Nộp hết ngay hay trả lâu dài?

Nộp hết ngay hay trả lâu dài?

Trước khi đi tìm một giải pháp vẹn toàn cho việc đấu giá những khu đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm, thiết nghĩ chúng ta cần cùng nhau khẳng định nguyên tắc: phải tôn trọng quy luật kinh tế thị trường đã định hình chứ không thể dựa vào cảm tính chủ quan, nhất là dựa vào sự nóng lạnh của dư luận.

Sau thất bại của lần đấu giá vừa rồi, đã có ý kiến của những chuyên gia tài chính cho rằng năng lực tài chính của nhà đầu tư chủ yếu do “ngân hàng hà hơi, tiếp sức”! Trong nền kinh tế thị trường, nhà đầu tư dựa một phần vào nguồn vốn tự có nhưng dựa vài ba phần vào nguồn vốn vay của ngân hàng – đây là một chuyện hết sức bình thường chứ tại sao xem đó như một điều xấu, như một liên minh không lành mạnh.

Trước đó, Cục Thanh tra Giám sát (Ngân hàng Nhà nước) có văn bản yêu cầu các ngân hàng báo cáo, cung cấp đầy đủ thông tin, tài liệu về việc cấp tín dụng cho các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá đất Thủ Thiêm. Đây có thể là một hoạt động giám sát bình thường, nhất là khi Ngân hàng Nhà nước muốn định hướng dòng vốn chảy vào sản xuất, kinh doanh chứ không vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản.

Thế nhưng trên thị trường có được bao nhiêu doanh nghiệp có nguồn vốn tự có sẵn sàng để đóng cả hàng chục ngàn tỉ đồng tiền đấu giá? Ngay cả ở những nước phát triển chuyện doanh nghiệp có sẵn 1 tỉ đô la vốn tự có, không cần vay ngân hàng, để kinh doanh là chuyện hiếm hoi.

Bản thân một ngân hàng, theo quy định, cũng không thể đơn độc cho doanh nghiệp vay những khoản tiền lớn như thế nếu đối chiếu những ràng buộc tỷ lệ cho vay tối đa với một khách hàng so với nguồn vốn chủ sở hữu. Với những dự án cần vốn lớn, nhiều ngân hàng phải liên kết với nhau để hợp vốn cho vay.

Chính vì tình hình này, thiết nghĩ nếu chúng ta tổ chức đấu giá đất ở Thủ Thiêm theo cách cũ, chắc chắn sẽ không thu hút được nhà đầu tư, nhất là không thu hút được các ngân hàng đứng đằng sau để cấp tín dụng. Sẽ rất dễ có hiện tượng thay vì trả giá cao ngất ngưởng như lần trước, nay giá sẽ khó lòng vượt xa lên quá cao so với giá khởi điểm và vì thế, khả năng thất thu cho ngân sách là rất lớn.

Giải pháp cho tình huống này sẽ là thiết kế lại cơ chế đấu giá để người thắng cuộc được quyền trả tiền sử dụng đất lâu dài trong hai ba chục năm theo vòng đời của dự án. Điều đó có nghĩa thay vì ngân hàng hợp vốn để cấp tín dụng, một điều khó xảy ra với những hạn định như hiện nay, chính ngân sách địa phương sẽ chấp nhận một dòng tiền tương lai sẽ thu từ dự án, tất nhiên có tính đến giá trị tương lai của dòng tiền.

Đi kèm với cơ chế này là những ràng buộc rất chặt chẽ chẳng hạn nhà đầu tư không thực hiện dự án đúng tiến độ, tiền sử dụng đất không nộp theo lịch đã cam kết sẽ bị chế tài ở mức cao nhất.

Cũng có ý kiến cho rằng thay vì đấu giá đất, nên tổ chức đấu giá dự án. Nhưng làm như thế tức đẩy một phần rủi ro vào cho chính quyền địa phương, chịu nhận thêm vai trò đồng kinh doanh không đúng với chức năng của mình. Đấu giá nhưng thu tiền sử dụng đất trong lâu dài cũng là một dạng đấu giá dự án nhưng trách nhiệm hoàn toàn do nhà đầu tư gánh chịu; vai trò của nhà tổ chức ở đây là chọn nhà đầu tư có dự án tốt để hỗ trợ chứ không chỉ đơn thuần là chọn nhà đầu tư trả giá cao nhất.

Kinh tế Sài Gòn