[ad_1]

Đấu giá, đặt trước và bỏ… cọc: Luật đã có!

Khác với những vụ đấu giá mà giá trúng đấu giá thấp hơn giá thị trường từng xảy ra và kéo theo không ít nghi ngại về sự thông đồng, cạnh tranh không lành mạnh trong đấu giá trước đây, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong một vài trường hợp gần đây được cho là quá cao so với giá thị trường.

Đấu giá, đặt trước và bỏ… cọc: Luật đã có!

Thực tế này dẫn đến khá nhiều cuộc tranh luận về cách thức vận hành các cuộc đấu giá tài sản cũng như việc sử dụng các điều kiện kèm theo của nó.

Có thể nói, trong số các quy định rải rác ở nhiều văn bản khác nhau, bao gồm Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự và Luật Thương mại, thì Luật Đấu giá tài sản (năm 2016) giữ chân trụ quan trọng trong khung thể chế pháp lý về đấu giá tài sản. Theo quy định, quyền sử dụng đất cũng được xác định là một trong số các loại tài sản đấu giá theo quy định của luật này.

Mặc dù quyền sử dụng đất nào (loại đất nào) được đưa ra đấu giá thì phải căn cứ vào quy định của Luật Đất đai (trong các quy định mang tính nguyên tắc về đấu giá quyền sử dụng đất), nhưng việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ phải tuân thủ các quy định của Luật Đấu giá tài sản.

Theo quy định, nếu không thuộc trường hợp bị cấm, các cá nhân, tổ chức đều có quyền đăng ký tham gia đấu giá thông qua việc nộp hồ sơ tham gia đấu giá hợp lệ và tiền đặt trước cho tổ chức đấu giá tài sản. Trong trường hợp pháp luật có quy định về điều kiện khi tham gia đấu giá thì người tham gia đấu giá phải đáp ứng điều kiện đó. Ngoài các điều kiện đó ra, người có tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản không được đặt thêm yêu cầu, điều kiện đối với người tham gia đấu giá (điều 38).

Tiền đặt trước

Để đảm bảo độ an toàn cho một cuộc đấu giá, đặc biệt là nhằm để bù đắp những khoản chi phí cần thiết để tổ chức cuộc đấu giá, một trong số các điều kiện mà pháp luật đặt ra là nghĩa vụ đặt tiền trước của người tham gia đấu giá. Theo quy định tại điều 39 Luật Đấu giá tài sản, khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

Quy định về xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua còn bộc lộ nhiều bất cập. Nhưng đó là vấn đề phát sinh từ việc định giá tài sản ban đầu và không xuất phát từ quá trình trả giá trong đấu giá.

Khi trúng đấu giá, khoản tiền đặt trước (và tiền lãi, nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc thực hiện nghĩa vụ mua tài sản đấu giá sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Việc xử lý tiền đặt cọc thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Đáng lưu ý là, người tham gia đấu giá có quyền từ chối tham gia cuộc đấu giá và được nhận lại tiền đặt trước (và tiền lãi, nếu có) trong trường hợp bên tổ chức đấu giá có những điều chỉnh sau đó, như thay đổi về giá khởi điểm, số lượng, chất lượng tài sản đã niêm yết, thông báo công khai. Ngoài ra, người không trúng đấu giá cũng được trả lại khoản tiền này (và tiền lãi, nếu có) trong trường hợp người tham gia đấu giá không trúng đấu giá.

Ngược lại, người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước nếu đã nộp tiền đặt trước nhưng không tham gia cuộc đấu giá, buổi công bố giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng, bị truất quyền tham gia đấu giá, từ chối ký biên bản đấu giá, rút lại giá đã trả hoặc giá đã chấp nhận hay từ chối kết quả trúng đấu giá theo quy định. Theo đó, tiền đặt trước sẽ thuộc về người có tài sản đấu giá. Trong trường hợp người có tài sản đấu giá là cơ quan nhà nước thì tiền đặt trước được nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật, sau khi trừ chi phí đấu giá tài sản.

Điều đáng nói là, ngoài các trường hợp này, tổ chức đấu giá tài sản không được quy định thêm các trường hợp người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước trong quy chế cuộc đấu giá. Điều này một lần nữa cho thấy xu hướng khuyến khích và tạo động lực tham gia đấu giá từ quy định của pháp luật là rất lớn.

“Bỏ cọc”: Do đâu và luật “phán” thế nào?

Từ những vấn đề phát sinh qua thực tế các vụ đấu giá gần đây, có ý kiến cho rằng, quy định người tham gia đấu giá bị mất tiền đặt trước, tối đa bằng 20% mức giá khởi điểm đề cập ở trên, là không đủ mạnh đối với một số trường hợp tham gia đấu giá rồi không ký hợp đồng hoặc ký nhưng không tiếp tục thực hiện.

Thực ra, mọi quy định được ban hành về mặt lý thuyết đều phải được đánh giá ở nhiều góc độ, nhưng cần đảm bảo rằng tham gia đấu giá là một phương thức mua hàng đủ độ hấp dẫn và làm sao để đấu giá tài sản tiếp tục được sử dụng phổ biến trên thực tế. Rõ ràng, không thể vì một vài tình huống người tham gia đấu giá “bỏ cọc” mà nảy sinh ý tưởng đặt thêm gánh nặng cho người tham giá đấu giá, nhất là khi pháp luật có quy định quyền được “bỏ cọc” của họ.

Đặc biệt, theo quy định, khi các bên tham gia đấu giá và thắng đấu giá đã ký hợp đồng mua tài sản đấu giá thì kể từ thời điểm đó, quyền và nghĩa vụ của các bên được xác định dựa theo hợp đồng và các quy định có liên quan của Bộ luật Dân sự (điều 46 Luật đấu giá tài sản).

Do đó, khi doanh nghiệp thắng đấu giá không tiếp tục thực hiện hợp đồng thì đồng nghĩa với việc họ sẽ mất số tiền đặt cọc (được chuyển từ tiền đặt trước khi tham gia đấu giá). Với tỷ lệ 20% mức giá khởi điểm, trong nhiều trường hợp, số tiền này là không nhỏ, và đó chính là chế tài vật chất họ phải chấp nhận.

Không phủ nhận thực tế rằng, quy định về xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua còn bộc lộ nhiều bất cập. Nhưng đó là vấn đề phát sinh từ việc định giá tài sản ban đầu và không xuất phát từ quá trình trả giá trong đấu giá.

Ngoài những lý do lạ thường qua các tình huống giả định khác nhau, có thể một trong những nguyên nhân khách quan dẫn đến quyết định dừng thực hiện hợp đồng và từ bỏ số tiền đặt cọc xuất phát từ những khó khăn đột xuất về tài chính của doanh nghiệp thắng đấu giá.

Hoặc có thể bản thân họ đã đưa ra những đánh giá, dự báo sai về năng lực tài chính, kết quả kinh doanh của bản thân và khả năng khai thác và sinh lời của tài sản đấu giá. Hậu quả cho những sai lầm đó chính là số tiền đặt trước chuyển thành đặt cọc không thể thu hồi lại được.

Trong những tình huống như vậy, về mặt lý thuyết, bên tổ chức đấu giá và bên có tài sản đấu giá không phải là bên bị thiệt hại. Chi phí tổ chức đấu giá đã được họ tính toán và bù đắp, ít nhất là từ các khoản tiền đặt trước thu được. Thậm chí, theo logic, nếu có thiệt hại xảy ra thì điều đó có thể được xem là rủi ro mà hoạt động kinh doanh (bán hàng) cũng có khả năng gặp phải.

Điều quan trọng là, khi tổ chức, cá nhân thắng đấu giá dừng thực hiện hợp đồng, thì tài sản đấu giá vẫn thuộc về bên bán, hay quyền sử dụng đất vẫn chưa được chuyển giao cho người khác. Một cuộc đấu giá khác vì vậy sẽ được tiến hành. Và đấu giá, nếu diễn ra một cách bình thường, minh bạch và theo đúng các quy luật về giá của thị trường thì vẫn là phương thức bán hàng hiệu quả nhất mà người có tài sản mong muốn tiến hành.

Trương Trọng Hiểu – Trường ĐH Kinh tế – Luật, ĐHQG TPHCM

Nguồn: https://vietstock.vn/2022/05/dau-gia-dat-truoc-va-bo8230-coc-luat-da-co-4266-961103.htm

[ad_2]