Điểm tín dụng của công ty BĐS trong nước vừa bị rớt từ Ổn định thành Tiêu cực

Cụ thể, Fitch đánh giá triển vọng về xếp hạng nhà phát hành dài hạn của Công ty Cổ phần Bất động sản BIM (BIM Land) có trụ sở tại Việt Nam từ Ổn định thành Tiêu cực và khẳng định điểm tín dụng ở mức ‘B’. Đồng thời, tổ chức này đã khẳng định Xếp hạng dài hạn ở mức ‘B’ và Xếp hạng phục hồi mức ‘RR4’ đối với trái phiếu không thứ cấp không bảo đảm bằng USD của BIM Land đáo hạn vào tháng 5 năm 2026.

Triển vọng Tiêu cực này phản ánh khả năng thu tiền mặt từ việc bán bất động sản bị suy yếu kéo dài và dòng tiền tự do âm, điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận ngân hàng của BIM Land và gây áp lực thanh khoản. Những hạn chế về quy định tăng trưởng tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản và việc xử lý những sai phạm xung quanh việc phát hành trái phiếu bằng đồng nội tệ trong vài quý vừa qua đã làm suy yếu tâm lý của người tiêu dùng và nhà đầu tư bất động sản nhà ở tại Việt Nam.

“Chúng tôi tin rằng BIM Land có thể quản lý thanh khoản với sự trợ giúp của các hạn mức ngân hàng mới mà BIM Land đã bảo đảm trong vài tháng qua và thời gian tới. Tuy nhiên, sự chậm trễ trong việc đảm bảo từ ngân hàng mới có thể gây áp lực lên xếp hạng”, tổ chức này nhận định.

Trong báo cáo đăng ngày 3/3, Fitch nhận định doanh số bán theo hợp đồng của BIM Land sẽ thấp hơn. Cụ thể, “chúng tôi dự báo doanh số bán theo hợp đồng có thể phân bổ, không bao gồm bán cổ phần người thiểu số và bán đất, sẽ giảm xuống khoảng 7 nghìn tỷ đồng vào năm 2023, từ mức ước tính 8,7 nghìn tỷ đồng vào năm 2022. Lạm phát, lãi suất tăng và tâm lý tiêu dùng yếu là những nguyên nhân có khả năng làm giảm nhu cầu nhà ở trong 12-18 tháng tới”, tổ chức này nhận định.

Tuy nhiên, Fitch cũng đánh giá lạc quan rằng nhu cầu trung hạn sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi nhu cầu về bất động sản như một công cụ phòng ngừa lạm phát và tích trữ giá trị do các lựa chọn thay thế đầu tư hạn chế, cùng với tăng trưởng kinh tế ổn định của Việt Nam, mở rộng đô thị hóa và nối lại du lịch quốc tế.

Tổ chức này dự báo BIM Land sẽ “thu tiền từ bán bất động sản chậm lại, còn 5,5 nghìn tỷ đồng, từ mức ước tính 5,6 nghìn tỷ đồng vào năm 2022, do tỷ trọng bán thế chấp thấp hơn và tâm lý người mua nhà yếu”. Các nhà chức trách đã đưa ra một số biện pháp hỗ trợ để ghi nhận áp lực gia tăng trong lĩnh vực này, nhưng “chúng tôi tin rằng cần có nhiều hỗ trợ có ý nghĩa hơn để ngăn chặn tình trạng suy thoái hiện tại” – báo cáo có đoạn.

Fitch vẫn có cái nhìn lạc quan về BIM Land

Fitch kỳ vọng khả năng tiếp cận nguồn vốn của BIM Land vẫn đạt yêu cầu, mặc dù quy định thắt chặt tín dụng trong lĩnh vực này. BIM Land đã hoàn trả khoản nợ đáo hạn đúng hạn vào năm 2022 và tiếp tục đảm bảo ngân hàng mới, ngay cả khi các thách thức của ngành gia tăng trong nửa cuối năm 2022. Công ty đang nghiên cứu các dòng tài trợ tiếp theo để hỗ trợ chi tiêu và trả nợ trong 12-18 tháng tới.

Hơn nữa, Fitch tin rằng “chính phủ có thể tăng cường hỗ trợ cho lĩnh vực này trước tác động dây chuyền của căng thẳng bất động sản đối với các lĩnh vực khác của nền kinh tế, bao gồm cả ngân hàng cũng như các công ty xây dựng và vật liệu xây dựng”. 

Họ ước tính vốn đầu tư của BIM Land sẽ giảm xuống khoảng 1.000 tỷ đồng mỗi năm, để mở rộng các khách sạn và biệt thự cho thuê và căn hộ nghỉ dưỡng, với giả định rằng công ty sẽ đảm bảo đủ hạn mức ngân hàng. Quỹ đất mới cũng có khả năng chậm lại đáng kể từ năm 2024 do công ty đã hoàn tất các giao dịch mua đất lớn vào năm 2021. Do đó, Fitch dự báo dòng tiền từ hoạt động kinh doanh sẽ chuyển sang dương vào năm 2023, mặc dù thu tiền mặt chậm hơn và đối với đòn bẩy, được xác định là nợ ròng/ròng tài sản bất động sản, để duy trì ổn định ở mức khoảng 30% trong 12-18 tháng tới (ước tính năm 2022: 28%).

Fitch ghi nhận BIM Land cho biết quỹ đất, bao gồm cả quyền sử dụng đất, được thanh toán đầy đủ và có thể hỗ trợ khoảng 7 đến 10 năm giao dịch mua bán theo hợp đồng. Điều này mang lại cho công ty sự linh hoạt để giảm mua đất trong bối cảnh thu tiền mặt tiếp tục chậm lại và để quản lý dòng tiền tự do. “Chúng tôi kỳ vọng BIM Land sẽ tạo ra doanh số hợp đồng ổn định mà không cần phải đầu tư nhiều vào quỹ đất trong thời gian tới”, báo cáo nêu.

Căn hộ nghỉ dưỡng và biệt thự cho thuê có khả năng chiếm 30% -40% doanh số theo hợp đồng của BIM Land trong ba năm tới. Nhu cầu đối với các sản phẩm này đã ổn định trong hai năm qua và sẽ duy trì ổn định trong trung hạn, song song với sự phục hồi của ngành du lịch. Tuy nhiên, Fitch cho rằng nhu cầu đối với bất động sản tập trung vào du lịch có tính chu kỳ cao hơn so với bất động sản nhà ở. Điều này được phản ánh trong độ nhạy đòn bẩy chặt chẽ hơn đối với BIM Land so với các nhà phát triển khu dân cư.

Dòng tiền của đơn vị được Fitch đánh giá tập trung. Cụ thể, doanh số bán hàng theo hợp đồng của Bim Land chủ yếu đến từ Hạ Long và Phú Quốc, trong khi Vĩnh Phúc sẽ đóng góp đáng kể từ năm 2023.