Câu hỏi 1: Anh chị hãy nêu các bước thực hiện một thương vụ môi giới?
Để thực hiện một thương vụ môi giới các nhà môi giới cần phải thực hiện theo 4 giai đoạn:
+ Thu thập thông tin bất động sản: đó là những thông tin mua, bán, cho thuê, thông tin môi trường, hạ tầng kỹ thuật của bất động sản, tình trạng pháp lý và tìm khách hàng mua và bán
+ Xử lý thông tin: xác định giá muốn bán, tư vấn cho khách hàng bán về mức giá, mô tả thông tin đó và thảo thành thông tin quảng cáo, xây dựng cơ sở dữ liệu người bán…
+ Giao dịch với khách hàng: giới thiệu cho khách hàng là người mua, tham gia đàm phán, tham gia ký hợp đồng bạn có thể thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng, bạn hoàn toàn có thể thỏa thuận với nhau về mặt giá trước khi giao dịch.
+ Kết thúc thương vụ và nhận hoa hồng: Bên mua và bên bán ký hợp đồng, hoàn tất các thủ tục pháp lý và nhận hoa hồng theo thỏa thuận.
Câu hỏi 2: Anh/chị hãy nêu vai trò của nhà môi giới bất động sản đối với thị trường bất động sản
Môi giới bất động sản là cầu nối trung gian cho các bên thực hiện giao dịch liên quan đến bất động sản có những vai trò cơ bản như sau:
+ Là cầu nối thu thập, cung cấp thông tin về bất động sản và các thông tin có liên quan đến Bất động sản
+ Là tư vấn viên cho khách hàng
+ Là cầu nối giữa cung – cầu bất động sản
+ Làm tăng lượng giao dịch bất động sản cho thị trường.
+ Môi giới mở ra kênh thị trường công khai, minh bạch về địa ốc giúp thị trường Bất động sản phát triển ổn định, bền vững
+ Giúp Nhà nước hoàn thiện hoạt động quản lý nói chung và quản lý thị trường bất động sản nói riêng.
Câu hỏi 3: Anh chị hãy nêu vai trò quản lý nhà nước đối với kinh doanh bất động sản?
- Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển thị trường bất động sản, kế hoạch thực hiện các dự án bất động sản.
- Xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản.
- Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản.
- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, tình hình triển khai thực hiện dự án bất động sản
- Phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản.
Câu hỏi 4: Trình bày quy trình môi giới bất động sản?
Quy trình môi giới bất động sản bao gồm:
- Khai thác khách hàng tiềm năng:
- Tiếp nhận yêu cầu khách hàng:
- Tư vấn:
- Tiếp thị:
- Thương lượng:
- Thực hiện giao dịch:
- Kết thúc giao dịch:
- Duy trì và chăm sóc khách hàng
Câu hỏi 5: Anh chị hãy trình bày nguyên tắc hoạt động của môi giới bất động sản?
- Hoạt động môi giới bất động sản phải tuân thủ pháp các quy định của pháp luât, không một hành vi, động thái nào được phép sai lệch với những luật lệ, quy định đã ban hành.
- Hoạt động môi giới phải thực hiện công bằng, minh bạch về thông tin bất động sản.
- Phải lấy mục tiêu lợi ích của khách hàng làm định hướng, bảo đảm lợi ích của các bên khách hàng, hài hòa giữa lợi ích khách hàng với lợi ích nhà môi giới.
- Phải được thực hiện dựa trên nền tảng của kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất.
Phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏ xuyên suốt trong toàn bộ quá trình tác nghiệp
Câu hỏi 6: Anh chị hãy nêu các nội dung về dịch vụ tư vấn bất động sản?
Điều 62, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về dịch vụ tư vấn bất động sản như sau:
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.
- Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm:
- Tư vấn pháp luật về bất động sản;
- Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản;
- Tư vấn về tài chính bất động sản;
- Tư vấn về giá bất động sản;
đ) Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
- Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, phí dịch vụ tư vấn bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
- Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây
Câu hỏi 7: Đạo đức nghề nghiệp của người môi giới bất động sản cần những yêu cầu gì?
Người môi giới bất động sản cần những yêu cầu sau:
- Phải trung thực trong khi thực hiện dịch vụ môi giới, không dùng các thủ thuật không được phép để mưu lợi cho mình, cần có tinh thần trách nhiệm khi môi giới giữa người mua và người bán làm sao cho cuộc mua bán thành công nhưng an toàn cho cả các bên.
- Không được cho người khác mượn, thuê chứng chỉ hành nghề;
- Hành nghề không đúng với nội dung ghi trong chứng chỉ;
- Nếu có dấu hiệu vi phạm thì phải tuân thủ quy định của pháp luật về xử lý hành chính trong kinh doanh dịch vụ bất động sản;
-Tuân thủ Quy tắc đạo đức của Hiệp hội bất động sản Việt Nam.
Câu hỏi 8: Anh/chị hãy nêu quyền và nghĩa vụ của các tổ chức/cá nhân khi tham gia sàn giao dịch bất động sản?
- Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các quyền sau đây:
- Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản;
- Ký hợp đông với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bât động sản để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
- Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản gây ra;
- Các quyền khác trong hợp đồng.
- Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:
- Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
- Trả phí dịch vụ cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Câu hỏi 9: Nêu những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp đến sự phát triển của nghề môi giới bất động sản?
- Yếu tố ảnh hưởng trực tiếp
Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp bao gồm các chính sách, chủ trương, các quy định pháp luật của Nhà nước về quản lý BĐS và quản lý thị trường BĐS như:
- Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật thuế BĐS;
- Công tác Quy hoạch và kế họach sử dụng đất; chỉnh trang đô thi;
- Chính sách kích cầu; khuyến khích đầu tư trong nước; chương trình phát triển nhà ở mục đích an sinh xã hội.
- Các chủ trương để thu hút vốn đầu tư nước ngoài; qui định về việc quản lý, sở hữu, đầu tư BĐS của cá nhân, pháp nhân có yếu tố nước ngoài; các cam kết của Chính phủ VN với Chính phủ các nước, với các tổ chức quốc tế khác.
- Yếu tố ảnh hưởng gián tiếp
* Các nhân tố ảnh hưởng yếu tố cầu:
- Tình hình kinh tế phát triển tạo công ăn việc làm sẽ làm tăng nhu cầu về chỗ ở, đất cho SXKD, văn phòng làm việc.
- Khả năng thu nhập của người dân, đặc biệt người có nhu cầu mua nhà ở thực sự
- Sự hỗ trợ của Ngân hàng; biến động của thị trường tiền tệ, thị trường
- Giá của BĐS ổn định hợp lý sẽ làm tăng khả năng giao dịch, tình trạng đô thi hóa , chỉnh trang đô thi, đầu tư hạ tầng.
* Các nhân tố ảnh hưởng yếu tố cung.
- Khả năng tài chính của nhà đầu tư, sự tham gia đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài, nguồn cung chưa đáp ứng cầu…
- Sự mở rộng hay thắt chặt tín dụng ngân hàng, tình hình giao dịch của thị trường chứng khoán, sự hình thành các công cụ huy động vốn đầu tư, quy định về việc huy động đầu tư của nhà nước.
Mức độ công khai minh bạch của thị trường BĐS, sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế xã hội; chu kỳ phát triển thị trường bất động sản
Câu hỏi 10: Anh/ chị hãy cho biết doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ Môi giới bất động sản được hưởng thù lao môi giới và hoa hồng môi giới bất động sản như thế nào? Mức thù lao môi giới và hoa hồng môi giới có phải nằm trong khung giá quy định không?
Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014, thù lao môi giới và hoa hồng moi giới được quy định như sau:
Điều 64. Thù lao môi giới bất động sản
- Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ
- Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới.
Điều 65. Hoa hồng môi giới bất động sản
- Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng hoa hồng môi giới khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
- Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
Câu hỏi 11: Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là gì?
Điều 62, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường họp quy định tại khoản 2 Điều này.
- Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
Câu hỏi 12: Anh chị hãy nêu nội dung thông tin về bất động sản?
* Theo Khoản 2, Điều 6, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:
+ Loại bất động sản;
+ Vị trí bất động sản
+ Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản
+ Quy mô của bất động sản.
+ Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư
+ Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản
+ Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
+ Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có).
+ Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Câu hỏi 13: Anh/chị hãy nêu nội dung của môi giới bất động sản?
Theo điều Điều 63, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về nội dung môi giới bất động sản
- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Câu hỏi 14: Quyền và nghĩa vụ của Doanh nghiệp kỉnh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS?
Theo điều Điều 71 , Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản như sau:
- Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bẩt động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sân.
- Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh
- Được thu phí dịch vụ của khách hàng có bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
- Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây
- Các quyền khác trong hợp đồng.
Theo điều 72, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản như sau:
- Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện được giao dịch.
- Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.
- Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt độns của sàn giao dịch bất động sản.
- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Câu hỏi 15: Anh/ chị hãy nêu những Nội dung của hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng?
Theo điều 18, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng như sau:
Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có các nội dung chính:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Các thông tin về bất động sản;
- Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Phương thức và thời hạn thanh toán;
- Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
- Bảo hành;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
- Phạt vi phạm hợp đồng;
- Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
- Giải quyết tranh chấp;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng .
Câu hỏi 16: Anh chị hãy nêu nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Theo điều 70, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản như sau:
- Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
- Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
