5 câu hỏi lớn về quan hệ giữa bất động sản và lạm phát

Cuộc đi săn tìm kiếm một loại tài sản an toàn để tránh lạm phát cao kỷ lục như hiện nay đang hướng đến bất động sản nhờ đặc điểm độc đáo mà tài sản này sở hữu. Tuy nhiên, chiến lược trên vẫn tiềm ẩn rủi ro nhất định.

Một số chuyên gia cho rằng mua bất động sản ở thời điểm hiện tại – bất chấp thị trường cạnh tranh và nóng bỏng – là một lựa chọn tốt do tỷ lệ thế chấp vẫn còn thấp. Những người khác lại nói rằng bất động sản là tài sản mang nặng tính địa phương, tùy theo từng trường hợp cụ thể và khu vực nông thôn có thể không mang lại triển vọng tương tự như tại thành phố lớn.

Nhưng trên thực tế, kết quả tốt hay xấu phụ thuộc vào hoàn cảnh và thời gian đầu tư của từng cá nhân với 5 câu hỏi lớn cần được quan tâm sau đây.

Bất động sản và lạm phát có liên quan đến nhau hay không?

Thoạt nhìn, bất động sản và lạm phát dường như tồn tại độc lập. Lạm phát bị giá tiêu dùng chi phối, trong khi thị trường nhà ở lại gắn liền với xu hướng nhân khẩu học, hoạt động xây dựng và nguồn cung tổng thể.

Tuy nhiên, trong dài hạn, lạm phát và nhà ở có xu hướng phát triển theo tỷ lệ thuận với tiền lương và lãi suất. Lạm phát thường đẩy tiền lương lên cao, do đó làm tăng ngân sách cho việc thuê và mua nhà. Lạm phát cũng thường xuất hiện trong các môi trường lãi suất thấp, như ở Mỹ và các khu vực của châu Âu hiện nay, nhờ chi phí đi vay rẻ. Điều này lại làm tăng nhu cầu về bất động sản.

Colin Lizieri, nhà kinh tế và giáo sư về tài chính bất động sản tại Đại học Cambridge, Anh cho biết: “Nếu tiền lương theo kịp lạm phát, giá nhà và lạm phát có mối liên hệ rõ rệt”.

Giá nhà ở trong một khoảng thời gian rất dài, chẳng hạn như 100 năm, đã theo kịp tốc độ lạm phát, thậm chí cao hơn mức lạm phát từ 2% đến 3% ở các nền kinh tế phát triển.

Do đó, bất động sản hiện đang là một phương án đầu tư hấp dẫn trong bối cảnh lạm phát cao chưa từng thấy sau nhiều năm. Bất động sản là giải pháp đầu tư thay thế cho thị trường chứng khoán, tương tự như cơn sốt tiền mã hóa. Đơn giản là bởi nhà đầu tư lo lắng về hệ thống kinh tế hiện tại và họ muốn có nhiều lựa chọn hơn.

Lạm phát ảnh hưởng thế nào đến giá nhà?

Thị trường nhà ở vẫn đang mang lại nhiều lợi thế hơn cho người bán. Nguồn cung nhà tiếp tục bị thu hẹp và cuộc chiến mua nhà vẫn đang diễn ra tại một số thị trường nóng nhất trên thế giới. Trong ngắn hạn, nhu cầu mua bất động sản được dự báo vẫn sẽ tăng mạnh bất chấp lạm phát.

Nguyên nhân là chi phí vật liệu xây dựng tăng – do lạm phát và các vấn đề về chuỗi cung ứng đang diễn ra – có thể thúc đẩy giá nhà ở tăng cao hơn nữa trong năm nay.

Mặt khác, lạm phát khiến giá hàng hóa tăng, như thực phẩm và khí đốt, có thể khiến người mua nhà chi tiêu cho bất động sản ít hơn hoặc dừng kế hoạch mua nhà. Tuy nhiên, việc không đi du lịch, mua sắm quần áo và giải trí lại có thể tạo ra một khoản tiết kiệm đáng kể dành cho nhà ở.

Hiện tại có phải thời điểm tốt để mua nhà?

Điều này phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Sở hữu một ngôi nhà giúp tiết kiệm tiền thuê hằng năm và giá bất động sản đăng tăng vọt. Tuy nhiên, giá nhà đang ở mức cao nhất mọi thời đại và có thể giảm xuống bất kỳ lúc nào. Do đó, cần cân nhắc kỹ để bảo tồn vốn chủ sở hữu trong căn nhà.

Nếu như không buộc phải chuyển nơi ở hoặc muốn có thêm không gian thì hãy tạm dừng việc mua nhà. Trong trường hợp mua nhà để ở trong thời gian ngắn (dưới 5 năm) thì cũng nên chờ đợi thêm.

Nếu buộc phải mua nhà mới thì cũng không cần quá lo lắng bởi lãi suất thế chấp vẫn ở ở mức thấp trong lịch sử còn lạm phát vẫn tiếp tục tăng cao. Tuy nhiên, hãy chọn lãi suất cố định thay vì thả nổi để đảm bảo lợi nhuận.

Đầu tư bất động sản chống lạm phát có khác nhau tại từng thị trường?

Hãy lấy châu Âu và Mỹ làm ví dụ.

Cho đến nay, cả Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ và Ngân hàng Trung ương Châu Âu đều đang lên kế hoạch tăng lãi suất để hạn chế giá cả tăng cao. Tháng trước, Ngân hàng Trung ương Anh đã tăng lãi suất cơ bản từ 0,1% lên 0,25% và tỷ lệ lạm phát của nước này đạt mức cao nhất trong 30 năm là 5,4%.

Tuy nhiên, tăng trưởng lạm phát chậm hơn ở châu Âu, nơi GDP giảm khoảng 8% ở Pháp so với mức giảm 3% ở Mỹ vào năm 2020. Do đó, giá nhà trung bình tăng với tốc độ chậm hơn ở châu Âu, với lạm phát ở Pháp là 3,4% so với 7% ở Mỹ vào năm 2021.

Điều đó có nghĩa là việc phòng tránh lạm phát của nhà đầu tư Mỹ sẽ cấp bách hơn các nhà đầu tư châu Âu.

Theo William C. Wheaton, nhà kinh tế học tại Viện Công nghệ Massachusetts, vấn đề nằm ở các thành phố lớn. Ở các đô thị lớn, giá nhà cao hơn lạm phát do nhiều cơ hội việc làm, trong khi ở các vùng nông thôn hơn, giá nhà hầu như không theo kịp với lạm phát.

Do đó, các thành phố có nhu cầu về nhà ở mạnh mẽ như London, Paris, San Francisco và New York có thể thấy giá tăng lên và đứng trước nguy cơ bong bóng. Tuy nhiên, các khu vực nông thôn, chẳng hạn như vùng Trung Tây ở Hoa Kỳ hoặc các khu vực nhất định ở Nam Âu, giá nhà có thể giảm.

Có nên đầu tư vào bất động sản thương mại?

Theo các chuyên gia, bất động sản thương mại chống lạm phát kém hơn so với nhà ở, đôi khi còn không theo kịp tốc độ lạm phát trong dài hạn.

Thời hạn thuê văn phòng có xu hướng dài hơn so với thuê nhà ở, nghĩa là giá thuê mất nhiều thời gian hơn để điều chỉnh theo lạm phát. Điều này có thể gây bất lợi cho nhà đầu tư bất động sản. Bất động sản thương mại cũng đang bị tác động tiêu cực do đại dịch. Mua sắm trực tuyến và làm việc từ xa đang khiến nhu cầu bán lẻ và văn phòng giảm mạnh.

Nhà chung cư lại là một câu chuyện khác. Vì các hợp đồng thuê thường được gia hạn 12 tháng một lần, chủ nhà có nhiều cơ hội để bổ sung các chi phí tiện ích tăng thêm vào tiền thuê nhà.

Có nên đầu tư vào REIT?

Các quỹ tín thác đầu tư bất động sản là các công ty sở hữu hoặc quản lý cao ốc văn phòng, căn hộ, khách sạn hoặc trung tâm mua sắm. Giống như với quỹ tương hỗ, một cổ phiếu của REIT mang quyền sở hữu một phần tài sản mà quỹ này nắm giữ và chia thu nhập tương ứng lại cho nhà đầu tư.

Ross Mayfield, nhà phân tích chiến lược đầu tư tại Robert W. Baird & Co., cho biết: “REIT hoặc REIT ETF là một lựa chọn khá tốt để đầu tư đa dạng vào các loại hình bất động sản khác nhau. Chúng đạt kết quả ấn tượng vào năm ngoái trong môi trường lạm phát và vẫn là lựa chọn phù hợp cho nhà đầu tư trong năm nay”.