Hai thái cực của đầu tư căn hộ cho thuê

Căn hộ cho thuê là phân khúc được nhiều nhà đầu tư lựa chọn trong hơn 10 năm qua, đạt cực thịnh trong giai đoạn 2015-2018 với tỷ suất sinh lời kép từ lãi vốn (chênh lệch giá bán ra so với khi mua vào) và lợi nhuận cho thuê. Tuy nhiên, kể từ năm 2020, mọi chuyện dần khó khăn hơn khi đại dịch ập đến.

“Xả hàng” vì lãi thấp

Có gần 6 năm lăn lộn với loại hình căn hộ cho thuê, nhưng chỉ trong quý I/2022, anh Tạ Quốc Quân (Cầu Giấy, Hà Nội) đã quyết định xả bớt 3/5 căn chung cư để tái danh mục đầu tư vì lãi quá thấp.

Theo anh Quân, trong giai đoạn 2014-2018, gần như 100% nhà đầu tư căn hộ cho thuê ít nhiều đều thắng, bởi giá cho thuê ổn định với với tỷ suất sinh lời bình quân 6-8% (tương đương lãi gửi ngân hàng), mặt khác có thể chờ đợi vào các đợt tăng giá tài sản.

Tuy nhiên, giá thuê căn hộ đã xuất hiện đà giảm từ cuối năm 2019 và bắt đầu “rơi tự do” trong giai đoạn 2020-2021 khi đại dịch ập đến. Năm 2022, dù bước vào thời hậu giãn cách, sự phục hồi của phân khúc này vẫn tương đối chậm, nhiều nơi “dậm chân tại chỗ”.

Anh Quân chia sẻ: “Đầu tư 1 căn hộ/chung cư có giá 2 tỷ đồng, cho thuê mức giá cao điểm chỉ ở mức 7-8 triệu đồng/tháng, tức tỷ suất sinh lời khoảng 4%, thấp hơn lãi ngân hàng. Năm 2021, đại dịch bùng lên, nhiều khu căn hộ cho thuê gần như tê liệt, lợi nhuận thậm chí giảm về 0%”.

Lợi nhuận cho thuê đi xuống, trong khi chủ nhà vẫn phải bỏ ra đủ loại chi phí như môi giới, bảo trì, đồ nội thất…, chưa kể với các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính thì áp lực lãi suất càng nặng nề, khiến nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu nản lòng và đi đến quyết định thoát hàng để tái đầu tư.

Đầu tư căn hộ cho thuê không còn là bài toán dễ dàng có lời của nhà đầu tư bất động sản.

Không chỉ ở Hà Nội, tình trạng tương tự cũng xảy ra tại TP.HCM. Nhiều nhà đầu tư đánh giá căn hộ cho thuê đã qua thời hoàng kim cách đây 5-7 năm, biên lợi nhuận chỉ vừa đủ bù lạm phát và chi phí khác, trong khi giá bán chỉ tăng bình quân 10%/năm, thấp hơn 3-5 lần so với nhà phố, đất nền.

Sở hữu một căn chung cư cho thuê ở tại quận 9 (TP.HCM), chị Lê Hạ Trân có 2 năm 2018-2019 đầy khởi sắc với doanh thu đều đều 12 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, kể từ giữa năm 2020, tình hình bắt đầu xấu đi, khách đến và đi liên tục, phí môi giới “ăn” vào lợi nhuận, giá thuê giảm gần 40% vẫn vắng khách.

“Với số vốn 3 tỷ đồng, nếu tôi dứt sớm từ 2020 để đầu tư đất nền thì giờ có thể đã x2, x3 tài sản. Nhưng muộn còn hơn không, tôi vừa chốt bán nhà với giá 3,2 tỷ, tính ra đầu tư hơn 3 năm mà lãi có 100 triệu, cộng với lợi nhuận cho thuê. Trừ đi các loại chi phí, 2 lần thay nội thất, công đi lại, lợi nhuận thực sự không bõ”, chị Trân bộc bạch.

Đọc thêm: Đầu tư vào căn hộ cho thuê giá rẻ: Lợi ích và hạn chế

Có thật bị “thất sủng”?

Bị đánh giá là qua thời hoàng kim để nhường sân cho các phân khúc có tỷ suất sinh lời cao hơn như đất nền, nhà phố, tuy nhiên căn hộ cho thuê vẫn được không ít nhà đầu tư tin tưởng và tiếp tục rót tiền.

Gần 10 năm lăn lộn trên thị trường bất động sản, danh mục đầu tư của anh Phạm Trung Dũng (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) vẫn bao gồm 2 phân khúc đất nền và nhà cho thuê, với tỷ lệ phân phối vốn là 50-50. Hiện, anh đang sở hữu 3 căn chung cư cho thuê tại Mỹ Đình và Cầu Giấy.

Về đầu tư căn hộ cho thuê, theo anh Dũng, đúng là lợi nhuận cho thuê trong 2 năm qua giảm mạnh, tuy nhiên tỷ lệ lấp đầy đang dần trở lại khi đại dịch được kiểm soát. Tỷ suất lợi nhuận của căn hộ cho thuê đã giảm so với thời đỉnh điểm, ở mức dưới 4%, nhưng giá trị tài sản thì đang không ngừng tăng.

“3 năm trước, 3 căn chung cư của tôi trị giá khoảng 7 tỷ đồng, nay lên hơn 15 tỷ. Hầu hết nhà đầu tư căn hộ cho thuê có tính toán kiểu “mua kỳ vọng, bán tương lai”, tức không quan tâm quá nhiều đến lợi nhuận cho thuê mà kỳ vọng giá bán khi chốt lời”, anh Dũng nhấn mạnh.

Cùng chung quan điểm, anh Lê Luân, một nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, chia sẻ nếu chỉ nhìn vào lợi nhuận cho thuê thì tỷ suất sinh lời ở mức 3-4% của căn hộ cho thuê là cao, vì có những phân khúc khác chỉ vào khoảng trên dưới 1%, điển hình như shophouse.

Hiện, một số căn tại khu shophouse Phú Mỹ Hưng (TP.HCM), diện tích 140m2/sàn, tổng diện tích vào khoảng 280m2, có giá bán 80 tỷ đồng, hiện cho thuê với giá trên 40 triệu đồng/tháng, tính ra tỷ suất lợi nhuận bình quân chỉ vào khoảng 0,5%/tháng.

“Tỉ suất sinh lời từ cho thuê thấp nhưng những người có tiền vẫn đổ tiền đầu tư căn hộ hay shophouse cho thuê là bởi tiềm năng gia tăng giá trị của nó. Có người bạn của tôi đầu tư một căn hộ trên đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7, với giá 3 tỷ cách đây hơn 3 năm, rảnh thì cho thuê, đến nay đã tăng lên gần 6 tỷ đồng, tính ra thì hơn gửi ngân hàng rất nhiều”, anh Luân phân tích.

Có thể thấy, áp lực thị trường đang khiến nhà đầu tư căn hộ cho thuê chia thành 2 nửa, một bên gạch tên còn một bên thì giữ vững niềm tin. Theo các chuyên gia, với tỷ suất sinh lời thấp và biên độ tăng giá trị tài sản chỉ ở mức trên dưới 10%, loại hình này hiện chỉ dành cho những người trường vốn.

Một trong những yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư tin tưởng vào phân khúc nhà cho thuê dù khả năng tăng giá thấp hơn đất nền hay nhà phố là vì loại hình này gắn với nhu cầu ở thực, nên có thể trở thành kênh giữ tiền bền vững. Nhu cầu thuê nhà sẽ ngày càng tăng do khả năng mua nhà riêng hạn chế.

“Vì tỷ suất sinh lời thấp nên các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính không nên mạo hiểm. Còn với nhà đầu tư trường vốn thì nhà cho thuê vẫn là loại hình có thể cân nhắc trong giỏ đầu tư, song cũng nên cẩn trọng để tránh bị “chôn vốn” vì thanh khoản căn hộ hiện đang rất thấp”, một nhà đầu tư nhấn mạnh.

Đọc thêm:

Đánh thuế cho thuê căn hộ thế nào là hợp lý?
Nhu cầu trên thị trường căn hộ cho thuê đang tăng trở lại