Câu 1: Anh chị hãy cho biết cơ quan nào có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất?

Theo quy định tại Điều 105 Luật đất đai năm 2013 thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

  1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

  1. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt
  2. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Câu 2: Anh chị hãy nêu nguyên tắc sử dụng đất?

Theo quy định tại Điều 6, Luật đất đai năm 2013, nguyên tắc sử dụng đất bao gồm các nội dung sau:

+ Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

+ Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

+ Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Câu 3: Anh chị hãy nêu nguyên tắc kinh doanh bất động sản?

Theo quy định tại Điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nguyên tắc kinh doanh bất động sản bao gồm các nội dung sau:

+Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.

+ Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

+ Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.

+ Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Câu 4: Anh chị hãy nêu những nguyên tắc thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản?

Theo Điều 9, Nghị định 02/2022/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2022 quy định như sau:

  1. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được thực hiện khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và được áp dụng trong trường hợp dự án đang triển khai thực hiện theo tiến độ, nội dung dự án đã được phê duyệt.
  2. Đối với dự án bất động sản quy định dưới đây thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đầu tư:
  3. Dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020;
  1. Dự án bất động sản được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm
  2. Đối với dự án bất động sản không thuộc diện như phần 2 thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và của Nghị định 02/2022/NĐ-CP

Câu 5: Anh/chị hãy nêu các trường hợp phát triển nhà ở và trường hợp xây dựng nhà ở theo dự án?

Điều 18, Văn bản hợp nhất số 03/VBHN-VPQH ngày 15/07/2020 quy định như sau:

  1. Các trường hợp phát triển nhà ở bao gồm:
  2. Phát triển nhà ở thương mại;
  3. Phát triển nhà ở xã hội;
  4. Phát triển nhà ở công vụ;
  5. Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư; đ) Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.
  6. Các trường hợp phát triển nhà ở theo dự án bao gồm:
  7. Phát triển nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;
  8. Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu nhà ở cũ;
  9. Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư;
  10. Phát triển nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Câu 6: Anh chị hãy nêu điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại?

Điều 21, Văn bản hợp nhất số 03/VBHN-VPQH ngày 15/07/2020 quy định như sau:

+ Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt

Nam.

+ Có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.

+ Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

Câu 7: Anh/chị hãy nêu nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề?

Theo Điều 248, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:

  • Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền;
  • Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền;
  • Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn”.

Câu 8: Hộ Gia đình chị A quyết định mua lại diện tích nhà ở của anh H. Trong hợp đồng mua nhà, chị A đề nghị anh H bổ sung điều khoản về chuyển giao quyền sử dụng lối đi chung với gia đình ông M. Xin hỏi đề nghị của G trong trường hợp này có thỏa đáng không? Pháp luật quy định như thế nào về vấn đề này?

Theo quy định tại Điều 246 Bộ luật dân sự 2015, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di chúc. Như vậy, giữa gia đình anh H và gia đình ông M đã thỏa thuận về quyền sử dụng lối đi chung giữa hai nhà. Khi chuyển giao bất động sản theo hợp đồng mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất giữa chị A và anh H, việc chị A đề nghị bổ sung điều khoản về chuyển gia quyền sử dụng lối đi chung chung là phù hợp với quy định của pháp luật dân sự.

Điều 247 Bộ luật dân sự đã quy định về hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề như sau: Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

 

 

 

 

Câu 9: Câu hỏi tình huống: Hiện tôi có một mảnh đất ở 80 mét vuông đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang muốn bán, đó là mảnh đất ở duy nhất của tôi. Vậy tôi muốn hỏi, trường hợp này của tôi có phải đóng thuế thu nhập cá nhân không?

Theo quy định tại Điều 4, Văn bản hợp nhất số 15/VBHN-VPQH ngày 11/12/2014, quy định một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

  1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với
  2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
  3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.
  4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu;cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với
  5. Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thủy sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường.
  6. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất…

Như vậy: Trường hợp anh chỉ có một nhà ở duy nhất thì khi bán nhà sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Câu 10: Anh chị hãy nêu các đối tượng phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản?

Điều 16, Thông tư 78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014 quy định như sau:

  1. Doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản; Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.
  2. Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật); Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.

Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Câu 11: Theo tôi được biết hành vi rửa tiền qua bất động sản rất tinh vi, nhiều cá nhân, tổ chức tội phạm lợi dụng việc đầu tư vào bất động sản để thực hiện hành vi rửa tiền của mình. Anh/chị cho tôi hỏi theo quy định hiện nay thì các dấu hiệu đáng ngờ trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cần báo để phòng chống hành vi rửa tiền được quy định như thế nào?

Tại Khoản 7 Điều 22 Luật phòng chống rửa tiền 2012 quy định Các dấu hiệu đáng ngờ trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cần báo cáo để phòng chống hành vi rửa tiền như sau:

  • Các giao dịch bất động sản là giao dịch ủy quyền nhưng không có cơ sở pháp lý;
  • Khách hàng không quan tâm đến giá bất động sản, phí giao dịch phải trả;
  • Khách hàng không cung cấp được các thông tin liên quan tới bất động sản hoặc không muốn cung cấp bổ sung thông tin về nhân thân;
  • Giá thỏa thuận giữa các bên giao dịch không phù hợp giá thị trường.

Trong thực tế hoạt động, nếu phát hiện dấu hiệu đáng ngờ ngoài các dấu hiệu cơ bản nêu trên, đối tượng báo cáo có trách nhiệm báo cáo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Căn cứ yêu cầu của công tác phòng, chống rửa tiền, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trình Thủ tướng Chính phủ quy định bổ sung các dấu hiệu đáng ngờ.

Câu 12: Qua công ty môi giới bất động sản, Ông M có mua một ngôi nhà 3 tầng, 300 m2 của ông N với số tiền 300 tỷ đồng. Theo giá thị trường thì ngôi nhà này ước tính sẽ bán được 20 tỷ, khi làm hợp đồng công chứng chuyển nhượng, nhân viên công chứng thay mặt ông N chuyển giao quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà có nghi ngờ và hỏi về giá cả thì ông N nói ông M không quan tâm, chỉ cần mua được. Xin hỏi, giao dịch này theo quy định của pháp luật có đáng ngờ không? Pháp luật quy định như thế nào về vấn đề này?

Theo tình huống trên, giá cả ngôi nhà là bất hợp lý so với thực tế mà người mua không quan tâm, có thể giao dịch này là nhằm rửa tiền. Do vậy, đối tượng báo cáo (công ty môi giới, công chứng viên được thay mặt ông N chuyển nhượng) trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nếu phát hiện một trong các dấu hiệu đáng ngờ sau theo quy định tại Khoản 7, Điều 22 Luật phòng, chống rửa tiền năm 2012: Các giao dịch bất động sản là giao dịch ủy quyền nhưng không có cơ sở pháp lý; Khách hàng không quan tâm đến giá bất động sản, phí giao dịch phải trả; Khách hàng không cung cấp được các thông tin liên quan tới bất động sản hoặc không muốn cung cấp bổ sung thông tin về nhân thân; Giá thỏa thuận giữa các bên giao dịch không phù hợp giá thị trường thì có trách nhiệm báo cáo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam để góp phần ngăn chặn việc rửa tiền.

Như vậy căn cứ vào quy định trên, giao dịch này là đáng ngờ trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản giữa ông N và ông M, đối tượng báo cáo phải kịp thời báo cáo cho Cục Phòng, chống rửa tiền của Ngân hàng nhà nước Việt Nam bằng văn bản theo quy định tại Điều 6 Thông tư 35/2013/TT-NHNN. Cục Phòng, chống rửa tiền có trách nhiệm xác nhận việc đã nhận được báo cáo giao dịch đáng ngờ và phản hồi cho đối tượng báo cáo những vấn đề phát sinh nếu cần thiết.

Câu 13: Anh chị hãy nêu vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản?

Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản bao gồm:

+ Nhà nước ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản.

 

+ Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển thị trường bất động sản, kế hoạch thực hiện các dự án bất động sản.

+ Xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản.

+ Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản.

+ Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, tình hình triển khai thực hiện dự án bất động sản.đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản.

+ Giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản.

 

Câu 14: Anh chị hãy nêu khái niệm, đặc điểm cơ bản của thị trường bất động sản?

  1. Khái niệm

Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định; là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch.

  1. Đặc điểm:

+ Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch.

+ Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.

+ Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.

+ Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo.

+ Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản.

+ Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập.

+ Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.

+ Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.

+ Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian.

Câu 15: Dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải đáp ứng những yêu cầu gì?

Theo điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

+ Dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

+ Dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Câu 16: Anh chị hãy trình bày các nội dung chính của Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản?

Các nội dung chính của Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản:

+Tên, địa chỉ của các bên;

+ Đối tượng và nội dung dịch vụ;

+ Yêu cầu và kết quả dịch vụ;

+ Thời hạn thực hiện dịch vụ;

+ Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ;

+ Phương thức, thời hạn thanh toán;

+ Quyền và nghĩa vụ của các bên;

+ Giải quyết tranh chấp;

+ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng