Bất động sản Việt Nam học được gì từ vụ Evergrande?

Lớn mạnh nhờ đi vay nợ

Tỷ phú Xu Jiayin, nhà sáng lập Tập đoàn Evergrande, là một trong những người giàu có nhất Trung Quốc, người đã góp phần đáng kể trong việc biến những ngôi làng nghèo khó thành những khu đô thị phát triển cho tầng lớp trung lưu non trẻ của đất nước.

Khi Tập đoàn Evergrande của vị tỷ phú này trở thành một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, ông đã thu hút những người thuộc giới thượng lưu, với các chuyến đi đến Paris để thưởng thức rượu vang Pháp quý hiếm, sắm du thuyền triệu đô, máy bay phản lực tư nhân và tiếp cận những người quyền lực nhất ở Bắc Kinh.

Tập đoàn Evergrande có sự hiện diện rộng trong nền kinh tế Trung Quốc, với sự bao phủ lớn ở lĩnh vực bất động sản bởi Evergrande là nhà phát triển địa ốc lớn thứ nhì của Trung Quốc, xét về doanh số. Evergrande hiện nắm hơn 1.300 dự án bất động sản tại 280 thành phố ở Trung Quốc. Ngoài bất động sản, Evergrande còn hoạt động trong nhiều lĩnh vực khác như: xe điện, dịch vụ y tế, sản phẩm tiêu dùng, chương trình truyền hình, công viên giải trí…

Nhưng giờ đây Evergrande hiện đang là nhà phát triển bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới, với khoản nợ lên tới 300 tỉ USD. Các tổ chức xếp hạng tín nhiệm như S&P Global và Fitch Ratings trong tháng 12 đánh giá gã khổng lồ bất động sản của Trung Quốc sắp vỡ nợ.

Số phận của Evergrande cũng sẽ là thách thức lớn đối với nỗ lực của Bắc Kinh nhằm ngăn cuộc khủng hoảng nợ trong thị trường bất động sản lan ra các mảng khác của nền kinh tế Trung Quốc. Nếu Chính phủ Trung Quốc không giải cứu Evergrande, các chủ nợ đang sở hữu 19,2 tỉ USD trái phiếu niêm yết bằng đồng USD của Evergrande sẽ chịu thiệt hại lớn.

Theo hãng tin Bloomberg, đây có thể là khởi đầu cho sự sụp đổ của Evergrande – đế chế bất động sản khổng lồ do tỷ phú Hui Ka Yan xây dựng từ cách đây 25 năm.

Ông Xu được ông bà ngoại nuôi dưỡng ở tỉnh Hà Nam, một vùng nông thôn của miền trung Trung Quốc. Mẹ ông qua đời vì một căn bệnh khó chữa khi ông còn nhỏ, gia đình ông quá nghèo để có thể tiếp cận các dịch vụ chăm sóc y tế. Khi còn là một cậu bé, ông sống dưới một mái nhà tranh không thể tránh được gió và mưa. Ông ăn bột khoai và học bài trên chiếc bàn làm bằng đất sét.

Ông Xu Jiayin trong một buổi lễ ra mắt sân vận động mới của giải bóng đá năm 2020. Ông thường vay mượn hai lần trên mỗi mảnh đất mà công ty ông phát triển dự án. Ảnh: Alamy

“Hồi đó, tôi lo lắng được người khác giúp đỡ, và háo hức tìm được việc làm, rời xa quê hương mãi mãi và ăn bột mì”, ông Xu nói trong bài phát biểu khi nhận giải thưởng năm 2018 cho các khoản đóng góp từ thiện của mình.

Ông Xu theo học đại học và sau đó dành một thập kỷ làm việc tại một nhà máy thép. Ông thành lập Evergrande vào năm 1996 tại đặc khu kinh tế Thâm Quyến. Khi Trung Quốc đô thị hóa, Evergrande mở rộng ra ngoài Thâm Quyến, trên khắp đất nước.

Mắc bẫy

Evergrande thu hút những người mua nhà mới bằng cách bán cho họ không chỉ một căn hộ nhỏ nhận được trong một khu phức hợp khổng lồ với hàng chục tòa tháp giống hệt nhau mà Evergrande còn bán cho khách hàng mới phong cách sống gắn liền với những cái tên như Cloud Lake Royal Garden và Riverside Mansion.

Tương tự như rất nhiều doanh nghiệp tại Trung Quốc, Evergrande đã lớn mạnh nhờ đi vay nợ. Trong giai đoạn 2008-2009 cũng vì muốn tránh để bị sa lưới khủng hoảng tài chính toàn cầu, Bắc Kinh đã cho mở van tín dụng, khuyến khích tiêu thụ nội địa.

Trung Quốc khi đó chủ trương chuyển hướng mô hình kinh tế, giảm bớt lệ thuộc vào xuất khẩu và lấy tiêu thụ nội địa làm chủ lực. Có điều các nguồn tín dụng dồi dào đã dẫn tới hiện tượng đầu cơ. Đa phần, người ta đầu cơ vào địa ốc. Evergrande đã dễ dàng đi vay cho đến lúc tập đoàn này mắc nợ quá nhiều.

Chủ tịch Xu thường vay nợ hai lần trên mỗi mảnh đất mà ông phát triển – trước tiên là từ ngân hàng và sau đó là từ những người mua nhà, những người đôi khi sẵn sàng trả 100% giá trị căn nhà tương lai của họ trước khi nó được xây dựng. Tổng cộng, Evergrande đã phát hành trái phiếu gần 40 lần trong khoảng thời gian 4 năm qua. Tập đoàn này đã tích lũy khoản nợ hơn 300 tỉ USD mà chủ nợ là các ngân hàng, trái chủ, nhà cung cấp và khách hàng của mình. Nhiều người trong số họ đã mua nhà trước hàng tháng, thậm chí hàng năm trước khi chúng được xây dựng.

Khi Evergrande và các công ty khác mở rộng quy mô phát triển, bất động sản đã chiếm tới một phần ba tốc độ tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc. Evergrande đã xây dựng hơn 1.000 khu phát triển tại hàng trăm thành phố và tạo ra hơn 3,3 triệu việc làm mỗi năm.

Một video kịch tính được quay ở thành phố Côn Minh hồi tháng 8/2021 cho thấy quy mô bong bóng bất động sản của Trung Quốc. Người xem có thể nghe thấy tiếng la hét kinh hoàng khi khu chung cư 15 tầng bị phá hủy bởi chất nổ kiểm soát trong vòng chưa đầy một phút. Các tòa nhà còn dang dở của khu phức hợp mang tên Sunshine City II đã bị bỏ trống từ năm 2013 sau khi một chủ đầu tư cạn tiền và một chủ đầu tư khác phát hiện có khiếm khuyết trong quá trình xây dựng.

“Vết sẹo đô thị tồn tại gần 10 năm này cuối cùng đã thực hiện một bước quan trọng để phục hồi”, tờ Nhật báo Côn Minh cho biết sau khi tòa nhà bị phá dỡ.

Những “vết sẹo đô thị” tương tự như vậy phổ biến ở khắp Trung Quốc, nơi “bom nợ” Evergrande đang phải chịu đựng một cuộc khủng hoảng thanh khoản, và có thể đây chính là điểm cuối của những “vết sẹo” này.

Lĩnh vực bất động sản rộng lớn của Trung Quốc, đóng góp 29% tổng sản phẩm quốc nội của nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới, được xây dựng quá mức, thậm chí đến mức có nguy cơ mất vai trò là động lực chính cho tăng trưởng kinh tế, và thay vào đó lại trở thành lực cản ngáng đường tăng trưởng.

Logan Wright, Giám đốc công ty tư vấn của Rhodium Group có trụ sở tại Hong Kong, cho biết ở Trung Quốc có đủ bất động sản trống để làm nơi ở cho hơn 90 triệu người, tương ứng với số dân của 5 quốc gia G7 là Pháp, Đức, Ý, Anh và Canada.

“Ước tính, lượng nhà ở hiện tại chưa bán được nằm trong khoảng 3 tỉ mét vuông, đủ để chứa 30 triệu gia đình”, Logan Wright nêu thực tế, đồng thời cho rằng, tình trạng cung vượt cầu đã tồn tại nhiều năm, nhưng đến năm ngoái chính quyền Trung Quốc mới có động thái mạnh tay để giải quyết dứt điểm vấn đề này.

Vận hạn 3 lằn ranh đỏ

Theo các nhà quan sát, Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình đã hết kiên nhẫn với sự dư thừa của lĩnh vực bất động sản và Bắc Kinh đã đưa ra “3 lằn ranh đỏ” để giảm mức nợ trong lĩnh vực này. Vụ bê bối nợ nần của Evergrande được cho là minh chứng để thấy rõ “nạn nhân” lớn đầu tiên.

Những “lằn ranh đỏ” này được Trung Quốc đặt ra nhằm mục đích kiểm soát giá nhà, quản lý thị trường đất đai, phân bổ tín dụng hợp lý cho thị trường bất động sản… Giá bất động sản tại Trung Quốc đã tăng trong 20 năm qua, nhiều người không thể mua nhà. Trung Quốc cũng muốn nắn dòng vốn tín dụng vào các ngành kinh tế khác ngoài bất động sản. Chính sách này khiến các công ty phải giảm giá bán bất động sản để thúc đẩy doanh số, tăng vòng quay tài sản, cắt bớt các loại chi phí.

“Ba lằn ranh đỏ” mà chính quyền Trung Quốc vạch ra là: nợ vay/vốn chủ sở hữu của công ty (ngưỡng giới hạn 100%); Tiền/nợ vay ngắn hạn (ngưỡng giới hạn 1); Nợ phải trả/tổng tài sản (ngưỡng giới hạn 70%). Evergrande đã vượt 2 “lằn ranh đỏ”, đó là nợ vay/vốn chủ sở hữu và nợ phải trả/tổng tài sản.

Địa điểm xây dựng một dự án nhà ở ở Dongguan do China Evergrande phát triển. Công ty có gần 800 dự án chưa hoàn thành tại hơn 200 thành phố trên khắp Trung Quốc. Ảnh: The New York Times

Và khi Bắc Kinh đã áp đặt một số “lằn ranh đỏ”, ngay lập tức Evergrande thiếu hụt tiền mặt. Công ty này đã phải bán rẻ một số dự án để thu tiền vào kịp thời. Nhưng ngay cả biện pháp chữa cháy này cũng không đủ để thanh toán nợ đáo hạn. Evergrande rơi vào cái vòng luẩn quẩn. Nghiêm trọng hơn nữa là do Evergrande phải hạ giá nhà đất với hy vọng chiêu dụ thêm khách hàng, nên tập đoàn này đã kéo theo cả thị trường địa ốc tại Trung Quốc xuống giá. Hậu quả kèm theo nữa là một số công ty nhỏ mà cũng vận hành theo kiểu đi vay nợ để phát triển, đã vỡ nợ.

Khi Evergrande rơi vào tình cảnh vỡ nợ, có gần 800 dự án Evergrande chưa hoàn thành tại hơn 200 thành phố trên khắp Trung Quốc. Nhân viên, nhà thầu và người mua nhà đã tổ chức các cuộc biểu tình để đòi tiền. Nhiều người lo sợ họ sẽ trở thành nạn nhân vô tình trong chiến dịch cải cách nợ của Trung Quốc.

Những người dân bình thường trên khắp Trung Quốc cũng đang phải chịu đựng nỗi đau của sự suy thoái thị trường bất động sản của đất nước. Xu, 36 tuổi, được yêu cầu giấu tên, sống ở thành phố trung tâm Xinyang và làm thư ký tại một nhà máy địa phương, cho biết mẹ cô đã mua một sản phẩm đầu tư sinh lời cao từ Evergrande để giúp trang trải các hóa đơn y tế cho căn bệnh ung thư phổi giai đoạn cuối của cô.

Nhưng lợi nhuận 7,5% được hứa hẹn từ khoản đầu tư, trị giá 200.000 nhân dân tệ, đã không thành hiện thực. Thay vào đó, Evergrande từ chối thanh toán vì nó bảo toàn tiền mặt để ngăn chặn các khoản nợ lớn tiềm ẩn. Xu nói: “Cha mẹ tôi đã đặt tất cả những gì họ có vào Evergrande. Đây không chỉ là một vấn đề kinh tế nữa”, cô nói thêm, “đây hoàn toàn là một vấn đề xã hội lớn”. “Sẽ có những hậu quả nghiêm trọng nếu vấn đề không được giải quyết đúng cách. Nếu tình hình sức khỏe của mẹ tôi xấu đi vì điều này”, Xu nói thêm. “Tôi sẽ chiến đấu với Evergrande mỗi ngày”.

Cơ hội nào để thoát nguy cơ phá sản?

Chính phủ Trung Quốc đã báo hiệu rằng sẽ không có gói cứu trợ hoàn toàn nào cho Evergrande. Tuy nhiên, các nhà chức trách đã yêu cầu các công ty thuộc sở hữu của chính phủ và các nhà phát triển bất động sản được nhà nước hậu thuẫn mua lại một số tài sản của Evergrande, Reuters đưa tin vào tháng 9.

Trong tháng 12/2021, cơ quan quy hoạch đất đai của thành phố Tây Nam Thành Đô, Trung Quốc ra thông báo đã tiếp quản hai khu đất nằm im trong hơn một thập kỷ qua. Theo thông báo, hai mảnh đất này có tổng diện tích hơn 340.000 mét vuông. Đây là hai mảnh đất thuộc sở hữu của Evergrande đã bị chính quyền địa phương thu hồi sau khi công ty để hai khu đất này trong tình trạng không hoạt động trong một thập kỷ.

Trên thực tế, China Evergrande đã có 8 lô đất bị chính quyền ở Hải Khẩu, thuộc tỉnh Hải Nam, miền nam Trung Quốc, tiếp quản lại vì lý do tương tự. Vào tháng 9, chính quyền thành phố An Khánh ở tỉnh An Huy phía đông đất nước cũng đã hủy hợp đồng của nhà phát triển đối với khu đất thuộc sở hữu nhà nước được sử dụng cho dự án Công viên Trung tâm Evergrande sau khi không trả được tiền mua đất. Theo luật pháp Trung Quốc, chính phủ có thể lấy lại đất đã nằm im trong hai năm mà không phải bồi thường cho chủ sở hữu tài sản.

Chính quyền thành phố Quảng Châu cũng đã tiếp quản sân vận động bóng đá của Evergrande và có kế hoạch bán nó, khi việc xây dựng đã dừng lại. Evergrande đã thoái vốn một số công ty thành viên để huy động tiền mặt, bao gồm nền tảng trực tuyến HengTen và nhà sản xuất động cơ điện e-Traction của Hà Lan.

Câu hỏi được đặt ra là liệu Evergrande có thể bán đủ nhà trong thời gian tới để để gom tiền mặt hay không? Ngoài danh mục các ngôi nhà đã hoàn thiện, Evergrande còn có một lượng bất động sản đang được phát triển ổn định trị giá 1.300 tỷ nhân dân tệ tính đến ngày 30/6/2021, theo báo cáo tạm thời. Ít nhất một phần ba trong số những căn nhà đang được phát triển này đã được bán trước, nhưng có thể khó bán phần còn lại để tạo tiền mặt vì sự không chắc chắn xung quanh tương lai của Evergrande, theo Raymond Cheng của CGS-CIMB Securities.

Cheng nói: “Công ty phải giảm bớt tài sản của mình – đặc biệt là đất đai – để giữ hy vọng cuối cùng là tiếp tục thanh toán đúng hạn. Công ty chỉ có thể bán những ngôi nhà đã hoàn thiện bây giờ để thu tiền, với chiết khấu lớn”.

Thị trường Việt Nam học được gì?

Việc đại gia bất động sản hàng đầu tại Trung Quốc đang chìm trong khoản nợ hơn 300 tỉ USD sẽ không có tác động trực tiếp nhiều đến kinh tế Việt Nam, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, đây có thể là bài học quý giá để các doanh nghiệp Việt Nam rút kinh nghiệm trong quá trình phát triển dự án và huy động vốn.

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng, cho biết với một thị trường chứng khoán quy mô còn nhỏ như Việt Nam vụ vỡ nợ này sẽ không ảnh hưởng trực tiếp. Tuy nhiên, nếu các nhà thầu của Evergrande mà cũng đang làm nhà thầu cho các dự án ở Việt Nam thì có thể bị ảnh hưởng. Những nhà thầu này nếu không được Evegrande trả nợ thì sẽ gặp khó khăn trong việc cung cấp nguyên liệu cho các dự án ở Việt Nam.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho rằng, thị trường bất động sản Trung Quốc và Việt Nam đều có những nét tương đồng. Cụ thể, cách thức phát triển của các doanh nghiệp đều dựa trên nguồn vốn vay ngân hàng và gần đây là trái phiếu. Cả hai nước đều cho phép loại hình bán nhà hình thành trong tương lai và thiếu đi các quỹ đầu tư tài chính bền vững.

Tuy nhiên, chuyên gia này cho biết mỗi nước lại có một đặc điểm riêng để “chống lưng” cho thị trường bất động sản. Cụ thể, nền kinh tế Việt Nam còn mới mẻ đang tăng trưởng tốt và có độ mở rất cao. Với hệ thống tài chính thì Ngân hàng Nhà nước đã và đang có nhiều chính sách quản lý chặt chẽ. Trong đó, việc giảm tỉ lệ sử dụng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ “nắn” dòng chảy đồng tiền không đổ quá nhiều vào thị trường bất động sản.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, việc “vỡ nợ” của Evergrande mà Fitch xếp hạng là đối với các trái phiếu phát hành bằng đồng USD, trong khi đó các doanh nghiệp bất động sản trong nước hiện tỷ lệ phát hành quốc tế bằng đồng USD là chưa cao nên nguy cơ trên không đáng quan ngại.

Cụ thể, thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy trong 11 tháng đầu năm 2021 chỉ ghi nhận có 4 đợt phát hành trái phiếu ra thị trường quốc tế của 4 doanh nghiệp bất động sản Việt Nam.