Chuyên gia lý giải tại sao giá bất động sản vẫn neo ở mức cao

Mặc dù giá cao, nguồn cung thấp, nhưng thanh khoản cũng đi xuống, do đó để thu hút dòng tiền, một số chủ đầu tư vẫn áp dụng các chính sách ưu đãi. Tuy nhiên, các dự án phù hợp với nhu cầu ở thực, đầy đủ pháp lý, thanh khoản tốt có dấu hiệu tăng giá.

Nhận định về giá bán trong quý 2/2023, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, chỉ số giá có thể đi ngang. Tâm lý của người mua ổn định hơn. Nếu lạm phát đi xuống và mặt bằng lãi suất giảm, nguồn hàng được cải thiện, giá sẽ có xu hướng tăng nhẹ.

Nhưng loại hình chung cư, nhất là phân khúc căn hộ bình dân, trung cấp ở các thành phố lớn sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện.

Còn số liệu của Batdongsan.com.vn soi chu kỳ một năm qua cho thấy, giá rao bán nhà phố Hà Nội đã tăng liên tiếp qua các quý. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, giá rao bán nhà phố từ quý 1/2022 tăng dần và đạt đỉnh vào quý 3 và quý 4 cùng năm nhưng sang đến quý 1/2023 đã giảm, tuy nhiên vẫn cao hơn so với quý 1/2022. Giá rao bán trung bình trong quý 1/2023 đối với nhà mặt phố là khoảng 335 triệu/m2 tại Hà Nội, và 220 triệu/m2 tại TP. Hồ Chí Minh.

Với loại hình chung cư, sau khi tăng đáng kể vào quý 4/2022, mặt bằng giá rao bán tất cả các phân khúc chung cư tại Hà Nội và phân khúc chung cư trung – cao cấp TP. Hồ Chí Minh đều có sự điều chỉnh giảm. Do đó, tính đến quý 1/2023, mặt bằng giá rao bán chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh không có quá nhiều biến động so với cùng kỳ năm 2022, ngoại trừ phân khúc cao cấp (trên 50 triệu/m2) tại Hà Nội giảm giá 10% và phân khúc bình dân (dưới 35 triệu/m2) tại TP. Hồ Chí Minh tăng giá đến 13%.

Còn tại một số tỉnh miền Bắc, mức độ quan tâm đến đất nền các tỉnh phía Bắc trong quý 1/2023 giảm so với quý trước nhưng mặt bằng giá rao bán đất nền tại một số tỉnh vẫn tăng. Trong đó, giá đất nền Hưng Yên tăng 17%, Quảng Ninh tăng 15%, Hải Phòng tăng 4%.

Lý giải việc giá vẫn tăng bất chấp thị trường ảm đạm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám Batdongsan.com.vn cho biết, khi sản xuất một sản phẩm chúng ta phải quyết định được giá bán.

“Giá bán quyết định bằng gì? Ví dụ có thể dùng giá vốn + % lợi nhuận nhất định, hay chúng ta có thể so sánh với đối thủ thị trường để đưa ra một mức giá bán hoặc chúng ta xác định được chúng ta thích bán giá đấy và không bao giờ điều chỉnh giá”, ông Nguyễn Quốc Anh nói.

Câu chuyện thật sự ở đây là trên thị trường có nhiều chủ đầu tư khi họ mua đất, thời gian gần đây giá chi phí có đất để xây dựng dự án rất cao, quyết định khó khăn,hiện giờ là có bán giá dưới mức họ đã đầu tư hay không? Đây là câu chuyện khó cho chủ đầu tư vì họ cần cân đối xem họ có nên đầu tư và chịu lỗ hay không, điều này cũng đổi lại họ sẽ có dòng tiền. Bên cạnh đó, đây là quyết định khá khó khăn với nhiều doanh nghiệp, đặc biệt doanh nghiệp nào có lượng trái phiếu phát hành lớn mà chưa thể trả nợ được.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng còn phụ thuộc vào chủ đầu tư. Liệu chủ đầu tư có cần dòng tiền trong thời gian ngắn hạn hay dài hạn? Nếu họ cần dòng tiền ngay trong thời gian ngắn thì họ sẽ có những chính sách phù hợp nhưng chính sách này không hề đơn giản.

“Vì có những chủ đầu tư năm ngoái họ đã muốn giảm 30% nhưng vẫn không thu được tiền. Lý do là người mua nhà có quan ngại rằng: kể cả khi giảm giá, có thể giảm giá tiếp; hoặc khi tôi đã mua liệu chủ đầu tư có trả được nợ hay không để có thể tiếp tục tồn tại trên thị trường. Đối với tôi, bài toán quan trọng nhất là giải quyết được niềm tin đối với người mua nhà”, ông Nguyễn Quốc Anh nhấn mạnh.