều ngân hàng thời gian qua đã có dấu hiệu siết chặt tín dụng vào bất động sản, bất chấp lãi suất cho vay ở lĩnh vực này vẫn hấp dẫn hơn rất nhiều so với các lĩnh vực khác. Một số ngân hàng đã bắt đầu thực thi chính sách tạm ngừng hoặc hạn chế cho vay địa ốc, giảm tỷ lệ tài trợ, số dư nợ giải ngân khi cho vay lại.

Ngoài ra, với xu hướng lãi suất đang đi lên trở lại, các khoản cho vay mua nhà trước đây được hưởng lãi suất ưu đãi trong 2-3 năm đầu, cũng sẽ đối mặt với áp lực trả lãi gia tăng. Còn các khoản vay mới có thể chậm lại do người vay e ngại xu hướng lãi suất tăng, trong khi giá nhà cũng đã tăng vọt thời gian qua, cộng thêm tác động của việc chính sách đánh thuế bất động sản có thể triển khai trong thời gian tới.

Tất cả những điều này có thể khiến thị trường bất động sản đối mặt với giai đoạn thử thách sắp tới, khiến không chỉ người vay mua nhà mà các doanh nghiệp bất động sản sẽ càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng, trong khi việc xoay vòng vốn cũng bị ảnh hưởng khi tiến độ bán hàng của doanh nghiệp chậm lại, việc triển khai các dự án mới sẽ mất nhiều thời gian hơn, thậm chí không thể triển khai khi thiếu vốn.

Trong khi đó, với diễn biến gần đây của TTCK, có lẽ việc huy động vốn từ nhà đầu tư của các doanh nghiệp trên sàn nói chung và nhóm bất động sản nói riêng sẽ khó khăn hơn và gặp nhiều thách thức hơn trong giai đoạn tới. Với đợt điều chỉnh của thị trường diễn ra từ đầu tháng 3, cổ phiếu bất động sản là nhóm lao dốc mạnh nhất trên thị trường, trong đó không ít mã đã giảm đến 50% so với thời kỳ đỉnh cao gần đây.

Ở kênh TPDN, những tai tiếng gần đây bắt nguồn từ các vi phạm của tập đoàn Tân Hoàng Minh cũng ảnh hưởng lên niềm tin của nhà đầu tư và càng khiến các cơ quan quản lý có thể tăng cường giải pháp kiểm soát chặt chẽ các thương vụ phát hành TPDN mới trong giai đoạn tới.

Có thể thấy ba kênh tài trợ vốn quan trọng nhất cho bất động sản là tín dụng ngân hàng, cổ phiếu và trái phiếu đang gặp khá nhiều hạn chế, do đó các doanh nghiệp nhóm này buộc phải có những chiến lược đột phá để tìm cách huy động vốn mới.

Giải pháp nào cho giai đoạn tới?

Tìm kiếm nguồn vốn từ các tổ chức quốc tế, nhà đầu tư nước ngoài là một lựa chọn của không ít tập đoàn phát triển dự án bất động sản có thương hiệu trong thời gian qua. Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trong các tháng đầu năm 2022, có gần 2,7 tỉ đô la Mỹ vốn FDI đăng ký “đổ” vào thị trường bất động sản Việt Nam. Đây là lĩnh vực thu hút được vốn FDI lớn thứ hai, sau lĩnh vực công nghiệp chế biến và chế tạo.

Là một trong những nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất trong những năm qua và là một trong số ít quốc gia tránh được suy thoái trong đại dịch Covid-19 hai năm qua, Việt Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục phục hồi mạnh mẽ và thu hút thêm dòng vốn FDI đổ vào. Ngoài ra, với chính sách mở rộng tài khóa, đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng, thị trường bất động sản được kỳ vọng hưởng lợi lớn và càng thu hút dòng vốn FDI đổ vào.

Còn theo giới phân tích, cùng với sự phục hồi của du lịch, xu hướng tái cơ cấu các chuỗi cung ứng công nghiệp trong khu vực với kế hoạch triển khai các dự án xây dựng các thành phố thông minh và các dự án lớn khác trên phạm vi cả nước, dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ. Điều quan trọng là các chính sách thu hút đầu tư ở lĩnh vực này phải tiếp tục được cải cách và có sự đột phá hơn.

Việt Nam cũng nên xây dựng, phát triển các chính sách thu hút các quỹ đầu tư, tín thác bất động sản quốc tế vào Việt Nam, nhằm mang lại cơ hội huy động vốn cho các doanh nghiệp bất động sản trong nước. Về phần mình, các doanh nghiệp này không chỉ cần tăng cường giới thiệu, quảng bá các hoạt động, dự án, hình ảnh của mình, mà còn phải nỗ lực minh bạch thông tin và nâng cao hiệu quả kinh doanh để có được lòng tin của các nhà đầu tư nước ngoài, tìm kiếm các cơ hội liên doanh, liên kết để phát triển các dự án mới.

Với kênh tín dụng ngân hàng, kiểm soát luồng tín dụng đầu cơ vào thị trường nhà đất là điều cần thiết để hạn chế rủi ro cho nền kinh tế, tuy nhiên cũng cần có chính sách, giải pháp đảm bảo cho những người có nhu cầu mua nhà ở thật vẫn được tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng. Bên cạnh đó, việc phát triển các dự án nhà ở vừa túi tiền đối với phân khúc thu nhập trung bình là điều quan trọng nhất để phát triển bền vững thị trường này.

Với thị trường TPDN, dù vướng phải nhiều “trúc trắc” trong thời gian gần đây sau khi đã trải qua một giai đoạn tăng trưởng nóng, nhưng đây vẫn là công cụ huy động vốn phổ biến của nhiều doanh nghiệp tại các nền kinh tế phát triển. Vì vậy, song song với việc kiểm soát, nhà điều hành vẫn cần phải xây dựng chính sách, mở rộng cơ chế để giúp thị trường này phát triển ổn định và bền vững trong thời gian tới, trở thành kênh huy động vốn trung, dài hạn chủ lực của các doanh nghiệp nói chung và nhóm bất động sản nói riêng, đặc biệt là khi thị trường vốn của Việt Nam vẫn chưa thật sự phát triển và cân bằng với thị trường tiền tệ vốn chỉ cung cấp các khoản vay ngắn hạn.

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong bốn tháng đầu năm nay, có 13/17 ngành có số lượng doanh nghiệp thành lập mới tăng so với cùng kỳ năm 2021, trong đó ngành có mức tăng lớn nhất là kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, số doanh nghiệp quay trở lại hoạt động tăng ở 17/17 lĩnh vực, trong đó có 1.034 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tăng mạnh 73,2% so với cùng kỳ. Có thể thấy nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sản lớn như thế nào, vì vậy việc khai thông và duy trì hiệu quả dòng vốn cho lĩnh vực này là mục tiêu cần thiết.

Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, bên cạnh việc đảm bảo nguồn vốn cung ứng cho lĩnh vực này, các cơ quan quản lý cũng cần tiếp tục xây dựng và cải tiến các chính sách chống đầu cơ, kiểm soát việc sốt đất tại các địa phương, minh bạch và công khai các đề án quy hoạch, nhằm hạn chế tình trạng qua mỗi đợt bong bóng nhà đất, một lượng vốn lớn đã bị kẹt lại tại các dự án thiếu cơ sở pháp lý hoặc không đủ nguồn lực triển khai tiếp, để rồi trì hoãn, gia hạn, kéo dài suốt nhiều năm sau đó, gây lãng phí và thiệt hại không chỉ cho địa phương, chủ đầu tư mà còn cả những khách hàng đã trót rót tiền.

Tuệ Nhiên