Lo ngại lạm phát tại Mỹ đang khiến nhiều nhà đầu tư hướng tới bất động sản thương mại

Theo ước tính của Cục Thống kê Lao động Mỹ, chỉ số giá tiêu dùng đã tăng 5,4% trong tháng 9, tháng thứ năm liên tiếp mà tỷ lệ lạm phát ở mức 5% trở lên. Các quan điểm vẫn còn nhiều ý kiến ​​trái chiều về việc liệu lạm phát cao hơn có thể chỉ là nhất thời – kết quả của việc nền kinh tế mở cửa trở lại và chuỗi cung ứng bị tắc nghẽn – hay liệu áp lực lạm phát dài hạn đang diễn ra.

Một trong những điểm hấp dẫn phổ biến của đầu tư bất động sản thương mại là loại tài sản cung cấp một hàng rào tốt chống lại lạm phát vì nó tạo ra dòng tiền.

Richard Barkham, Tiến sĩ, nhà kinh tế trưởng toàn cầu, trưởng bộ phận nghiên cứu toàn cầu và trưởng bộ phận Nghiên cứu Châu Mỹ tại CBRE cho biết: “Tôi nghĩ đó chỉ là nhất thời, nhưng lạm phát có thể sẽ kéo dài hơn mọi người nghĩ và tiếp tục kéo dài đến năm 2022. Barkham kỳ vọng lạm phát sẽ giảm trở lại khi một số vấn đề về nguồn cung góp phần làm tăng giá được cải thiện khi có nhiều người quay trở lại lực lượng lao động”.

Một trong những điểm hấp dẫn phổ biến đối với đầu tư bất động sản thương mại là loại tài sản cung cấp một hàng rào tốt chống lại lạm phát vì nó tạo ra dòng tiền. Chủ sở hữu cũng có khả năng tăng giá thuê cùng với lạm phát gia tăng – trên thực tế, một số hợp đồng thuê có tích hợp điều chỉnh CPI (chỉ số giá tiêu dùng) tự động. Doanh thu cao hơn cũng tương quan với giá trị bất động sản cao hơn. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo rằng khái niệm bất động sản thương mại được xem như một biện pháp phòng ngừa rủi ro lạm phát trong danh mục đầu tư đôi khi bị hiểu nhầm.

Barkham nói: “Bất động sản thương mại không cung cấp cho bạn sự bảo vệ tức thời chống lại tất cả những cú sốc bất ngờ về lạm phát. Tuy nhiên, nếu nhìn vào một khoảng thời gian dài hơn là 5, 7 hoặc 10 năm, nói chung, giá trị của bất động sản sẽ tăng theo lạm phát”. Ông cho biết thêm, bất động sản bắt kịp với mức gia tăng lạm phát một cách hợp lý với giá cao hơn thông qua giá cho thuê, mặc dù điều đó không đúng với tất cả các lĩnh vực.

Các nghiên cứu trong ngành ủng hộ lập luận rằng tài sản bất động sản có khả năng bảo vệ chống lại lạm phát. Theo Nareit, việc tăng cổ tức của REITs (các quỹ tín thác đầu tư bất động sản) đã vượt xa mức tăng lạm phát trong 20 năm qua. Năm 2002, tăng trưởng cổ tức không thể vượt qua lạm phát. Lần duy nhất trong lịch sử gần đây, tăng trưởng cổ tức giảm xuống dưới lạm phát là ngay sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2009. Trong khoảng thời gian 20 năm qua, tăng trưởng trung bình hàng năm cho cổ tức trên mỗi cổ phiếu là 9,6% so với 2,1% đối với chỉ số giá tiêu dùng (CPI).

Berkadia gần đây đã giới thiệu một sách trắng mới đánh giá lạm phát và rủi ro trong đầu tư bất động sản. Đặc biệt, nghiên cứu so sánh hiệu quả hoạt động của bất động sản thương mại tư nhân, REITs và thị trường chứng khoán. Một trong những phát hiện quan trọng của nghiên cứu cho giai đoạn sau Đại khủng hoảng tài chính (GFC) được nghiên cứu là lạm phát cao hơn có xu hướng giúp bất động sản thương mại tư nhân thu lại lợi nhuận, đồng thời ảnh hưởng đến lợi nhuận của REIT và cổ phiếu. Ngoài ra, khi so sánh các loại bất động sản riêng lẻ thì căn hộ và bất động sản khu công nghiệp có hiệu suất điều chỉnh rủi ro cao nhất.

Nghiên cứu của Berkadia đưa ra khái niệm lạm phát ß (beta) có tính đến độ nhạy của lợi tức đối với những thay đổi của tỷ lệ lạm phát. Lạm phát ß định lượng sự gia tăng cận biên ngụ ý hoặc sự suy giảm của lợi nhuận vượt quá khi tỷ lệ lạm phát tăng lên. Ví dụ, một tài sản có lạm phát ß bằng 2 ngụ ý rằng lạm phát tăng 1%, lợi nhuận vượt mức sẽ tăng 2%. Về cơ bản, được đo bằng lạm phát ß, một số loại tài sản có độ nhạy lạm phát thuận lợi (hoặc bất lợi) hơn những loại khác.

Nghiên cứu của Berkadia cho thấy lạm phát sau Đại khủng hoảng tài chính (GFC) ß đối với bất động sản thương mại tư nhân là 1,20, trong khi cổ phiếu vốn chủ sở hữu có lạm phát ß -2,49 và REITs vốn chủ sở hữu có lạm phát ß là -5,27. Nói một cách dễ hiểu, lạm phát gia tăng có xu hướng ngụ ý rằng lợi nhuận tăng cho bất động sản thương mại tư nhân, Noah Stone, nhà phân tích kinh tế tại Berkadia, lưu ý. Một trong những lý do đáng ngờ cho sự hoạt động tốt đó là sự khác biệt về tính thanh khoản. Ông nói, tính thanh khoản kém của bất động sản do tư nhân nắm giữ có khả năng bảo vệ giá trị nhiều hơn trong thời kỳ lạm phát.

Nghiên cứu của Berkadia cũng chỉ ra rằng căn hộ có hiệu suất điều chỉnh rủi ro mạnh nhất trong cả hai thời điểm lạm phát vừa phải (2-5%) và cao (5% trở lên), trong khi bất động sản công nghiệp có hiệu suất điều chỉnh rủi ro mạnh nhất trong thời gian lạm phát thấp (0 -2 phần trăm). “Theo quan điểm của chúng tôi, không có một loại tài sản nào là người thua cuộc. Tất cả chúng đều là người chiến thắng khi bạn nhìn vào lợi nhuận được điều chỉnh theo rủi ro, nhưng chắc chắn các căn hộ và khu công nghiệp hoạt động tốt hơn trên cơ sở điều chỉnh theo rủi ro”, Stone nói.

Điều quan trọng cần lưu ý là một số biến số có thể tác động đến khả năng nắm bắt sự gia tăng lạm phát của chủ sở hữu, chẳng hạn như cung và cầu và cơ cấu cho thuê, Dori Nolan, Phó chủ tịch cấp cao, Dịch vụ Khách hàng Quốc gia tại Berkadia lưu ý.

Một số chủ sở hữu bất động sản sẽ cấu trúc hợp đồng thuê với việc tăng tiền thuê định kỳ, hoặc thậm chí liên kết việc tăng tiền thuê nhà với sự gia tăng của chỉ số giá tiêu dùng. Bất động sản công nghiệp sẽ cung cấp khả năng phòng ngừa lạm phát rất tốt trong ngắn hạn và dài hạn, đặc biệt khi nhu cầu hiện nay rất mạnh. Trong quá khứ, bất động sản bán lẻ đã hoạt động khá tốt trong việc cung cấp khả năng bảo vệ lạm phát trong ngắn hạn, bởi vì các nhà bán lẻ thường nhanh chóng đưa những thay đổi về giá vào mô hình kinh doanh của họ. Barkham nói: “Tôi không biết rằng bất động sản bán lẻ sẽ có thể làm được điều đó bây giờ hay không, bởi vì bán lẻ thực tế đã bị cản trở rất nhiều bởi bán lẻ trên internet. Bất động sản văn phòng sẽ cung cấp một số biện pháp bảo vệ rủi ro lạm phát dài hạn hơn, nhưng trong ngắn hạn lĩnh vực này đã bị suy yếu bởi các yếu tố nhu cầu”, ông nói thêm.

Một yếu tố khác cần xem xét là các loại bất động sản bị tác động khác nhau bởi áp lực lạm phát đối với chi phí hoạt động. Mặc dù các trung tâm mua sắm và cao ốc văn phòng có thể chuyển chi phí cho người thuê như chi phí bảo trì khu vực chung, nhưng chủ sở hữu sẽ chịu một phần chi phí đối với những tài sản không được sử dụng hết. Ngoài ra, những loại bất động sản cũng có hoạt động kinh doanh, chẳng hạn như nhà ở cho người cao tuổi và khách sạn, sẽ bị ảnh hưởng trực tiếp hơn bởi chi phí gia tăng.

Cadre là một công ty quản lý đầu tư đang tính lạm phát vào các quyết định xây dựng danh mục đầu tư. Dan Rosenbloom, giám đốc điều hành và người đứng đầu bộ phận đầu tư cho biết: “Từ góc độ chung, chúng tôi đang tính toán lạm phát sẽ tồn tại, ít nhất là trước mắt và ngắn hạn trong 12 đến 24 tháng tới”. Cade cũng tin rằng sẽ có sự gia tăng về giá trị tài sản với một số tài sản được định vị tốt hơn để nắm bắt.