Theo quy định tại khoản 2 Điều 22 và Khoản 2 Điều 28 Luật kinh doanh bất động sản cũ năm 2006 thì có quy định như sau:

“Điều 22. Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng

2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản”.

“Điều 28. Nguyên tắc thuê nhà, công trình xây dựng

2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cho thuê nhà, công trình xây dựng phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản”.

Tuy nhiên kể từ thời điểm ngày 1 tháng 7 năm 2015 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 bắt đầu có hiệu lực thay thế cho Luật kinh doanh bất động sản cũ năm 2006 thì đã bỏ các quy định nêu trên.  Như vậy, trước kia việc thực hiện thông qua sàn giao dịch Bất động sản đối với  cá nhân, tổ chức Kinh doanh bất động sản bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là bắt buộc, nếu vi phạm, doanh nghiệp có thể bị phạt đến 60 triệu đồng (Theo quy định tại Điều 35 Nghị định cũ số 121/2013/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 10/10/2013 về xử phạt hành chính trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh Bất động sản).

Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì việc quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch bất động sản hiện nay là không còn bắt buộc,  do vậy các doanh nghiệp được toàn quyền quyết định việc giao dịch qua sàn hay không qua sàn.

Quy định mới này một mặt đã xoá bỏ sự tồn tại về mặt hình thức của hàng trăm sàn giao dịch bất động sản trong nhiều năm qua, khi mà số lượng giao dịch bất động sản qua sàn còn quá khiêm tốn so với diễn biến thực tế của thị trường bất động sản mà còn giảm chi phí tốn kém cho các chủ đầu tư vì phần lớn chủ đầu tư, giảm bớt chi phí giao dịch qua sàn (thường hoa hồng môi giới bất động sản phổ biến từ 1 – 3% giá trị bất động sản) sẽ kéo bất động sản giảm giá, tạo thuận lợi hơn cho người mua nhà, tránh tình trạng nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản lợi dụng danh nghĩa các sàn giao dịch bất động sản để lừa đảo, huy động vốn trái pháp luật, bán các bất động sản không đủ điều kiện, gây tổn thất lớn cho người mua nhà như thời gian qua đã xảy ra.

2. Các quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản

2.1 Điều kiện để thành lập sàn giao dịch bất động sản

Theo quy định tại Điều 69 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về các điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản, cụ thể như sau:

“Điều 69. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.

2. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

3. Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động”.

2.2 Hướng dẫn về thành lập sàn giao dịch bất động sản

Khoản 1 Điều 24 Thông tư số 11/2015/TT-BXD quy định về việc thành lập sàn giao dịch bất động sản, cụ thể như sau:

“Điều 24. Hướng dẫn về thành lập sàn giao dịch bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản (viết tắt là sàn) phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể như sau:

a) Tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp;

b) Sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;

c) Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;

d) Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng. Nếu có thay đổi phải thông báo cho Sở Xây dựng và khách hàng biết;

đ) Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích tối thiểu là 50m2 và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động”.

Như vậy nếu muốn thành lập sàn giao dịch bất động sản cần phải đáp ứng các điều kiện như sau:

  • Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp;
  • Phải có ít nhất là hai người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản trong doanh nghiệp;
  • Người quản lý, điều hành sàn giao dịch phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
  • Sàn giao dịch bất động phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng. Nếu có sự thay đổi, không ổn định phải thông báo cho Sở Xây dựng và khách hàng biết;
  • Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích tối thiểu là 50m2 và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng các yêu cầu hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

2.3 Các hoạt động của sản giao dịch bất động sản

Phạm vi hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, cụ thể như sau:

“Điều 70. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

1. Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

2. Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”.

Ngoài ra Điều 26 của Thông tư số 11/2015/TT-BXD cũng quy định cụ thể về các hoạt động mà sàn giao dịch bất động sản được phép thực hiện, cụ thể thì sàn giao dịch bất động sản sẽ được thực hiện các hoạt động như sau:

– Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;

– Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua đối với bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản đảm bảo đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho tuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;

– Sàn giao dịch bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

– Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý của bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh tại sàn, nếu đủ điều kiện giao dịch mới được giới thiệu cho khách hàng. Sàn giao dịch bất động sản chịu trách nhiệm trước khách hàng và trước pháp luật về thông tin đã cung cấp cho khách hàng;
– Các hoạt động dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản phải được thực hiện thông qua hợp đồng;

– Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản thực hiện theo quy định tại Điều 71, 72 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản thực hiện theo quy định tại Điều 73 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

– Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm lập báo cáo hàng tháng về tình hình giao dịch qua sàn (theo mẫu tại Phụ lục 13 của Thông tư này). Báo cáo được gửi trước ngày 05 của tháng sau về Sở Xây dựng địa phương và Bộ Xây dựng.

– Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm thực hiện các biện pháp phòng chống rửa tiền, báo cáo về phòng chống rửa tiền theo quy định của pháp luật về Phòng chống rửa tiền.

3. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh và việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh

3.1 Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh

Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:

– Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

–  Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

–  Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

–  Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Điều này được quy định tại Điều 5 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

3.2 Việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh

Việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định tại Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, cụ thể như sau:

“Điều 6. Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh

1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản theo các hình thức sau đây:

a) Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

b) Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;

c) Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.

2. Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:

a) Loại bất động sản;

b) Vị trí bất động sản;

c) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;

d) Quy mô của bất động sản;

đ) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;

e) Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản;

g) Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

h) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);

i) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”.