Dịch bệnh và công nghệ thay đổi thị trường văn phòng cho thuê

Trong những tháng đầu năm, các chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản văn phòng cho thuê nhận thấy những dấu hiệu tích cực thông qua các chỉ số như tỷ lệ hấp thụ văn phòng, nhu cầu khách thuê tăng…Đại diện CBRE Việt Nam nhận định trong dài hạn, đầu tư vào công nghệ, sức khỏe và sự bền vững để hướng tới cải thiện trải nghiệm cho khách thuê sẽ dần trở thành điều “bình thường mới” hơn là một nhân tố “có cũng tốt”.

Theo các chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản văn phòng cho thuê tại Việt Nam, bước vào giai đoạn “bình thường mới”, các doanh nghiệp, tập đoàn đa quốc gia đang có sự đánh giá, nhìn nhận một cách tổng quan và dài hạn về nhu cầu sử dụng không gian văn phòng trong tương lai.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam đánh giá sau hai năm Covid-19, thị trường văn phòng cho thuê nhìn chung cũng chịu nhiều tác động và ảnh hưởng từ dịch bệnh. Năm 2020, CBRE ghi nhận có một số lượng lớn công ty, doanh nghiệp trả lại hoặc thu hẹp mặt bằng văn phòng. Tuy nhiên đến cuối năm 2021 và đầu quý I, CBRE nhận thấy nhu cầu thuê văn phòng có sự hồi phục. Các khách thuê có nhu cầu mở rộng văn phòng nhiều hơn, tỷ lệ hấp thụ văn phòng có dấu hiệu tăng trở lại.

Cùng với đó, sau hai năm dịch bệnh, CBRE nhận thấy tâm lý của người lao động cũng có nhiều biến chuyển, họ có xu hướng và mong muốn được làm việc tại nhà nhiều hơn, họ có xu hướng và yêu cầu về một môi trường văn phòng làm việc sáng tạo, mang tính kết nối thay vì những dạng văn phòng truyền thống như trước đây, các tiêu chuẩn về không gian làm việc bảo vệ sức khỏe, không gian làm việc xanh cũng được đề cao hơn…

Không gian văn phòng làm việc của Google. Ảnh minh họa. Nguồn: Internet

Theo báo cáo của Savills trích từ nghiên cứu của Building Engines năm 2021, do những quan ngại liên quan đến dịch bệnh, tăng cường quy định đảm bảo an toàn sức khỏe trở thành một trong những vấn đề được chú tâm hàng đầu trong quá trình sử dụng không gian tòa nhà thương mại, văn phòng cho thuê.

Xu hướng thuê văn phòng hạng B

Qua những tháng đầu năm 2022, CBRE nhận thấy những dấu hiệu tích cực từ thị trường cho thuê văn phòng thông qua các chỉ số hấp thụ và lượng khách thuê, những con số trong quý I có tỷ lệ cao hơn so với cả năm 2021 cộng lại. Theo ghi nhận của vị Phó Giám đốc CBRE, hiện nay nhu cầu thuê văn phòng tại thị trường TP HCM vẫn có xu hướng tăng, tỷ lệ hấp thụ tòa nhà hạng B tương đối tốt. Trong năm nay, nguồn cung mới tại TP HCM dao động khoảng 100.000 m2 chủ yếu là các tòa nhà văn phòng hạng B. Tỷ lệ hấp thụ văn phòng hạng B tốt hơn văn phòng hạng A, bởi vì hiện nay giá thuê giữa hạng A và hạng B có một sự chênh lệch nhất định, giá thuê văn phòng hạng B chỉ bằng khoảng 65% văn phòng hạng A.

Theo báo cáo quý IV/2021 của CBRE về giá thuê văn phòng tại thị trường TP HCM, tính đến quý IV/2021, giá thuê hạng A ghi nhận ở mức 42,7 USD/m2/tháng, tăng 1,1% theo quý và gần bằng với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá thuê hạng B đạt 25,5 USD/m2/tháng, tăng 1,5% theo quý và tăng 0,6% theo năm.

Cũng theo báo cáo nêu trên của CBRE, năm 2021 thị trường văn phòng cho thuê TP HCM có thêm ba dự án văn phòng hạng B là AP Tower (Quận Bình Thạnh), The Graces (Quận 7) và Pearl 5 Tower (Quận 3), với tổng cộng 27.301 m2 diện tích thực thuê và không có nguồn cung mới hạng A. Các dự án mới hạng B có tỷ lệ hấp thụ khá tốt nên mặc dù có thêm nguồn cung, tỷ lệ trống trung bình hạng B giảm 0,9% theo quý và giảm 0,2%, đạt mức 8,9% trong quý IV/2021.

Để tiết kiệm chi phí, một số các công ty có xu hướng chọn mặt bằng văn phòng hạng B. Các văn phòng hạng B tuy không nằm ở vị trí trung tâm thành phố nhưng bù lại đây là các tòa nhà được xây mới, có điều kiện chất lượng tốt hơn, kết nối với khu vực trung tâm cũng không quá khó khăn, đại diện CBRE Việt Nam nhận định.

Đánh giá về triển vọng văn phòng cho thuê, báo cáo thị trường văn phòng cho thuê Savills cho biết tới năm 2025, thị trường văn phòng tại TP HCM sẽ ghi nhận thêm 550.000 m2 diện tích sàn từ 21 dự án mới, trong đó 11 dự án ngoài trung tâm chiếm 48% tổng diện tích. Bốn dự án hạng A với quy mô lớn sẽ vào thị trường từ năm 2023 trở đi, với diện tích sàn trung bình 67.000 m2/dự án, chiếm 49% tổng nguồn cung tương lai.

Mô hình làm việc thay đổi, mong muốn không gian làm việc sáng tạo

Đại diện CBRE Việt Nam cho biết một trong những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường cho thuê văn phòng đó là hành vi của người lao động có sự thay đổi. Sau hơn hai năm dịch bệnh, các nước trên thế giới ghi nhận tình trạng “làn sóng” nghỉ việc của người lao động, ở Việt Nam tuy chưa đến mức gọi là “làn sóng” nhưng cũng nhận thấy một lượng lớn lao động nghỉ việc hoặc thay đổi công việc.

Bởi lẽ, trong các thời điểm giãn cách xã hội, CBRE nhận thấy người lao động hay những người trẻ tuổi có thời gian để suy nghĩ về mong muốn thực sự của bản thân, họ thấy có nhiều điểm tích cực, thoải mái khi làm việc tại nhà. Ngoài ra, ngay cả các doanh nghiệp cũng đã quen với việc cho nhân viên làm việc tại nhà. Theo khảo sát của CBRE đối với các doanh nghiệp lớn, tập đoàn đa quốc gia, việc cho nhân viên làm việc tại nhà ngày càng phổ biến. 30% số người lao động tham gia khảo sát của CBRE cho rằng họ muốn làm việc tại nhà ít nhất một ngày trong tuần.

Chuyên gia CBRE cho biết một số tập đoàn lớn như Microsoft, Twitter, Google… cũng đang chuyển hướng theo mô hình “hybrid working” – mô hình làm việc kết hợp, tức là cho phép nhân viên của họ có thể linh động giữa làm việc tại nhà và làm việc tại văn phòng, có thể luân phiên 3 ngày làm việc tại nhà và 3 ngày làm việc tại văn phòng.

Đồng quan điểm với CBRE, đại diện chuyên gia Savills nhận thấy ngày càng nhiều doanh nghiệp đang có xu hướng thay đổi phương thức làm việc. Tiêu biểu là mô hình làm việc kết hợp. Savills cho biết theo nghiên cứu của Building Engines, hơn 67% chuyên gia bất động sản tin rằng khách thuê của họ đang lên kế hoạch ứng dụng mô hình làm việc kết hợp để thích nghi với ảnh hưởng dịch bệnh như hiện nay.

Không gian làm việc sáng tạo. Ảnh: Forbes.com

Đứng trước những thay đổi về tâm lý người lao động cũng như tình hình dịch bệnh còn phức tạp, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh cho rằng các doanh nghiệp sẽ không thu hẹp diện tích thuê văn phòng mà thay vào đó là các không gian văn phòng sẽ được biến đổi để phù hợp với thời đại và tâm lý người lao động.

Bà Thanh cho biết tại một số các công ty có lực lượng lao động trẻ, thay vì các văn phòng làm việc truyền thống, họ sẽ thiết lập các không gian sáng tạo, vui chơi để kết nối nhân viên với nhau, chủ yếu để hội họp, gặp mặt, bàn bạc ý tưởng, thuyết trình… Như vậy trong tương lai, các văn phòng cho thuê sẽ có nhiều thay đổi để có thể phù hợp với tính cách và tâm lý của người lao động. Các văn phòng sẽ hướng đến tính kết nối, không gian mở, thiết kế thêm nhiều không gian cho các hoạt động tương tác.

Không chỉ vậy, dưới góc độ khách thuê là các công ty lớn, các tập đoàn đa quốc gia, Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam còn chỉ ra rằng sau khi trải qua hai năm dịch bệnh, các công ty sẽ có sự đánh giá tổng thể chiến lược thuê mặt bằng làm việc trong 5-10 năm tới. Nếu như trước đây, các công ty thường có xu hướng sáp nhập và tìm thuê một mặt bằng văn phòng lớn để tất cả các phòng, ban trong công ty có thể làm việc cùng với nhau một cách thuận tiện. Hiện nay, một xu hướng khác nổi trội hơn, các công ty lớn lại muốn chia văn phòng ra thành nhiều địa điểm, để phòng khi có dịch bệnh hoặc có vấn đề phát sinh thì họ vẫn có chỗ để nhân viên làm việc, hoạt động doanh nghiệp vẫn được tiếp tục.

Yếu tố an toàn, sức khỏe, không gian xanh

Theo chuyên gia Savills, nhiều doanh nghiệp đã và đang triển khai đa dạng phương án thích nghi môi trường làm việc trước những diễn biến phức tạp của dịch bệnh. Trong giai đoạn xã hội đẩy mạnh tốc độ chuyển đổi số ngày nay, các giải pháp công nghệ thông minh như Proptech sẽ giúp ban quản lý dễ dàng liên lạc, nhanh chóng xử lý yêu cầu của nhân viên văn phòng, đồng thời liên tục cập nhật các quy trình đảm bảo an toàn lao động. Từ đó, môi trường làm việc cũng như trải nghiệm của các doanh nghiệp, người lao động tại tòa nhà sẽ trở nên thuận tiện, hiện đại hơn.

Ông Trần Ngọc Duy, Phó Giám đốc Bộ phận Quản lý Bất động sản Savills Hà Nội chia sẻ việc ứng dụng công nghệ thông minh có vai trò hỗ trợ công tác phòng chống dịch bệnh tại các tòa nhà văn phòng. Với phần mềm công nghệ như Proptech Property Cube, bộ phận quản lý bất động sản của Savills đã cập nhật trực tiếp tình hình dịch bệnh đến cho doanh nghiệp để hai bên kịp thời ứng phó. Việc ban quản lý triển khai sử dụng công nghệ thông minh vào công tác vận hành tòa nhà giúp nhân viên văn phòng cảm thấy an tâm và đảm bảo hơn về môi trường làm việc của mình.

Yếu tố “xanh” dần trở thành một tiêu chuẩn “bắt buộc có” đối với các tòa nhà cho thuê văn phòng. Ảnh minh họa. Ảnh: ArchDaily

Ông Ngọc Duy cho biết yếu tố về sức khỏe an toàn lao động cũng có thể được cải thiện thông qua việc ứng dụng công nghệ. Một tòa nhà văn phòng tiềm ẩn nhiều nguy cơ lây truyền dịch bệnh do sở hữu nhiều khu vực chung như sảnh chính hay thang máy. Thêm vào đó, nhu cầu cao trong giao tiếp và tần suất di chuyển của nhân viên biến các tòa nhà này thành là một không gian đặc thù. Do vậy, đội ngũ quản lý cần một công cụ để giám sát và kiểm soát số lượng người di chuyển tại bất cứ thời điểm trong ngày.

Bên cạnh việc áp dụng các biện pháp phòng chống dịch bệnh, đại diện CBRE còn ghi nhận các toàn nhà văn phòng còn có xu hướng lên kế hoạch để nâng cấp và cải thiện chất lượng tòa nhà nhằm giữ chân khách thuê. Ngoài ra, một số các yếu tố khác như yếu tố như văn phòng tiêu chuẩn xanh, yếu tố đảm bảo sức khỏe cho nhân viên cũng là một yếu tố quan trọng, yếu tố “bắt buộc” mà các tập đoàn đa quốc gia yêu cầu phải có khi thuê. Để thu hút được khách thuê là các tập đoàn lớn, các tòa nhà văn phòng tại Việt Nam phải đáp ứng tiêu chuẩn xanh như của Mỹ hay Singapore… về mặt sức khỏe người lao động, các văn phòng cũng cần lưu ý về hệ thống đối lưu không khí…

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh nhận định trong dài hạn, đầu tư vào công nghệ, sức khỏe và sự bền vững để hướng tới cải thiện trải nghiệm cho khách thuê sẽ dần trở thành điều “bình thường mới” hơn là một nhân tố “có cũng tốt”. Điều này cũng phù hợp với định hướng giảm phát thải khí carbon từ nay cho đến 2050 của chính phủ và CBRE tin rằng đây sẽ là kim chỉ nam vững chắc cho việc phát triển dự án văn phòng cho thuê trong những năm tới