Luật Đất đai (sửa đổi) cần quy định cụ thể về giá và thẩm định giá đất

Mới đây, tại Hội nghị lấy ý kiến về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tổ chức tại TP. Bắc Ninh, 16 địa phương phía bắc đã tham gia góp ý cụ thể về một số vấn đề được nhiều tổ chức và nhân dân quan tâm, trong đó vấn đề nổi lên là công tác xác định và thẩm định giá đất, thu hồi đất, bồi thường tái định cư…

Các địa phương chỉ ra nhiều điểm cần điều chỉnh

Nhận định về việc xác định giá đất phổ biến, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Nam Định Trần Anh Dũng cho rằng, theo quy định tại Khoản 2 Điều 153 Dự thảo Luật đất đai: “Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác”.

“Tuy nhiên, thực tế việc xác định giá đất phổ biến rất khó khăn, phức tạp do giá đất phụ thuộc vào từng thời điểm và số lượng giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường (một số khu vực không phát sinh giao dịch, chuyển nhượng). Do đó, đề nghị không quy định khoản này tại Luật Đất đai mà quy định tại nghị định, thông tư kèm theo hướng dẫn cụ thể, chi tiết”, ông Trần Anh Dũng nêu ý kiến.

Ngoài ra, đại diện UBND tỉnh Nam Định cũng đề nghị xem xét trong quá trình xây dựng Nghị định, Thông tư hướng dẫn sau khi Luật đất đai được ban hành cần quy định rõ một số vấn đề gồm.

Thứ nhất, cần quy định một cách rõ ràng, cụ thể để xác định tiêu chí, mức điều chỉnh tỉ lệ % do các yếu tố khác biệt của các tài sản so sánh với tài sản cần định giá, cần có quy định chung để đảm bảo tính đồng bộ, khách quan trong công tác xác định giá đất.

Thứ hai, cần hướng dẫn quy định chi tiết chỉ tiêu trong xác định giá đất cụ thể như tiến độ bán hàng, tỉ lệ quảng cáo bán hàng, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro trong kinh doanh, chi phí xây dựng (có được tính theo Quyết định suất đầu tư của Bộ xây dựng ban hành hàng năm hay không)….. để đảm bảo tính đồng bộ, khách quan trong công tác định giá đất.

Thứ ba, theo quy định hiện hành khi xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư được hướng dẫn tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT thì việc ước tính tổng chi phí phát triển được xác định trên cơ sở căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Tuy nhiên, thực khi áp dụng định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì các đơn giá, định mức không có phạm vi áp dụng để xác định giá đất cụ thể. Chẳng hạn như suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng xây dựng và ban hành hàng năm thì không có phạm vi áp dụng cho mục đích này.

Do đó, đề nghị khi ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn cần quy định cụ thể những đơn giá, định mức được áp dụng cho mục đích xác định giá đất cụ thể.

Cũng nêu ý kiến về việc định giá đất, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Kạn Đỗ Thị Minh Hoa cho rằng, mặc dù dự thảo Luật đã giải thích về nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường nhưng trên thực tế còn gặp nhiều vướng mắc.

Cụ thể, việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường để phục vụ công tác xác định giá đất cụ thể còn gặp khó khăn do không có cơ sở xác nhận tính trung thực của người cung cấp thông tin về giá đất. Việc áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn phức tạp, chưa phù hợp với thực tiễn tại nhiều địa phương.

Bà Đỗ Thị Minh Hoa đề nghị cơ quan soạn thảo Luật nghiên cứu quy định cụ thể và có định lượng về các nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để có thể lượng hóa như thế nào là giá đất xuất hiện với tần suất nhiều nhất, xuất hiện trong khoảng thời gian nhất định là trong bao lâu…

Đề xuất mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá đất

Trước đó, tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất quy định mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá đất.

Theo đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất thành phần Hội đồng thẩm định giá đất ngoài các cơ quan chuyên môn trực thuộc Ủy ban nhân dân, còn có đại diện Hội đồng nhân dân, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất để đảm bảo tính độc lập khách quan trong quá trình định giá.

Cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất; thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp huyện.