Rủi ro từ những hợp đồng góp vốn mua bất động sản

Rủi ro từ những hợp đồng góp vốn mua bất động sản

Hàng trăm khách hàng tại Đà Nẵng đặt cọc mua đất thông qua hình thức ký kết hợp đồng góp vốn đã gặp những phiền phức về pháp lý, thậm chí có nguy cơ không nhận được sổ đỏ.

Hàng trăm khách hàng đặt cọc mua đất dự án của Công ty CP đầu tư kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh (gọi tắt là Công ty Phú Gia Thịnh) đang khiếu nại khắp nơi để đòi sổ đỏ.

Nhiều năm qua, những khách hàng này chưa nhận được sổ đỏ như ý định đầu tư ban đầu mà có nguy cơ trở thành bị đơn trong vụ tranh chấp dân sự, khi doanh nghiệp này khởi kiện ra TAND quận Liên Chiểu (TP Đà Nẵng).

Khách hàng gặp rủi ro vì ký hợp đồng góp vốn

Trao đổi với chúng tôi, luật sư Lê Cao (Công ty Luật FDVN Đà Nẵng) cho hay pháp luật cho phép chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được huy động vốn phát triển dự án thông qua hình thức nhận góp vốn từ các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

Hiện nay, có ít nhất 2 loại hợp đồng giao dịch bất động sản là: Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản và hợp đồng góp vốn. Hai loại hợp đồng này có sự khác nhau rất rõ trong quy định pháp luật.

Đối với hợp đồng góp vốn, doanh nghiệp phải đủ các điều kiện theo Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99. Cụ thể, chủ đầu tư đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng…

Nhiều khách hàng tụ tập tại trụ sở Công ty Phú Gia Thịnh đòi sổ đỏ.

Theo luật sư Trần Hậu (Đoàn Luật sư Đà Nẵng), pháp luật quy định chặt chẽ như vậy nhưng thực tế nhiều công ty vẫn “lách luật” để buôn bán bất động sản. Chiêu thức mà doanh nghiệp sử dụng nhiều nhất là ký với khách hàng hợp đồng góp vốn/Thỏa thuận góp vốn.

Từ năm 2017 đến 2021, Công ty Phú Gia Thịnh ký Hợp đồng góp vốn với hơn 600 khách hàng mua đất tại Dự án New Danang City và Khu dân cư Thanh Hoàng (cùng ở quận Liên Chiểu, Đà Nẵng).

Soi chiếu vào các hợp đồng mà Công ty Phú Gia Thịnh ký với hàng trăm khách hàng, cả 2 luật sư có chung nhận định: “Có những dấu hiệu không phù hợp pháp luật”.

Thứ nhất, công ty này ký hợp đồng góp vốn để nhận tiền và sau đó phân chia đất nền, nhà ở trong dự án bất động sản cho khách hàng là vi phạm quy định Nghị định 99.

Cụ thể, khi ký hợp đồng góp vốn với khách hàng, Phú Gia Thịnh chưa cung cấp các giấy tờ chứng minh đã đủ điều kiện huy động vốn theo quy định pháp luật; không cung cấp được văn bản của Sở Xây dựng đồng ý cho phép huy động vốn.

Các hợp đồng này đều có cam kết của Phú Gia Thịnh về thời hạn sẽ ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng, thời hạn giao sổ đỏ đứng tên khách hàng. Tuy nhiên, trong hợp đồng lại có thêm điều khoản “loại trừ trách nhiệm của Phú Gia Thịnh nếu xảy ra sự kiện bất khả kháng”.

Đề cập đến việc hàng trăm người dân mỏi mòn đòi sổ đỏ mà Zing đã phản ánh, luật sư Hậu cho rằng mục đích thực sự của khách hàng là bỏ tiền ra để nhận các lô đất làm nhà chứ không có mục đích góp vốn.

“Tuy nhiên, thay vì ký hợp đồng chuyển nhượng, doanh nghiệp lại ‘lách’ qua hình thức góp vốn để được lợi ích cho mình. Họ tạo ra các mẫu hợp đồng không rõ ràng về điều khoản, trách nhiệm và vấn đề phát sinh bất khả kháng. Khách hàng hạn chế về luật pháp nên đã ký vào những hợp đồng góp vốn, dẫn đến chịu nhiều rủi ro khi xảy ra tranh chấp”, luật sư Hậu nói.

Xử lý nghiêm để hạn chế tình trạng thao túng bất động sản

Cả hai luật sư cho biết theo quy định tại Nghị định 16, từ ngày 28/1, nếu chủ đầu tư có hành vi huy động vốn trái phép sẽ bị xử phạt từ 800 triệu đến 1 tỷ đồng.

Luật sư Hậu nói mức phạt trên không đáng bao nhiêu so với số tiền hàng trăm tỷ đồng mà doanh nghiệp đã và đang chiếm giữ của nhiều khách hàng trong thời gian qua. Pháp luật có các quy định xử lý hành vi lừa dối khách hàng, lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

“Do đó, chúng tôi cho rằng cần xác định các vi phạm của chủ đầu tư khi huy động vốn của khách hàng mà không tuân thủ cam kết. Nếu doanh nghiệp chiếm đoạt tài sản của khách hàng thì cần phải xử lý về các tội danh có liên quan mà Bộ luật Hình sự quy định”, luật sư Hậu nêu quan điểm.

Đồng tình với kiến nghị trên, luật sư Lê Cao nói thêm nếu không mạnh tay xử lý hình sự thì các hình thức mượn việc ký hợp đồng, để có các thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản bằng chiêu thức này, chiêu thức khác vẫn sẽ diễn ra.

Mở rộng vấn đề, cả hai chuyên gia pháp lý nêu thực trạng thời gian qua có nhiều doanh nghiệp sử dụng chiêu thức ký hợp đồng với các tên gọi như góp vốn, đầu tư, đặt cọc … Về bản chất, những loại hợp đồng này đều hướng người mua tham gia việc chuyển nhượng bất động sản.

“Thế nhưng, vấn đề pháp lý không đảm bảo nên các cá nhân tham gia vào loại hợp đồng này chịu nhiều rủi ro. Minh chứng là hàng nghìn khách hàng đã bỏ tiền tỷ ra đặt cọc mua đất của Công ty Phú Gia Thịnh (ở Đà Nẵng), Công ty Bách Đạt An (ở Quảng Nam) nhưng nhiều năm vẫn chưa nhận được sổ đỏ”, luật sư Cao dẫn chứng.

Dự án New Danang City vẫn còn ngổn ngang nhưng chủ đầu tư đã nhận hàng trăm tỷ đồng của khoảng 500 khách hàng. Ảnh: Đoàn Nguyên.

Về giải pháp, luật sư Cao khuyên người dân tỉnh táo trước khi mua đất. Mọi người cần tìm hiểu kỹ về điều kiện mà các dự án bất động sản được phép giao dịch, kinh doanh để đảm bảo mình mua được sản phẩm hợp pháp.

Ở khía cạnh quản lý Nhà nước, các cơ quan liên quan cần có giải pháp quản lý, giám sát chặt chẽ các dự án bất động sản trên địa bàn để tránh thiệt thòi cho người dân. Nếu phát hiện chủ đầu tư có dự án chưa đủ điều kiện nhưng vẫn huy động vốn trái phép thì phải xử lý nghiêm.

Trường hợp doanh nghiệp cố tình sử dụng chiêu thức huy động vốn trái phép để chiếm đoạt tài sản của người dân thì có thể xem xét xử lý trách nhiệm hình sự.

“Nếu chỉ xử lý hành chính rất nhẹ như hiện nay thì các chủ đầu tư vẫn sẽ tiếp tục vi phạm, huy động vốn trái phép và đưa các nạn nhân vào các bẫy huy động vốn, thao túng thị trường bất động sản phi pháp”, luật sư Cao chốt lại.

Đoàn Nguyên